Analyse De druk op de beschikbare ruimte in Nederland vraagt om creatieve oplossingen. Woningdeling speelt in op de behoefte van specifieke doelgroepen in een krappe woningmarkt. Het heeft ook bijkomende positieve gevolgen voor het efficiënt en effectief gebruiken van de ruimte. Een win-winsituatie dus voor iedereen. Toch?
Ze schieten als paddenstoelen uit de grond: de Friendswoningen, gebaseerd op de gelijknamige en immens populaire Amerikaanse serie. We kennen het concept (een aantal jaren geleden geïntroduceerd in Nederland door gebiedsontwikkelaar AM) maar al te goed: meerdere, vaak jonge, werkende huisgenoten delen de woonkamer en keuken hebben een eigen slaap- en badkamer tot hun beschikking.
De kansen van delen
Zowel in de bestaande woningvoorraad als bij de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten wordt steeds meer gekeken naar woningdeling. Daarmee benutten we de bestaande ruimte beter en realiseren we nieuwe woningen op een duurzame en betaalbare manier te realiseren. Platform31 brengt het relatief nieuwe fenomeen nu met een driedelige serie in kaart.
Meer dan zestig Nederlandse gemeenten spreken in hun coalitieakkoorden ‘beter-benutten-ambities’ uit die onder meer gaan over woningsplitsing, woningdelen en Friendscontracten. Zo is in de huidige situatie van woningschaarste het verruimen van de regelgeving rondom woningsplitsing van vrijstaande woningen een manier om het bewonen van woningen te stimuleren.
Door flexibel en adaptief met woonruimte om te gaan, kunnen dezelfde woningen veel langer mee
Ook woningdelen en Friendscontracten vormen oplossingen om het tekort aan betaalbare woningen aan te pakken, de bestaande woningvoorraad beter te benutten en doelgroepen beter te huisvesten. Over ‘verkameren’ (het opdelen van woningen in meerdere kamers met ieder een eigen huurcontract) zijn echter niet alle gemeenten te spreken. Platform31 zegt hierover: “Naast die 66 gemeenten die woningdelen willen bevorderen, staan er 10 (deels dezelfde) die verkameren bij particulieren willen tegengaan.”
Het idee van woningdelen, ook wel co-living genoemd, is simpel en tot op zekere hoogte te vergelijken met het traditionele studentenhuis. Iedere bewoner heeft een eigen slaapkamer en in veel gevallen ook een badkamer. Daarnaast worden de keuken en woonkamer, plus vaak nog meer gezamenlijke voorzieningen zoals informele werk- en studeerplekken en een wasmachineruimte, met elkaar gedeeld.
Voor millennials en senioren
Woningdeling komt in alle soorten en maten voor, van koopwoningen tot particuliere en sociale huur. Ook is het een woonvorm die past bij de woonbehoeften van verschillende generaties. Voor de werkende millennial biedt het bijvoorbeeld de kans om betaalbaar op gewilde locaties in grote steden te kunnen wonen, met alle voorzieningen om de hoek.
Deze huurwoningen komen vaak boven de liberalisatiegrens uit en vallen dus niet onder de gereguleerde huurwetgeving, maar moeten wel aan verkameringsregels voldoen. Daarom worden deze woningen vaak aan twee of drie vrienden of kennissen samen verhuurd, afhankelijk van de lokale regelgeving omtrent verkamering.
Woningdelen is één van de manieren om effectiever met de schaarse ruimte om te gaan
Ook in de sociale huur richten gebiedsontwikkelaars zich op woningdeling om woningen voor werkende jongeren betaalbaar en toegankelijk te maken. Met name jongeren tot 23 jaar kunnen vaak maar moeilijk een woning vinden onder de huurtoeslaggrens.
Woningdeelconcepten in de nieuwbouw in de sociale huur bieden ook voor senioren een optie voor een compacte woning, inclusief het delen van faciliteiten en een elkaar een handje helpen. Dit kan eenzaamheid tegengaan en zorgt ervoor dat bewoners langer zelfstandig kunnen wonen.
Duurzaam en flexibel bouwen
Co-living kan bovendien erg duurzaam zijn. Bij het Don Bosco-project in Amsterdam Nieuw-West bijvoorbeeld, met vrije sectorhuurwoningen voor starters, zijn de woningen aanpasbaar ontwikkeld. Dit betekent dat wanneer de markt verandert, de woningen ook bijgesteld kunnen worden naar nieuwe behoeften. Zoals de complexen transformeren tot een ensemble van gezinswoningen.
Om in te spelen op de behoeften van woningzoekenden, is het belangrijk dat er flexibel omgegaan wordt met de woningvoorraad. Zo zijn in de gemeente ‘s-Hertogenbosch bij een nieuwbouwproject voor studentenwoningen afspraken gemaakt over het doel van de woningen.
In het artikel van Platform31 legt Birgit van Daal, beleidsadviseur bij de gemeente ‘s-Hertogenbosch uit hoe de woningvoorraad hierdoor sneller aangepast kan worden aan de huishoudenssamenstelling en woningwensen: “Afhankelijk van de vraag kunnen we hier flexibel mee omgaan. Soms verhuren we de woningen via kamerverhuur (onzelfstandige units), en soms weer als sociale huurappartement in zijn geheel.”
Door flexibel en adaptief met woonruimte om te gaan, kunnen dezelfde woningen veel langer meegaan. Ook het delen van één woning met meerdere huisgenoten is een duurzame manier om met de woningvoorraad om te gaan.
Regels verruimen
Gemeenten hebben een belangrijke rol om de voorwaarden te scheppen voor flexibel gebruik van de beschikbare woonruimte. De bouw van woningen als onderdeel van gebiedsontwikkelingen vindt namelijk vaak plaats binnen krappe definities van ‘wonen’ in een bestemmingsplan.
Vaak gaan deze uit van één huishouden dat op één woningperceel gaat wonen. Gemeenten die woningdeelplannen willen stimuleren, doen er dan ook goed aan om de definitie van ‘wonen’ in een bestemmingsplan te verruimen. Ook kunnen ze via omgevingsvergunningen toestaan dat meerdere huishoudens in één woning wonen. Hoe, dat is te lezen in het artikel van Platform31.
Eisen verlichten
In verschillende gemeenten, variërend van grote steden als Utrecht tot kleine gemeenten zoals het West-Friese Drechterland, worden wel plannen gemaakt om het woningdelen te bevorderen. Zo wordt in de gemeente Utrecht de leefbaarheidstoets afgeschaft. Bovendien heeft de gemeenteraad ingestemd met het afschaffen van de omzettingsvergunning. Door deze eisen te verlichten, wordt woningdeling makkelijker.
Hierbij is het wel de uitdaging om toch nog invloed te hebben wanneer er ongewenste situaties ontstaan, zoals het veroorzaken van geluidsoverlast en het negeren van minimale vierkantemeter-eisen.
Gemeenten zoeken de balans tussen minimale eisen voor mensen om goed en betaalbaar te wonen en het beter benutten van beschikbare ruimte
Het is opvallend bij dit onderwerp: de verschillen tussen gemeenten zijn groot. Meerdere gemeenten beperken op dit moment juist de mogelijkheden van woningdelen en -splitsen. De gemeenten Amsterdam en Rotterdam maken het moeilijker om met meer dan twee mensen samen te wonen.
En gemeenten met veel arbeidsmigranten maken de woningdefinitie soms juist krapper en stellen strengere regels op voor kamerverhuur, bijvoorbeeld om “excessen bij woningdelen te voorkomen”, volgens Platform31.
Hoopvolle route
Conclusie: met het oog op schaarse betaalbare woonruimte is woningdelen een van de manieren om effectiever met de beschikbare ruimte om te gaan. Maar gemeenten lopen in hun beleidsregels omtrent woningdelen sterk uiteen. Die regels zijn namelijk afhankelijk van de ervaringen met woningdelen en de specifieke druk op de lokale woningmarkt.
Gemeenten zoeken de balans tussen minimale eisen voor mensen om goed en betaalbaar te wonen en het beter benutten van beschikbare ruimte. De inventarisatie van Platform31 laat zien hoe dit lokaal anders uit kan pakken. Neemt niet weg dat het gereguleerd woningdelen in flexibele gebouwen voor iedere gemeente én potentiële bewoners een hoopvolle route is.
Lees de volledige driedelige serie van Platform 31 over woningdelen hier.
Cover: ‘Aerial view of housing construction site in the Houthavens. Skyscraper apartment building Pontsteiger in the front with boats in the harbour.’ door Aerovista Luchtfotografie (bron: Shutterstock)
Door Tess van den Bossche
voormalig webredacteur Gebiedsontwikkeling.nu
