Analyse Rogier de Lint is als hoofd gebiedsontwikkeling van NS stations op meerdere locaties in Nederland actief. Hij ervaart nog nauwelijks effecten van de coronacrisis. “Ook als de markt voor commercieel vastgoed verder stagneert, dan verwacht ik niet dat dat direct effect zal hebben op onze gebiedsontwikkelingen.”
Er zijn signalen dat de coronacrisis ertoe leidt dat beleggers terughoudend zijn met investeringen in commercieel vastgoed. De vraag is wat dit betekent voor gebiedsontwikkelingen, aangezien terughoudendheid om te investeren in commercieel vastgoed de haalbaarheid van de ontwikkeling van een gebied op losse schroeven kan zetten.
Die situatie lijkt bij uitstek te spelen voor de NS, dat in haar stations veel commercieel vastgoed huisvest. In haar gebiedsontwikkelingen heeft zij over het algemeen een rol als grondexploitant en sluit daarbij contracten met ontwikkelaars voor de opstalontwikkeling. NS Stations is als gebiedsontwikkelaar momenteel onder andere actief in Alkmaar, Amersfoort, Den Haag, Hoorn, Ouder-Amstel, Roosendaal Zwolle. De ontwikkeling rond Utrecht Centraal is wellicht het bekendste voorbeeld. De filosofie bij de gebiedsontwikkelingen van NS Stations is om te verdichten rondom ov-knooppunten en daarmee bij te dragen aan een duurzaam en bereikbaar Nederland. Rogier de Lint, verantwoordelijk voor gebiedsontwikkeling bij NS Stations, ervaart de situatie als gevolg van de coronacrisis vooralsnog niet als problematisch.
Woningbouw is de belangrijkste drager in onze gebiedsontwikkelingen, zowel in programmatische als in financiële zin
Klopt het dat beleggers terughoudend zijn met investeringen in commercieel vastgoed?
“Ik denk dat het wel meevalt met de genoemde terughoudendheid. Het lijkt erop dat investeerders, zeker de institutionele beleggers, die voor maart 2020 actief waren op de Nederlandse markt, er allemaal nog zijn. In de eerste paar maanden was er wel enige twijfel, enige stagnatie. De aanvangsrendementen liggen inmiddels wat hoger dan voor de coronacrisis. Dat betekent dat beleggers minder betalen voor vastgoed omdat het risico voor verhuur groter geworden is. Maar dat gaat slechts om tienden van procentpunten. In de breedte is het effect momenteel derhalve heel beperkt negatief. Tegelijkertijd is natuurlijk duidelijk dat horeca, hotels en de evenementenbranche in zwaar weer zitten. Maar de rest gaat gewoon door. Sterker: de prijzen van huurwoningen en koopwoningen breken zelfs record na record.”
Hoe verhouden woningen en commercieel vastgoed zich tot elkaar in de gebiedsontwikkelingen van NS Stations?
“Mocht de markt voor commercieel vastgoed toch verder stagneren, dan verwacht ik niet dat dat direct effect zal hebben op onze gebiedsontwikkelingen. De meeste gebieden waarin NS actief is, liggen nabij ov-knooppunten en voorzien in mix van wonen, werken en recreëren. Ondanks die mix is woningbouw toch wel de belangrijkste drager, zowel in programmatische als in financiële zin. Vergelijk het met een appartementengebouw met een commerciële plint. Het wordt gewoon gebouwd en verkocht ook al is er (aanvankelijk) geen animo voor de begane grond. Dat zie je heel vaak gebeuren, dat ondernemers een tijdje nadat de woningen zijn opgeleverd zijn, in de onderste verdieping aan de straat hun winkel openen. Bij een heel gebied werkt het eigenlijk net zo. Tijdens deze coronacrisis kan dat misschien iets langer duren, maar de totale gebiedsontwikkeling is er niet van afhankelijk.”
‘Amersfoort 1 - NS Stations, 2020’
Foto: NS Stations
Een crisis op de woningmarkt zou de situatie dus wél geheel veranderen?
“Ja, mocht ook de woningmarkt verslechteren als gevolg van een mondiale recessie, wat niet ondenkbaar is, dan hebben we uiteraard een andere werkelijkheid. Zaak is dat we dan leren van de vorige crisis. Als NS hebben we vanaf oktober 2008, toen de vastgoedcrisis een feit was, en in de lange periode daarna, veel vastgoed en veel grond verkocht, terugkijkend wellicht te veel. We staan hierin overigens niet alleen. Dit geldt ook voor bijvoorbeeld pensioenfondsen en gemeenten en is ingegeven door externe toezichthouders, (hogere) overheden of de tucht van de dekkingsgraden. Die druk zal er in een eventuele nieuwe crisis op de woningmarkt ook zijn, maar ons voornemen is nu om niet overhaast of op het laagste punt van de conjunctuur bouwgronden uit te geven, maar het hoofd koel te houden.”
Hoe wil NS dan wél reageren op een recessie?
“Het begint met faseren. Veel plannen kenmerken zich door aanzienlijke percentages sociale huurwoningen. Deze producten zijn recessie-proof, hier is altijd vraag naar, en deze kunnen in samenwerking met de woningcorporaties gewoon gerealiseerd worden. Hetzelfde geldt voor de - al dan niet gereguleerde - middenhuur.”
“Daarnaast hebben wij als NS goede ervaringen met gronduitgifte in erfpacht met een aanvankelijk lage, jaarlijkse canon. Die lage prijs voor de grond in de eerste periode kan, ook in een economisch lastige periode, voor partijen interessant zijn hun plannen toch door te zetten. Tegelijkertijd is dit een manier om gebiedsontwikkelingen aan te jagen. Op die manier financiert NS als eigenaar de grondcomponent van het vastgoed, waarbij afspraken gemaakt worden over de ingroei naar marktwaarde dan wel afkoop in hoogconjunctuur.”
Cover: NS Stations
Cover: ‘Amersfoort 2 - NS Stations, 2020’
Door Joost Zonneveld
Voormalig hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu
