woningbouw bouwen amsterdam houthaven

Wonen is zoveel meer dan stenen stapelen alleen

23 mei 2024

4 minuten

Opinie In het huidige discours over de woningbouwopgave gaat het vooral om de aantallen, het daarvoor benodigde geld en de geïndustrialiseerde bouwwijze. Flip ten Cate vindt het een veel te beperkte opvatting. In paniek een miljoen woningen bouwen van het goedkoopste soort: penny wise but very pound foolish.

Twaalf organisaties willen een eind maken aan de woningnood: onlangs zetten ze hun handtekening onder de ‘Uitvoeringsagenda Wonen’. Het zijn niet de minste partijen die de handen ineen slaan: de gezamenlijke provincies, gemeenten, corporaties, huurders, huiseigenaren. En natuurlijk de ontwikkelaars, vastgoedbeleggers, huiseigenaren en makelaars. De cijfers worden nog eens genoemd: we moeten elk jaar 100.000 woningen bouwen, want er zijn tot 2030 nog 918.000 woningen nodig. De betrokken partijen investeren gezamenlijk 400 miljard euro in de woningbouw, maar dat is niet genoeg. Het Rijk moet bijspringen met maar liefst 3 à 5 miljard euro per jaar om deze bouwproductie mogelijk te maken, boven de 12 miljard die er al voor is uitgetrokken.

Moord en brand

De nood is enorm, dat weten we inmiddels van krant, radio en tv (geen dag gaat voorbij zonder dat we dat ingewreven krijgen) en de minister voor Wonen is heel blij dat de twaalf partijen daar opnieuw aandacht voor vragen. Straks over de ambities, maar nu eerst even over cijfers, want die duizelen me. Als we elk jaar 100.000 huizen bouwen, hebben we er in 2030 nog 318.000 tekort. Wie zo precies kan beweren dat er tot 2030 nog 918.000 huizen nodig zijn, en nog zes jaar te gaan heeft, moet er jaarlijks 153.000 bouwen. Da’s dus 50 procent meer dan er nu wordt gezegd - hoe serieus zijn die cijfers eigenlijk?

We lijken niet geleerd te hebben dat voorspellen heel moeilijk is, vooral als het over de toekomst gaat

Dat moord en brand schreeuwen over woningnood en over de obstakels die het bouwen belemmeren, doet de bouwlobby langer dan vandaag. Sinds jaar en dag stelt onderzoeksbureau ABF research de woningbehoeftecijfers vast, vroeger in opdracht van het ministerie van VROM, dat toen nog een directie Coördinatie Bouwbeleid had als rechtstreeks loket voor de lobbyclubs. Ook in de jaren negentig schreven de tijdschriften op grond van die ABF-cijfers over de noodzaak om in tien jaar tijd een miljoen huizen te bouwen: 100.000 per jaar. We bouwden er tussen de 65.000 en 75.000 per jaar, en vreemd genoeg steeg de woningbehoefte daardoor niet. Integendeel, we kregen krimpregio’s, waar juist een groot overschot aan huizen was en vanaf 2008 stortte de markt helemaal in en verdween de woningnood. Maar nu is hij weer terug, die gruwelijk urgente woningbehoefte en we lijken niet geleerd te hebben dat voorspellen heel moeilijk is, vooral als het over de toekomst gaat. Ik dacht ooit dat demografie en planning gebaseerd waren op wetenschappelijk onderzoek en daarmee dus betrouwbaar. Dat bleek een misvatting.

Bouwplaats woningbouw door Andre Muller (bron: Shutterstock)

‘Bouwplaats woningbouw’ door Andre Muller (bron: Shutterstock)


En dan die investering van 400 miljard. Dat is dus een investering van 435.000 euro per woning. Wat een ongelooflijke hoeveelheid geld, maar ja: zoveel kost het echt. Ik heb even de CBS-cijfers erbij gepakt. In 2023 werd de gemiddelde nieuwbouwwoning verkocht voor 502.000 euro. Daar zit tussen investering en verkoopprijs dus een marge van 67.000 euro per woning. Is dat te weinig, als je bedenkt dat de beurzen goed gevuld zijn na een periode van ontzaglijke prijsstijgingen op de huizenmarkt?

Het is met deze cijfers moeilijk uit te leggen waarom de genoemde partijen nog 3 à 5 miljard extra per jaar nodig hebben om die bouwproductie te halen, zeker als je weet dat er door het Rijk al 12 miljard is vrijgemaakt voor de bouwimpuls. Is die marge van 67.000 euro niet genoeg om de gestegen bouwkosten te betalen, alsmede de ‘publieke onrendabele kosten’ (zoals energiebesparing en biodiversiteit)? Of is die rijksbijdrage alleen maar nodig vanwege het ‘dramatisch verslechterde investeringsklimaat’, oftewel om banken en beleggers het vertrouwen te geven dat geld uitlenen voor woningbouw niet zo risicovol is als ze denken? Dan is 3,5 à 5 miljard belastinggeld wel een erg dure PR-campagne.

Wie een huis bouwt, bouwt ook altijd een stukje maatschappij

De nadruk op deze cijfers voor het bouwen van huizen verhult een veel grotere nood, namelijk die van het investeren in wonen. Wie een huis bouwt, bouwt ook altijd een stukje stad, een stukje maatschappij, een sociale leefgemeenschap. Wie wel eens in een wijkje flexwoningen – tijdelijke woningbouw waar kwaliteitseisen zijn losgelaten – is geweest, snapt hoe dramatisch de vergissing is om te denken dat je met louter huizen bouwen het wonen stimuleert. Als schoonheid een mensenrecht is – zo als Maxim Februari terecht bepleit – dan wordt dat in de woningbouw in hoge mate met voeten getreden. Dat is niet alleen a-sociaal en onmaatschappelijk, het is ook nog eens pound foolish.

Samenleven

In paniek een miljoen woningen bouwen van het goedkoopste soort – zo van de lopende band in de achtertuin – is uitermate onverstandig en zadelt het nageslacht op met een zware hypotheek. Waar is de kennis gebleven over stadsontwikkeling, sociologie, gezondheid en sociale veiligheid? Wonen impliceert samenleven, wonen heeft betrekking op ‘thuis voelen’, gaat over veiligheid en over ontmoeting. Zo is het altijd geweest. In deze tijd van polarisatie, verminderde bestaanszekerheid en teruglopende zorg hoort ‘wonen’ en alles wat daarbij komt kijken, bovenaan de prioriteitenlijst te staan. Als we niet investeren in samenleven in onze woonomgeving, dan wordt eigenrichting de norm. Als je 5 miljard per jaar aan publiek geld hebt te besteden, investeer het dan alsjeblieft dáárin.


Dit artikel verscheen eerder in het NRC.


Cover: ‘woningbouw bouwen amsterdam houthaven’


Flip ten Cate

Door Flip ten Cate

Voormalig directeur Federatie Ruimtelijke Kwaliteit


Meest recent

De Oosterscheldekering door CloudVisual (bron: Shutterstock)

Rli: Een klimaatbestendige ruimtelijke ordening? Dan moet er nog een hoop gebeuren

Hoe kan het nieuwe kabinet echt sturen op een klimaatbestendige ruimtelijke ordening? Die vraag beantwoordt de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur in een nieuw advies. “Onze bedoeling is om het debat een zet te geven.”

Uitgelicht
Onderzoek

13 juni 2024

Zicht op Rotterdam vanaf de Euromast door Alexandre.ROSA (bron: Shutterstock)

Steden vergroenen, dit is het gereedschap voor gemeenten en provincies

Steden willen (bijna) allemaal vergroenen, maar de praktijk blijkt vaak weerbarstig. Hoe stroomlijnen gemeenten en provincies hun groenbeleid zodat ze effectiever kunnen werken?

Analyse

12 juni 2024

Vogelvlucht van een straat in Oosterwold in Almere door Claire Slingerland (bron: Shutterstock)

Oosterwold in beeld, zo pakt ontwerpvrijheid uit

Over de gebiedontwikkeling Oosterwold in Almere is al veel geschreven, door aperte voor- en tegenstanders. Yolanda Sikking ging zelf kijken en sprak met gebiedsregisseur Arie-Willem Bijl.

Casus

12 juni 2024