Portret_Theo Dohle_380px

Woningmarkt blijft in verandering:

25 juni 2012

3 minuten

Opinie De crisis op de woningmarkt duurt nu inmiddels vier jaar. Vier jaar die heftige veranderingen op de woningmarkt veroorzaakte. Misère in de wereld van ontwikkelaars, makelaars en architecten stond tegenover een herwonnen positie van de koper. Een koper die weer zelf kan en wil bepalen hoe hij of zij wil wonen. Het einde van die ontwikkeling is volgens mij nog niet in zicht: de woningbouwsector gaat nog verder op zijn kop.

de ontwikkelaar moet steeds meer zijn plaats kennen

Woningmarkt blijft in verandering: - Afbeelding 1

‘Woningmarkt blijft in verandering: - Afbeelding 1’


Nog even terug naar nog helemaal niet zo lang geleden: de bulk van de nieuwbouwproductie voltrok zich volgens een simpel schema: Een ontwikkelaar verwierf een locatie en bedacht - al dan niet opgelegd door de gemeentelijke woningvisie – woningen op die plek. Standaardwoningen, die op andere plekken hun aantrekkingskracht al hadden bewezen en/of die snel gerealiseerd konden worden. Aan makelaars en verkoopadviseurs vervolgens de taak om die woningen te verkopen. En dat ging lang goed. Je moest het als ontwikkelaar wel tamelijk bont maken qua woningtype en/of prijs om dit fout te laten lopen. Als een soort verbeterde versie zijn leefstijlonderzoeken opgekomen om de woningen beter op de vraag af te stemmen, maar het model veranderde niet wezenlijk.

Woningmarkt blijft in verandering: - Afbeelding 2

‘Woningmarkt blijft in verandering: - Afbeelding 2’


De huidige crisis noopt tot een andere volgorde: bij steeds meer locaties moet de koper wat in de melk te brokkelen hebben. Dat leidt tot een model waarbij voor locaties geïnteresseerden worden aangezocht. Die geïnteresseerden mogen vertellen hoe ze willen wonen. Vervolgens realiseren ze of zelf die woningen (PO of CPO) of ze doen dat in een innige samenwerking met de professionals op de woningmarkt: cocreatie, consumentgericht ontwikkelen etc. De klant schuift op, maar de locatie is nog steeds het vertrekpunt.

Woningmarkt blijft in verandering: - Afbeelding 3

‘Woningmarkt blijft in verandering: - Afbeelding 3’


Menig ontwikkelaar en gemeente is nog maar net gewend aan dit model , terwijl tegelijkertijd de ontwikkelingen volop doorgaan. De volgende stap is namelijk dat niet de locatie maar de woonwens van kopers centraal staat. De vraag hoe mensen willen wonen laat zich vervolgens vertalen in een programma van eisen voor woningen. En dat is vervolgens weer leading voor geschikte locaties waar die wensen het beste gehonoreerd kunnen worden. Vaak zullen dit soort ontwikkelingen groepsgewijs gaan plaatsvinden, ook voor mensen die verder een hele individuele woonwens hebben. Maar ook zij vinden het steeds belangrijker om vooraf hun toekomstige buren al te kennen en daarmee afspraken te maken over woning en woonomgeving. Van erfafscheidingen tot gezamenlijke inkoop van nutsvoorzieningen.

Irreëel? Wie goed kijkt ziet deze ontwikkeling al. Ontwikkelaar Blauwhoed presenteerde tijdens het afgelopen Nepromcongres een voorbeeld in Bleiswijk, waarbij een groep senioren hen had benaderd met de vraag om een geschikt gebouw op een geschikte plek voor hen te realiseren. En bureaus als Bouwen in Eigen Beheer, maar ook Urbannerdam spelen ook al in op deze trend. Ervaringen met Blok0 in de Amsterdamse Houthaven laten zien dat er alleen al in Amsterdam tientallen groepen actief zijn die nadenken over een gezamenlijk woningproject. Een trend die nu nog in de kinderschoenen staat, maar straks– zo is mijn overtuiging – een serieus marktaandeel vormt.

Het wordt kortom voorlopig niet rustig op de woningmarkt. Het proces verandert, of we dat nu leuk vinden of niet. Ontwikkelaars schuiven meer naar achteren in het proces, procesbegeleiders in de meest brede zin van het woord en marketeers schuiven naar voren. En de koper, die van consument opdrachtgever is geworden wordt uiteindelijk het echte – en terechte – vertrekpunt!

Theo Dohle, vanuit De Wijde Blik betrokken bij meerdere projecten met (C)PO en consumentgericht ontwikkelen.


Cover: ‘Portret_Theo Dohle_380px’


Portret - Theo Dohle

Door Theo Dohle

Oprichter en directeur De Wijde Blik Communicatie-advies


Meest recent

Fenix Food Factory in Rotterdam door Iris van den Broek (bron: Shutterstock)

Katendrecht, Rotterdam: Taking a Walk on the Gentrified Side

Gentrification heeft zeker niet alleen negatieve kanten, hoewel daar wel vaak de nadruk op wordt gelegd. Vincent Baptist vloog het vraagstuk op Katendrecht niet aan met de professionals maar door met bewoners te gaan wandelen.

Onderzoek

27 februari 2024

Fuggerei (Augsburg) door Gerd Eichmann (bron: Wikimedia Commons)

De woningcorporatie van morgen heeft alles te maken met die van gisteren

De woningcorporaties laten een hernieuwd elan zien. Spannend wordt de vraag waar hun toekomst ligt. Reimar von Meding (KAW) schreef er een essay over in opdracht van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties.

Opinie

27 februari 2024

Oude Citroën auto (deux chevaux) in het Hamerkwartier Amsterdam. door Petra Boegheim (bron: shutterstock)

Het Hamerkwartier in Amsterdam gaat los, als de markt tenminste mee wil doen

Het Hamerkwartier is het volgende grote gebied dat in Amsterdam-Noord aan bod komt voor een stevige gebiedstransformatie. De gemeente haalde Kristiaan Borret uit Brussel om de planontwikkeling mede vorm te geven. Een interview over plan en proces.

Casus

26 februari 2024