Amersfoort 2 - NS Stations, 2020

"Zolang de woningmarkt goed is, kunnen wij zonder problemen door met onze gebiedsontwikkelingen"

20 november 2020

4 minuten

Analyse Rogier de Lint is als hoofd gebiedsontwikkeling van NS stations op meerdere locaties in Nederland actief. Hij ervaart nog nauwelijks effecten van de coronacrisis. “Ook als de markt voor commercieel vastgoed verder stagneert, dan verwacht ik niet dat dat direct effect zal hebben op onze gebiedsontwikkelingen.”

Er zijn signalen dat de coronacrisis ertoe leidt dat beleggers terughoudend zijn met investeringen in commercieel vastgoed. De vraag is wat dit betekent voor gebiedsontwikkelingen, aangezien terughoudendheid om te investeren in commercieel vastgoed de haalbaarheid van de ontwikkeling van een gebied op losse schroeven kan zetten.

Die situatie lijkt bij uitstek te spelen voor de NS, dat in haar stations veel commercieel vastgoed huisvest. In haar gebiedsontwikkelingen heeft zij over het algemeen een rol als grondexploitant en sluit daarbij contracten met ontwikkelaars voor de opstalontwikkeling. NS Stations is als gebiedsontwikkelaar momenteel onder andere actief in Alkmaar, Amersfoort, Den Haag, Hoorn, Ouder-Amstel, Roosendaal Zwolle. De ontwikkeling rond Utrecht Centraal is wellicht het bekendste voorbeeld. De filosofie bij de gebiedsontwikkelingen van NS Stations is om te verdichten rondom ov-knooppunten en daarmee bij te dragen aan een duurzaam en bereikbaar Nederland. Rogier de Lint, verantwoordelijk voor gebiedsontwikkeling bij NS Stations, ervaart de situatie als gevolg van de coronacrisis vooralsnog niet als problematisch.

Woningbouw is de belangrijkste drager in onze gebiedsontwikkelingen, zowel in programmatische als in financiële zin

Klopt het dat beleggers terughoudend zijn met investeringen in commercieel vastgoed?
“Ik denk dat het wel meevalt met de genoemde terughoudendheid. Het lijkt erop dat investeerders, zeker de institutionele beleggers, die voor maart 2020 actief waren op de Nederlandse markt, er allemaal nog zijn. In de eerste paar maanden was er wel enige twijfel, enige stagnatie. De aanvangsrendementen liggen inmiddels wat hoger dan voor de coronacrisis. Dat betekent dat beleggers minder betalen voor vastgoed omdat het risico voor verhuur groter geworden is. Maar dat gaat slechts om tienden van procentpunten. In de breedte is het effect momenteel derhalve heel beperkt negatief. Tegelijkertijd is natuurlijk duidelijk dat horeca, hotels en de evenementenbranche in zwaar weer zitten. Maar de rest gaat gewoon door. Sterker: de prijzen van huurwoningen en koopwoningen breken zelfs record na record.”

Hoe verhouden woningen en commercieel vastgoed zich tot elkaar in de gebiedsontwikkelingen van NS Stations?
“Mocht de markt voor commercieel vastgoed toch verder stagneren, dan verwacht ik niet dat dat direct effect zal hebben op onze gebiedsontwikkelingen. De meeste gebieden waarin NS actief is, liggen nabij ov-knooppunten en voorzien in mix van wonen, werken en recreëren. Ondanks die mix is woningbouw toch wel de belangrijkste drager, zowel in programmatische als in financiële zin. Vergelijk het met een appartementengebouw met een commerciële plint. Het wordt gewoon gebouwd en verkocht ook al is er (aanvankelijk) geen animo voor de begane grond. Dat zie je heel vaak gebeuren, dat ondernemers een tijdje nadat de woningen zijn opgeleverd zijn, in de onderste verdieping aan de straat hun winkel openen. Bij een heel gebied werkt het eigenlijk net zo. Tijdens deze coronacrisis kan dat misschien iets langer duren, maar de totale gebiedsontwikkeling is er niet van afhankelijk.”

Amersfoort 1 - NS Stations, 2020

‘Amersfoort 1 - NS Stations, 2020’



Foto: NS Stations

Een crisis op de woningmarkt zou de situatie dus wél geheel veranderen?
“Ja, mocht ook de woningmarkt verslechteren als gevolg van een mondiale recessie, wat niet ondenkbaar is, dan hebben we uiteraard een andere werkelijkheid. Zaak is dat we dan leren van de vorige crisis. Als NS hebben we vanaf oktober 2008, toen de vastgoedcrisis een feit was, en in de lange periode daarna, veel vastgoed en veel grond verkocht, terugkijkend wellicht te veel. We staan hierin overigens niet alleen. Dit geldt ook voor bijvoorbeeld pensioenfondsen en gemeenten en is ingegeven door externe toezichthouders, (hogere) overheden of de tucht van de dekkingsgraden. Die druk zal er in een eventuele nieuwe crisis op de woningmarkt ook zijn, maar ons voornemen is nu om niet overhaast of op het laagste punt van de conjunctuur bouwgronden uit te geven, maar het hoofd koel te houden.”

Hoe wil NS dan wél reageren op een recessie?
“Het begint met faseren. Veel plannen kenmerken zich door aanzienlijke percentages sociale huurwoningen. Deze producten zijn recessie-proof, hier is altijd vraag naar, en deze kunnen in samenwerking met de woningcorporaties gewoon gerealiseerd worden. Hetzelfde geldt voor de - al dan niet gereguleerde - middenhuur.”

 “Daarnaast hebben wij als NS goede ervaringen met gronduitgifte in erfpacht met een aanvankelijk lage, jaarlijkse canon. Die lage prijs voor de grond in de eerste periode kan, ook in een economisch lastige periode, voor partijen interessant zijn hun plannen toch door te zetten. Tegelijkertijd is dit een manier om gebiedsontwikkelingen aan te jagen. Op die manier financiert NS als eigenaar de grondcomponent van het vastgoed, waarbij afspraken gemaakt worden over de ingroei naar marktwaarde dan wel afkoop in hoogconjunctuur.”

Cover: NS Stations


Cover: ‘Amersfoort 2 - NS Stations, 2020’


Portret - Joost Zonneveld

Door Joost Zonneveld

Hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu


Meest recent

Klimaatadaptief ontwerpen, Utrecht door Nanda Sluijsmans (bron: Flickr.com)

Gebiedsontwikkeling langs de maatlat klimaatadaptief en groen bouwen

Water en bodem leidend maken: mooi principe, maar dan. Hoe dit vorm te geven bij concrete projecten? Het Rijk lanceert de landelijke maatlat klimaatadaptief en groen bouwen als eerste hulpmiddel.

Nieuws

31 maart 2023

Nieuwbouwwijk Noorderhaven in Zutphen, Gelderland door Maarten Zeehandelaar (bron: Shutterstock)

Woningbouw op veehouderijlocaties: een goed idee

Het is een klassieke win-win: bouw woningen op locaties van veehoudende bedrijven. Minder stikstof-uitstoot en meer woningen om de woningnood te verminderen. Samuel Orobio de Castro onderzocht hoe dit in de praktijk vorm kan krijgen.

Uitgelicht
Onderzoek

31 maart 2023

Weekoverzicht Cover door Ineke Lammers (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was een week om opnieuw uit te vinden

Deze week draait het op Gebiedsontwikkeling.nu om 'opnieuw uitvinden'. Of het nu om industrieel bouwen, ontmoeting in superdiverse wijken of om werklocaties gaat, ze gaan in de revisie.

Nieuws

30 maart 2023