Zelfbouw onder dorps toezicht

24 november 2011

5 minuten

Casus
Bij de invulling van een schaarse uitbreidingslocatie in het groene hart, nabij een karakteristieke oude dorpskern, verplicht een gemeente zich tot het realiseren van een hoog kwaliteitsniveau. Het uitgangspunt van de gemeente Loenen was om een substantieel deel van de woningen op Cronenburgh in particulier opdrachtgeverschap te realiseren. Dit resulteerde in een stedenbouwkundig plan dat voorziet in een grote diversiteit, doordat alle kavels verschillend zijn. Anderzijds zijn de vrije kavels, maar ook de projectmatige plandelen, gebonden aan strenge uitwerkingseisen om de gewenste kwaliteit, samenhang en een dorpse uitstraling te waarborgen.

Nieuwbouwwijk Cronenburgh, Loenen aan de Vecht

Zelfbouw onder dorps toezicht - Afbeelding 1

-

Zelfbouw onder dorps toezicht - Afbeelding 1


Bron: Synchroon

Brede kwaliteitssturing

Cronenburgh staat voor variatie en een mate van vrijheid, maar wel binnen vooraf gestelde kaders en toetsing gedurende het ontwikkelproces. De gemeente wilde zowel de particuliere kavels als de planmatige delen consumentgericht ontwikkelen. Daartoe legde zij aan projectontwikkelaars de vraag voor hoe zij hier invulling aan wensten te geven, en welke ingrepen zij voorstelden om de plankwaliteit te vergroten. Tijdens een door de gemeente georganiseerde ‘consumentenmarkt’ in het buurthuis werd gestemd over de selectie van projectontwikkelaars, en maakte de gemeente in 2003 de keuze voor Proper-Stok en Synchroon (destijds Johan Matser projectontwikkeling). Deze partijen namen vervolgens de aansturing van het proces over van de gemeente.

Naast planmatige richtlijnen (de kavelpaspoorten) die hierna worden toegelicht, hanteerde ontwikkelaar Synchroon ook een nauwkeurig ‘spoorboekje’ voor het proces dat de particuliere bouwers moesten doorlopen. Henri van Dam (Synchroon): ‘Het proces gaf enerzijds inzicht in wat hen te wachten stond, anderzijds waarborgde het ook de voortgang. De kopers van het eerste uur hadden zo een identiek proces. Dat zorgde voor een beheersbaar proces en voor kruisbestuiving via de plenaire sessies.’ Een ander argument voor de projectontwikkelaar om het traject tot en met bouwvergunning strak te sturen, was het moment van grondlevering. Van Dam: ‘De ontwikkelaar kocht de grond van de gemeente, splitste de grond in percelen en verkocht deze aan de particuliere kopers. De grond werd aan de koper geleverd op het moment dat deze beschikte over een bouwvergunning.’

Zelfbouw onder dorps toezicht - Afbeelding 2

Bron: http://www.west8.nl/projects/cronenburgh/

Zelfbouw onder dorps toezicht - Afbeelding 2


De kopers van de vrije kavels waren verplicht om een architect in de hand te nemen. Naast de ontwikkelaar bood een adviesbureau de zelfbouwers ondersteuning in het proces. Er werden workshops georganiseerd, waarbij zowel de ontwikkelaars als de particuliere bouwers een model van hun woning in een maquette van het plangebied dienden te plaatsen. Dit zorgde voor een overzicht van het gehele plan, de stand van zaken en de kwaliteit. Bovendien konden toekomstige bewoners er alvast met elkaar kennismaken. Bij elke fase van het ontwerpproces (voorlopig ontwerp, definitief ontwerp en de bouwaanvraag) gaf een supervisor zijn oordeel over het ontwerp. In de fases van het definitief ontwerp en de bouwaanvraag, werden ook de toegepaste materialen beoordeeld en op elkaar afgestemd, door middel van een ‘dakpansessie’. Daarbij werden van alle ontwerpen monsters van de toegepaste materialen naast elkaar gelegd. Om de architectonische kwaliteit en samenhang te waarborgen, hield de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente tijdens het ontwerpproces streng toezicht op de uitvoering. Ook Welstand en Monumenten Midden-Nederland was daarbij betrokken.

Van Dam geeft aan dat een zeer strakke regie ook een keerzijde kent: ‘De verkoop van enkele vrije kavels koste meer inspanning dan gemiddeld. Daarbij bleek dat het kavelpaspoort van één van de kavels onbedoeld knelde en een gewenste ontwikkeling blokkeerde.’ Verder stelt hij dat trajecten als deze ‘floreren bij gratie van schaarste aan zelfbouwkavels in combinatie met een sterke woningmarkt en voldoende draagkrachtige kopers.’

Dorpse beeldkwaliteit

De kaders werden gesteld in het stedenbouwkundig plan van West8 Urban Design & Landscape Architecture uit 2001. De basis voor dit plan vormt het stelsel van openbare ruimtes, met centraal in het gebied twee groene, dorpse brinken en daarnaast zichtlijnen op de kerktoren van Loenen, een oude theekoepel en op het omliggende landschap. Binnen deze structuur is het verkavelingsplan opgesteld. Dit is een bijzondere benadering, waarmee deze uitbreiding zich onderscheidt van andere nieuwbouwwijken die zijn samengesteld uit herhalingstypes. Met als thema ‘dorpse architectuur’ borduurt het plan voort op de kleinschaligheid en variatie van het oude Loenen. Karakteristieke elementen van het bestaande dorp, zoals de pandjes, hekjes, hofjes en hagen zijn in een hedendaagse vorm ingezet. Dit uit zich bijvoorbeeld in het gebruik van straatklinkers in de hele wijk, ommuurde tuinen en straatverlichting die tussen de gevels is gehangen of aan de gevels is bevestigd.

Alle kavels in het plan zijn verschillend, maar de vrijheid van de zelfbouwers werd ingeperkt door strenge architectonische restricties. Een consistente uitwerking van de gewenste dorpse beeldkwaliteit werd boven individuele expressie gesteld. Voor elk kavel, zowel de vrije kavels als de projectmatig ontwikkelde kavels, werd een zogenaamd kavelpaspoort opgesteld. Hierin zijn de bebouwingsvoorschriften vastgelegd, zoals de nokhoogte en breedte, de rooilijn, de kaprichting, het aantal toegestane bouwlagen en richtlijnen voor een aanbouw.Ook is de situering van de woning op de kavel bepaald, waarmee doorkijkjes worden gewaarborgd. Daarnaast golden regels ten aanzien van bijvoorbeeld materiaal- en kleurgebruik, verdiepingshoogtes en de vormgeving van de entrees. Alle woningen zijn een interpretatie van het prototype ‘Hollandse huis’, maar bij elke woning is deze interpretatie anders vormgegeven. De woningen werden door verschillende architecten kavelsgewijs ontworpen, om de verschillen tussen naburige panden te benadrukken. Binnen het plan werden 19 ‘specials’ omschreven: plaatselijke verbijzonderingen met een afwijkende bouwvorm. Zo is er de 17 meter hoge torenspitswoning, die verwijst naar het oude Loenen en als oriëntatiepunt fungeert. Het plan kent een diversiteit aan woningtypen, zoals herenhuizen, villa’s, eengezinswoningen (waaronder 11 maatschappelijk gebonden eigendomswoningen) en huurappartementen. De nadruk ligt echter op grote, luxe woningen. De wijk wordt ontsloten door een nieuwe rondweg, die tijdens de bouw reeds als bouwweg fungeerde. Hierdoor konden de ontsluitingswegen direct in hun definitieve vorm worden aangelegd. Daarnaast zorgde de rondweg voor een beperking van de hinder van bouwverkeer voor bewoners, en zorgde deze voor flexibiliteit in de oplevering van de deelprojecten.


Portret - Arienne Mak

Door Arienne Mak

Projectmedewerker bij Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft


Meest recent

Muziek en films door Maksim Safaniuk (Shutterstock)

Ontspannen genieten en bijleren deel 3 (slot): de GO.nu-films en muziek

De zomer is natuurlijk niet compleet zonder de lees- en luistertips van Gebiedsontwikkeling.nu. We vroegen de GO-redactie en het SKG-team van de TU Delft om hun suggesties. We sluiten het drieluik van favo’s af met de films en de muziek.

Persoonlijk

10 augustus 2022

GO zomertour door CrispyPork / Ineke Lammers (Shutterstock bewerkt door GO.nu)

GO zomertour 2022 #4: Boston

Voor aflevering 4 van de GO Zomertour steken we de oceaan over. In Boston nemen we onder leiding van Jaap Modder The Big Dig onder de loep, waarbij snelweg 93 onder de grond werd gebracht.

Uitgelicht
Casus

9 augustus 2022

Kloof wetenschap en praktijk door Margot Melissen (gebiedsontwikkeling.nu)

Waarom de schakel tussen wetenschap en praktijk juist moet schuren

Is de afstand tussen wetenschap en praktijk in de ruimtelijke ordening te groot? Die sombere conclusie valt niet in goede aarde bij SKG-directeur en hoofddocent gebiedsontwikkeling Tom Daamen, maar hij ziet wel ruimte voor verbetering.

Uitgelicht
Analyse

8 augustus 2022