Artikel
geld regels

Winst projectontwikkelaars verdampt door Europese richtlijn

Door Rogier Hentenaar

4 sep 2017 - De vorig jaar ingevoerde Europese richtlijn tegen belastingontwijking heeft specifiek de vastgoedsector op de korrel. Het gaat in de kern om renteaftrekbeperking die zeer nadelig uitpakt voor ontwikkelaars, zo toont juriste Nicolette Zandvliet en beleidsmedewerker van de Neprom in haar artikel aan.

Dat ontwikkelaars de winst op hun projecten zien verdampen is het gevolg van de implementatie van een Europese richtlijn tegen belastingontwijking, de zogenoemde ‘Anti Tax Avoidance Directive’ (ATAD1). Een consultatiedocument over de aanpassing van toepasselijke Nederlandse wetgeving ligt ter inspraak. Het gaat om wijziging van de Wet op de Vennootschapsbelasting.

Wat is er aan de hand?
In de kern gaat het om een renteaftrekbeperking. Dit gaat om groepsrente en rente op externe financieringen. Omdat het begrip rente bovendien ruim wordt omschreven, wordt specifiek de vastgoedsector zwaar door deze regeling geraakt.

Zowel de rente op de aankoop van het project/object als de afschrijving op de bouwrente vallen onder de berekening (van het overschot aan rentelasten). De koper die een pand gebruiksklaar (turnkey) afneemt, wordt hierdoor hard en dubbel geraakt. Projecten/objecten worden hierdoor een stuk duurder.

Gelijk speelveld
De richtlijn tot vaststelling van regels ter bestrijding van belastingontwijkingspraktijken bevat minimumregels “om het gemiddelde niveau van bescherming tegen agressieve fiscale planning op de interne markt te verhogen”. Het doel is belastingontwijking tegen te gaan en een gelijk speelveld te creëren binnen de Europese Unie.

Op 19 juli 2016 is de richtlijn gepubliceerd en afgekondigd. Uitgangspunt is dat de richtlijn per 1 januari 2019 omgezet moet zijn in Nederlandse wetgeving. De Neprom, het platform van Nederlandse ontwikkelaars, vindt dat de mogelijkheden die de richtlijn bevat voor een latere inwerkingtreding uiterlijk 1 januari 2024 onderzocht moeten worden.

Het genoemde ambtelijk concept tot aanpassing van onderliggende Nederlandse wetgeving ligt tot 21 augustus aanstaande ter inspraak; voor iedereen. Nadat de input is verwerkt, gaat het voorstel het formele wetgevingstraject in. Dat loopt via de Ministerraad, Raad van State en vervolgens de Tweede en Eerste Kamer.

Rechtsonzekerheid
In afwachting van een nieuw kabinet, is uitdrukkelijk gekozen voor implementatie van een minimumnorm in Nederland. Er wordt in het wetsvoorstel niet meer gedaan dan nodig is van Brussel. Dat lijkt logisch en wijs. Aanscherping van de minimumnorm door de Nederlandse wetgever ligt echter mogelijk wel op de loer, onder een nieuw kabinet. Denk daarbij aan verlaging van toepasselijke drempels en percentages, die ongunstig uit zouden kunnen pakken; afhankelijk van het totaalplaatje. Dat brengt rechtsonzekerheid met zich mee voor belastingplichtigen.

De Neprom is daar geen voorstander van. We doelen daarmee zowel op de onduidelijkheid over welke kant het op gaat, als op een eventuele aanscherping als gevolg van de keuze een aantal zaken aan de volgende regering over te laten. In dit kader bevreemdt het de Neprom overigens, dat er in het Nederlandse concept wetsvoorstel niet voor gekozen is oude en ongewijzigde leningen van voor 17 juni 2016 te eerbiedigen. Het lijkt ons redelijk en gebruikelijk de gemaakte afspraken te respecteren. De richtlijn biedt die mogelijkheid expliciet.

Een andere gemiste kans is, dat er geen uitzondering opgenomen is voor leningen die voor de financiering van een langlopend openbare-infrastructuurproject in de Europese Unie worden gebruikt. Daarvoor is uitdrukkelijk ruimte, op grond van de richtlijn.

Renteaftrekbeperking
De renteaftrek wordt beperkt indien het overschot aan rentelasten meer is dan 30% van de fiscale EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization). Er geldt daarbij een drempel van €3 miljoen. Het niet-aftrekbare overschot aan rentelasten mag onbeperkt voortgewenteld worden.

Twee varianten
In het kader van de lopende consultatie wordt gevraagd of er behoefte is aan een zogenoemde groepsvrijstelling waarbij de renteaftrekbeperking niet geldt. Er worden twee varianten voorgesteld. Grof gezegd: één gebaseerd op het eigen vermogen en één op de winst voor aftrek van rente, belastingen en afschrijvingen (‘EBITDA’) binnen de groep. Als er überhaupt een dergelijke vrijstelling komt, is niet duidelijk welke van de twee dat wordt. Ook hieraan besteedt de Neprom aandacht in haar reactie. Zij wil betrokken worden bij het vervolg en de verdere uitwerking. Onze definitieve reactie[ii] wordt tegen het eind van de lopende reactietermijn ingediend en openbaar gemaakt.

Advies
Het wetsvoorstel gaat mogelijk grote gevolgen hebben. Voor degenen die het betreft, is het raadzaam lopende leningen alvast te inventariseren om een goed beeld te creëren van eventuele consequenties. En waar nodig een expert in te schakelen voor nader advies.


Nicolette Zandvliet is juridisch beleidsmedewerker van de Neprom. Het artikel is mede tot stand gekomen dankzij de betrokkeheid van Bartjan Zoetmulder van Loyens & Loeff en verscheen eerder op Vastgoedjournaal.nl

Auteur:

Rogier Hentenaar

Hoofdredacteur en mede-eigenaar Vastgoedjournaal

Recente artikelen