Zo is (sociale) woningbouw voor senioren in de stad wél mogelijk

Aan creativiteit is er geen gebrek. Door de toenemende druk op de zorg vanwege vergrijzing, schieten de nieuwe woonconcepten voor senioren als paddenstoelen uit de grond. Bij deze concepten staan ontmoeting en gemeenschappelijk wonen centraal: zo worden bij Knarrenhoven meerdere woningen rondom een centraal hof gebouwd en is sociaal contact het uitgangspunt. Bij het Waaranders-woonconcept worden senioren door de buurt ondersteund door het woningaanbod in te richten op meerdere generaties.

Succesvolle concepten genoeg, maar toch blijven de absolute aantallen achter. Onderzoek van Cobouw toont aan dat in 2024 slechts krap 4.000 seniorenwoningen werden gerealiseerd terwijl de bouwambitie van de regering op 36.000 per jaar ligt (tot 2030). Redenen zijn volgens Cobouw onder andere de hoge kosten van woningen waardoor projectontwikkelaars vooral in koopwoningen willen investeren – terwijl andere segmenten ook nodig zijn. Ook vinden gemeenten het moeilijk afdoende locaties aan te bieden. Dit laatste concludeerde ook Platform31 eerder in 2022: om genoeg locaties te beschikbaar te stellen, is actief grondbeleid nodig waarbij de bouw van seniorenwoningen als strikte voorwaarde wordt gesteld door de lokale overheid.

Leerzame voorbeelden

Waar de bouw van seniorenwoningen elders in Nederland spaak loopt, zijn onlangs in Amsterdam twee nieuwe woonconcepten voor senioren opgeleverd: Stadsveteraan 020 en twee Lang Leven Thuisflats waar woningcorporatie Eigen Haard woningen aangeplakt heeft aan de bestaande flat. De ambitie bij deze projecten was fors: financieel uitdagend want volledig sociale huur en met vernieuwende woonconcepten waarbij informele zorg voorop staat. Wat valt er te leren van deze projecten?

Stadsveteraan 020

In het Amstelkwartier in Amsterdam Oost werd zo’n jaar geleden de Stadsveteraan 020 opgeleverd, een ontwikkeling van 145 sociale huurwoningen voor 55-plussers door gebiedsontwikkelaar AM en Woonzorg Nederland. Heren5 Architecten muntte in 2016 in een onderzoek de term ‘stadsveteraan’: mensen die vroegtijdig nadenken over hoe zij gelukkig oud willen worden. In het woonconcept staat ontmoeting centraal, als reactie op de toenemende eenzaamheid onder ouderen en de daarmee samenhangende gezondheidsproblemen.

Gebiedsontwikkelaar AM en Woonzorg Nederland sloegen de handen ineen voor het concept, waarbij de focus op informele zorg ligt: bewoners die elkaar waar nodig kunnen ondersteunen en naar elkaar uitkijken. Daarvoor schreven de sociale huurders apart een motivatiebrief om te verzekeren dat zij goed bij het concept passen. Daarnaast waren toekomstige bewoners vertegenwoordigd in de kopgroep, die meedacht met en feedback leverde op de ontwerpen van het gebouw. Door deze inbreng werd van een sportfaciliteit in het gebouw afgezien omdat bewoners prima naar de naastgelegen sportschool wilden gaan.

Leren differentiëren

“Eigenlijk zouden we naast de regels over differentiatie bij nieuwe ontwikkelingen ook vast kunnen leggen hoeveel woningen levensloopbestendig moeten zijn,” zegt Lars Drijvers, ontwikkelingsmanager van Stadsveteraan bij AM. Hoewel het Rijk inzet op grote aantallen seniorenwoningen, worden er volgens hem nog niet door gemeenten vaste afspraken gemaakt over het aantal te realiseren woningen. Een bepaald percentage seniorenwoningen vastleggen zou duidelijkheid voor ontwikkelaars scheppen.

De gemeente Amsterdam kwam voor Stadsveteraan wel met strenge eisen: vanwege haar 40-40-20 regeling moest het project volledig sociaal zijn, terwijl AM en Woonzorg Nederland ook mogelijk een mix met middenhuur voor ogen hadden. Toch werden enkel sociale huurwoningen gerealiseerd. Hierbij was de schaal volgens Drijvers doorslaggevend voor het rondkrijgen van de businesscase.

Het was belangrijk dat met Stadsveteraan een relatief groot aantal woningen gerealiseerd kon worden. Bijkomende kosten die inherent zijn aan seniorenwoningen (zoals de toevoeging van collectieve voorzieningen) hadden zo minder impact in de businesscase. “Je maakt de taart wat groter, dan kun je samen slimme dingen bedenken.” Volgens Drijvers is het bovendien, net als bij Stadsveteraan, noodzakelijk de seniorenwoningen op een goed verbonden locatie met voldoende voorzieningen te bouwen. Extra kosten die daarvoor anders in de gebiedsontwikkeling gemaakt moeten worden, brengen de haalbaarheid in het gedrang.

Maar, dat betekent niet “dat we ineens allemaal gebouwen van 500 woningen moeten bouwen,” aldus Drijvers, aangezien de seniorenwoningen ook in grote volumes over een hele gebiedsontwikkeling verdeeld kunnen worden. Het programma kan ook ingevuld worden met meergeneratiewoningen, waar de informele zorg ook wordt geboden en ook met differentiatie het project haalbaar wordt.

Lang Leven Thuisflats

Naast nieuwbouw, is aanplakken ook een optie. Op twintig plekken in Amsterdam worden Lang Leven Thuisflats uitgerold: bestaande seniorenflats waar geïnvesteerd wordt in een actieve gemeenschap. De bewoners gaan met één woningcorporatie, één zorgverlener en één welzijnsorganisatie een partnerschap aan dat erop gericht is om ouderen langer zelfstandig te laten wonen, ook als hun behoefte aan ondersteuning toeneemt.

Terwijl het woonconcept niet met nieuwbouw gepaard gaat, benutte woningcorporatie Eigen Haard de overgang naar dit concept om ook seniorenwoningen toe te voegen aan twee bestaande flats: de flat aan Stellingweg in Molenwijk en aan de Statenjachtstraat in De Banne, beide in Amsterdam Noord. De bestaande seniorenflats lenen zich goed voor het concept aangezien alles gelijkvloers is. Wel krijgen de statische, eentonige flats een nieuwe uitstraling. Daarnaast voegt de corporatie gemeenschappelijke ruimtes en entrees toe. Op termijn is de bedoeling dat ze aangesloten worden op het Amsterdamse warmtenet.

Voor gemeenschapsvorming, het bestrijden van eenzaamheid en daardoor minder belasting van de zorg, wordt met het woonconcept ingezet op community care: de vergroting van samenredzaamheid om zo senioren langer thuis te laten wonen. Om dit in goede banen te leiden, wordt onder andere een ‘langer-thuis-coach’ aangesteld. Deze helpt de bewoners bij vragen over hun dagelijks functioneren en eventuele zorgvragen. Door met één zorgpartij te werken, worden de behoeftes van bewoners beter gehoord en de zorg efficiënter georganiseerd – aldus Carolien de Wit, programmabegeleider Lang Leven Thuisflats. Met het concept wordt geprobeerd een aantrekkelijk woonconcept te creëren voor senioren waardoor de stap om te verhuizen makkelijker wordt gemaakt en de doorstroom op gang komt.

Aanbouw

Eigen Haard koos voor aanbouw vanwege de kosten. De nodige renovatiewerkzaamheden voor het omtoveren en opknappen van de twee flats van Eigen Haard waren fors en duur. Om te verduurzamen, de gedeelde ruimtes op te knappen, de leefbaarheid te verbeteren en de geluidsoverlast van buiten te beperken, moesten er woningen worden toegevoegd om zo de businesscase rond te krijgen. 60 woningen werden toegevoegd aan de bestaande 160 woningen van de Stellingwegflat; bij Statenjachtstraat was dat 53 op 112. Dit werd gerealiseerd door op elke verdieping vier woningen aan de koppen van de gevels toe te voegen.

“Het was een win-win-situatie,” zegt Sacha Ponsen, manager renovatie en groot onderhoud bij Eigen Haard. “Omdat Eigen Haard in haar beleid aangeeft seniorenwoningen en nieuwe concepten bij te bouwen én deze flat een opknapbeurt nodig had.” Door de renovatie met nieuwbouw te combineren, wist Eigen Haard in één keer een relatief hoog aantal woningen te realiseren waarbij geen nieuwe locatie gevonden moest worden voor de nieuw te bouwen appartementen, iets wat de bouw van seniorenwoningen doorgaans in de weg zit.

Hiervoor was wel de hulp van de gemeente nodig omdat de nieuwgebouwde appartementen onder het oude Bouwbesluit aan een andere verdiepingshoogte moesten voldoen. Hierdoor was de minimaal vereiste verdiepingshoogte groter dan bij de bestaande appartementen. De gemeente ondersteunde bij het organiseren van het ‘van rechtens verkregen niveau’ waardoor de verdiepingshoogte hetzelfde mocht zijn bij de nieuwe en bestaande appartementen. Volgens Ponsen was dit een belangrijke voorwaarde om het project te laten slagen: “Die flexibiliteit in de wetgeving is nodig om nieuwe concepten als deze te realiseren, ook bij omgevingsvergunningen.”