Zonder extra financiering kunnen woningcorporaties nauwelijks meer bijbouwen, stelt deze bestuurder

Afgelopen mei luidden vele corporatiebestuurders door het hele land de noodklok: door de geplande huurbevriezingen van het kabinet dreigden hun bouwplannen voor sociale huurwoningen in het gedrang te komen. Volgens bestuurders in onder andere Zeeland, Rotterdam en het Rivierenland waren huurverhogingen essentieel om meer inkomsten te genereren. Maar het intrekken van de plannen voor de bevriezing loste niet de problemen op. Zo pleitte koepelorganisatie Aedes afgelopen juli nog voor een beter investeringsklimaat om de doelstellingen van de Nationale Prestatieafspraken te halen.

Ook vanuit Eindhoven kwam onlangs een kritisch geluid. De directeur van woningcorporatie Trudo, Edwin Jansen, sloeg in een column op LinkedIn alarm: als we doorgaan met het financieren van woningcorporaties zoals we nu doen, hebben zij binnen nu en tien jaar alleen nog maar de middelen om hun bestaande voorraad te onderhouden. Terwijl de meeste politieke partijen in de verkiezingstijd pleiten voor meer betaalbare woningbouw, worden de woningcorporaties financieel klemgezet.

U schreef onlangs in uw oproep: als er niks verandert, kunnen de corporaties binnen nu en tien jaar alleen nog de bestaande voorraad onderhouden en niet meer bijbouwen. Tegelijkertijd is er hiervoor nauwelijks aandacht van politieke partijen. Hoe komt u tot deze conclusie?

“Je kan een beginnende student economie de exploitatie van een sociale huurwoning laten uitrekenen. Ze komen snel tot de conclusie dat een sociale huurwoning zwaar onrendabel is. Voor iedere woning die we bouwen, moet er flink veel geld bij. Neem alleen al de rente: als we een woning van drie ton bouwen en daar een lening voor afsluiten, dan kom je met vier procent rente al op 12.000 euro per jaar. De huuropbrengsten liggen gemiddeld op zo’n 700 euro per maand. Dus alleen op de rente draaien we al verlies. Daar komen dan natuurlijk verzekeringen, premies en belastingen nog bij. En dan hebben we het nog niet eens gehad over de interne beheerslasten.”

“Momenteel beschikken de corporaties nog over eigen potjes waarmee de onrendabele toppen kunnen worden gedekt. Maar als wij door blijven gaan met het bouwen op een niveau dat vanuit de Nationale Prestatieafspraken gewenst is, dan zal de gemiddelde corporatie ergens tussen 2030 en 2035 failliet gaan – of de nieuwbouw niet meer kunnen betalen. Op dat punt kunnen we enkel nog financieel garanderen dat we de bestaande voorraad in stand houden.”

Ziet u hetzelfde gebeuren bij Trudo?

“De column heb ik geschreven met betrekking tot de hele sociale huursector. Voor de meeste corporaties geldt: als een huurder verhuist, maakt deze plaats voor een nieuwe huurder. Trudo heeft een wat ander bedrijfsmodel, want wij verkopen ook onze sociale huurwoningen als sociale koopwoningen. Dat zijn goedkoper te kopen woningen die ook voor lagere inkomens beschikbaar zijn. Met deze ‘sociale koop-exploitatie’ regelen wij onze interne financiering zelf en met de opbrengsten van de koop zijn we in staat een hoog bouwvolume aan te houden. Door zelf middelen te genereren, hebben wij dus meer financieringsruimte dan veel andere corporaties.”

Maar de verkoop van sociale huurwoningen kan ook op veel weerstand rekenen, omdat deze woningen zo buiten het bezit van de corporaties raken en alsnog op de markt belanden. Hoe kijkt u daarnaar?

“Corporaties zijn ervoor om mensen met een laag inkomen te huisvesten. Er staat nergens in de Woningwet dat we enkel moeten verhuren, dus als ik mensen met een laag inkomen in staat kan stellen om te kopen, dan moet ik dat als corporatie faciliteren. Daarbij heeft Trudo het eerste terugkooprecht wanneer de koper besluit te verhuizen. Hierdoor blijft de voorraad sociale woningen behouden.”

“Het is daarom belangrijk de verkoop van sociale huurwoningen te stimuleren, ook voor de menging in de buurt. Door ons vast te houden aan een hoge concentratie sociale huur, stapelen we lage inkomens in de buurt. Dat gaat gepaard met aanvullende sociale problematiek. In Amsterdam heerst er bijvoorbeeld een vorm van segregatie en paternalisme die de sociale huurders bij elkaar houdt. Deze segregatiepolitiek moeten we loslaten door lokaal meer menging te krijgen.”

“Wij hebben 25 jaar geleden al een licentie gelanceerd, genaamd Slimmer Kopen, die corporaties helpt bij de verkoop van sociale huurwoningen, terwijl zij ook de mogelijkheid hebben deze later weer terug te kopen.”

Moet er volgens u dan ook sociaal worden gebouwd in rijke buurten?

“Dat is een politiek vraagstuk. Ik denk niet dat het reëel is dat we over tien jaar dertig procent sociale huur in Bloemendaal hebben. Net zomin dat ik denk dat we over tien jaar in Amsterdam volledig gemengde wijken hebben.”

De kabinetten van de afgelopen jaren hebben keer op keer de ambities wat betreft het aantal te bouwen woningen niet gehaald. Van de afgesproken dertigduizend sociale huurwoningen per jaar in de Nationale Prestatieafspraken lukt het corporaties maar de helft te bouwen, zo liet ook de Woonbond recent zien. Ook met de aankomende verkiezingen beloven veel partijen hoge aantallen nieuwe sociale huurwoningen. Voelt u zich wel gesteund door de politiek?

“De rol van woningcorporaties in het maatschappelijke debat, die wordt aan alle kanten gemist door de politiek. De huurbevriezing van het voorjaar was de meest stupide actie die je je maar kunt voorstellen. Het zijn populistische trekjes gericht op korte termijn scoren, terwijl je zou hopen dat de politieke partijen een lange termijnvisie omarmen.”

Wat verwacht u van de politiek?

“Sinds 1995 zijn de woningcorporaties verzelfstandigd en zijn we ze als marktpartijen gaan beschouwen. Ik vind het jammer dat we tot in Den Haag aan toe niet realiseren dat we goud in handen hebben. Nederland werd tot enkele jaren geleden internationaal nog geroemd om haar sociale volkshuisvestingsbeleid.”

“We zouden alles in het werk moeten stellen om de corporaties op de voorgrond te zetten en daar veel steun aan te verlenen. Puur feitelijk betalen wij als corporaties in totaal nu 1,5 miljard euro vennootschapsbelasting per jaar. Dat besteed ik als corporatiebestuurder liever aan rentebetalingen dan dat ik het afdraag aan de overheid. En met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw kunnen we nu goedkoop lenen, maar met Rijksleningen was die rente vroeger nog lager.”

“Er zijn maatregelen nodig zoals subsidiëring maar hier is in de verkiezingsprogramma’s geen plek voor. Alle partijen roepen dat ze 100.000 woningen per jaar willen met dertig procent sociaal, maar waar zijn dan de maatregelen van deze partijen om de sector echt in z’n kracht te zetten?”

Of is er misschien een complete herziening van het sociale huursysteem nodig? Huren afstemmen op het inkomen in plaats van scheefwoners een relatief lage huur laten betalen. Kan dat geen extra opbrengsten opleveren?

“Mensen kunnen er niets aan doen dat ze op een bepaald moment in een sociale huurwoning zitten en dat hun inkomen stijgt. Die mensen kunnen ook nergens naartoe en zitten klem. Dat is de reden waarom ik zeg dat iedere corporatie verplicht tien procent van zijn woningbezit te koop aan moet bieden via sociale koop. Juist om die mensen de kans te geven dat ze uit hun scheefwoonsituatie komen. Daarnaast zou een inkomensafhankelijke huurverhoging – die wij afgelopen jaar ook ingevoerd hebben – ook een oplossing zijn. Dat betekent dat mensen met een midden- of hoog inkomen meer huurverhoging krijgen dan mensen met een laag inkomen.”

Wat geeft u mee aan het volgende kabinet?

“Mijn pleidooi is dat de corporaties meer in het midden- of vrije segment moeten kunnen bouwen. Want we zijn heel efficiënt; we hebben een sector met circa 300 corporaties waar tienduizenden mensen werken. Die infrastructuur staat gewoon klaar! Verdeel dan ook de funding op het gebied van volkshuisvesting op een doeltreffende manier.”

“Stel bovendien doelen voor het behalen van een sociale voorraad in plaats van enkel de sociale huurvoorraad. In Eindhoven tellen bijvoorbeeld alle sociale koopwoningen via het Slimmer Kopen-principe al mee als onderdeel van het sociale segment. Daar zouden Amsterdam, Den Haag of Utrecht ook eens naar kunnen kijken!”