Analyse Hoe kunnen woningcorporaties invulling geven aan de opgave om veel duurzame woningen toe te voegen? Het blijkt een flinke breinbreker, zeker ook in financieel opzicht. In Nijmegen tastte corporatie Talis diep in de eigen beurs om de transformatie van de Jerusalem-buurt mogelijk te maken. Fakton analyseert de casus.
De businesscase voor (sloop)nieuwbouwprojecten en voor renovatie levert steeds vaker een te laag of negatief rendement op. Het plaatst corporaties voor complexe afwegingen tussen maatschappelijke opgaven en haalbare businesscases. Platform31 onderzocht met woningcorporatie Talis en Fakton Consultancy wat de keuze voor sloop-nieuwbouw betekent voor de maatschappelijke businesscase van projecten. Dit artikel beschrijft voor de Nijmeegse casus Jerusalem aan welke knoppen Talis kon draaien en welke keuzes zijn gemaakt. Daarna volgen de analyse van Fakton en een beschrijving van de casus. Tot slot nog enkele discussiepunten.
De casus in het kort: woningcorporatie Talis sloopte in de buurt Jerusalem in Nijmegen 220 eengezinswoningen (ooit industrieel gebouwd volgens de Airey-methode, red.) en liet op de bestaande fundering energiezuinige aardgasvrije houtskeletbouwwoningen terugbouwen. Voor de woningen paste Talis een geïndustrialiseerd en ge(pre)fabriceerd woonconcept toe dat op locatie wordt gemonteerd. Met als beoogde voordelen dat er maximaal kostenefficiënt, duurzaam en snel gebouwd kon worden.
De nieuwe woningen voldoen aan de eisen van deze tijd op het gebied van comfort, duurzaamheid, levensloopbestendigheid en techniek. De huurprijzen werden gematigd, zodat de huidige bewoners terug konden keren. Bewoners hadden de keuze om hun woningen volledig aardgasvrij te maken. Alle 220 prefabwoningen zijn inmiddels geplaatst. De volledige casus staat onderaan het artikel beschreven.
Efficiënt, maar onrendabel
In de zoektocht naar het vinden van een evenwicht tussen maatschappelijk én financieel optimaal presteren, liet Platform31 de businesscase Jerusalem beoordelen door Fakton Consultancy. Het project Jerusalem is efficiënt neergezet, concludeert Fakton, en heeft een laag, maar positief rendement als je het waardeverlies van de gesloopte woningen niet meetelt. Reken je de sloop wel door, dan is er sprake van een negatief rendement. Talis teert met dit project in op haar eigen vermogen. Er is in beide gevallen sprake van een onrendabele top.
De Raad van Commissarissen vroeg zich af of het niet wat minder ambitieus moest
Het zijn rekensommen die je thuis moeilijk kunt uitleggen, zegt bestuurder Ronald Leushuis, over de meerduidige conclusie dat het sloop-nieuwbouwproject Jerusalem een beperkt positief rendement heeft, mits het waardeverlies van de gesloopte woningen – bijna 100.000 euro per woning – en de sloopkosten niet worden meegerekend. “Als je kosten buiten beschouwing laat, is alles natuurlijk rendabel te maken. Maar de meeste corporaties doen het op deze manier: de sloopkosten ten laste brengen van een eenmalige waardemutatie, waardoor de investering van de nieuwbouw minder negatief uitpakt in de exploitatie.” Het heeft wat kunstmatigs, geeft Leushuis toe. “Met je eigen huishoudboekje en spaarrekening zou je het niet zo doen.”
Gesprek over waarde én waarden
Toch heeft Talis deze keuze gemaakt, hoewel het soms behoorlijke discussies gaf met de interne toezichthouder. De Raad van Commissarissen vroeg zich af of het niet wat minder ambitieus moest, vertelt Leushuis. “Onze investeringen scoren financieel minder goed dan voorheen. Tegelijkertijd vraagt de politiek ons om méér te doen: meer bouwen, meer duurzaamheid, meer voor bijzondere doelgroepen. Ik voer met de RvC dan ook niet alleen een gesprek over financiën, maar ook over waarden. Wij doen als sociale huisvester iets wat de markt laat liggen: de meest kwetsbare groepen een toekomstbestendig dak boven het hoofd bieden. Hoeveel rendement mogen we daarvoor laten liggen?”
“Een corporatie is geen projectontwikkelaar,” voegt Niels Klein Lankhorst, bestuursadviseur vastgoed bij woningcorporatie Talis toe. “We hebben een lage rendementseis en kunnen goedkoop geld lenen. We accepteren zelfs dat bij sommige projecten het financiële rendement nog lager is dan de rendementseis. Bijvoorbeeld omdat zo’n project wel een enorme verduurzamingsstap betekent. En dat is voor de marktwaarde en de toekomstwaarde van ons bezit wel weer positief.”
Om tot een goede afweging te komen, is het bij elk project nodig om eerst de strategische richting te bepalen: is sloop/nieuwbouw een mogelijkheid of kan sloop worden uitgesteld om het waardeverlies te verkleinen? Niet bij Jerusalem, stelde Talis over dat laatste. Hier bleek sloop-nieuwbouw de enige optie om voldoende wooncomfort en woongenot te kunnen bieden voor de toekomst. De strategische koersbepaling is ten slotte niet alleen een financiële overweging.
Sloop-nieuwbouw: een lastige keuze
En toch. Voor een corporatie die als motto heeft ‘Geen sloop, tenzij…’ is elke keuze voor sloop-nieuwbouw een lastige, vindt bestuurder Leushuis. “Ik vind dat nog wel het grootste dilemma. Met sloop-nieuwbouw grijp je enorm in op de thuissituatie van mensen. Maar ook andere maatregelen kunnen heel intensief zijn: het gas eruit halen, de keuken opnieuw indelen. Wie ben ik om te bepalen wat er in jouw huis gebeurt? Als ik in die zaaltjes sta, gaat het echt niet alleen over geld, maar over iemands woonplek. Dat weegt ook echt mee bij besluiten.”
Voor Jerusalem gold dat renovatie op bouwtechnische belemmeringen stuitte, vanwege de lichte bouwstijl van de oude woningen. Om die reden is bij de nieuwbouw uiteindelijk gekozen voor houtskeletbouw, omdat betonbouw te zwaar zou zijn voor de bestaande fundering. Het behoud van de karakteristiek van de groene jaren vijftigwijk, was ook een reden om het straatbeeld intact te laten en te herbouwen op bestaande fundering. De lichte bouw zou bovendien kosten besparen. “Ik was altijd al een voorstander van conceptueel bouwen,” geeft Leushuis aan. “Door hier te kiezen voor prefab houtskeletbouw met lichte materialen en prefabicage hoopten we een voorbeeld te zijn van hoe dit kan bijdragen om kosten te besparen en te versnellen.”
Talis vindt dat het extra woongenot en de toekomstwaarde van de woningen de afboeking rechtvaardigt
Als blijkt dat een project onrendabel is, door alle opgetelde maatschappelijke opgaven die je ermee wilt realiseren, is het belangrijk om – samen met partners – het nut te bepalen van de investeringen, vult Leushuis aan. Want juist de maatschappelijke doelstellingen maken het aantrekkelijk voor andere partijen (Rijk, provincie, gemeente) om mee te betalen. “Jerusalem was in eerste instantie niet aardgasvrij, totdat provincie en Rijk wilden bijdragen. Als maatschappelijke partners spreken we elkaar doorlopend aan op publieke taken: waarom doe je iets wel of niet?”
Daarnaast is het een kwestie van scherp aan de wind zeilen. Scherp onderhandelen, nadenken over materiaal, keuzes maken. Dat leidt soms tot de vraag: is het echt nodig? Zijn we hiervan? Leushuis: “In Jerusalem ging dat bijvoorbeeld over een betonrand tussen stoep en tuin, wie is daar eigenaar van, Talis of de gemeente? Het had veel geld gekost als die eruit moesten, wat een wens van bewoners was. We hebben het uiteindelijk niet gedaan, maar wel op sommige plekken gezorgd dat mensen beter bij de voordeur komen. Als je het goed uitlegt, begrijpen mensen ook wel dat onze portemonnee niet oneindig geld bevat.”
Verschillende keuzes
Vervolgens zijn de keuzes gemaakt of en in welke mate het project maatschappelijke doelen moest realiseren. Bij de afwegingen voor duurzame oplossingen stond naast de kosten voor de corporatie vooral ook het woongenot en de betaalbaarheid voor de huurders bovenaan. Het project is daarmee iets duurder uitgevallen dan bij het volgen van de eisen uit het bouwbesluit.
Talis heeft overwogen om ook aan de huurprijsknop te draaien, maar heeft besloten om de woningen beschikbaar te houden voor de doelgroep die er nu woont. Dat was ook een voorwaarde van het Rijk om voor de subsidie van 5,5 miljoen (een vermindering op de verhuurdersheffing) in aanmerking te komen. Door de afschaffing van de verhuurdersheffing bleef die subsidie uiteindelijk bij 3,25 miljoen euro.
‘Nijmegen Jerusalem luchtfoto’ door Talis (bron: Talis)
Talis heeft gaande het ontwerpproces ervoor gekozen om de nieuwe woningen iets groter te maken, licht Klein Lankhorst toe. “Die extra investering is het waard geweest, als je kijkt naar de marktwaarde van de woningen. Voor de cashflow was die keuze wat ongunstiger, omdat er geen hogere huren tegenover staan.” Toch vindt Talis dat het extra woongenot en de toekomstwaarde van de woningen die afboeking rechtvaardigt.
De maatschappelijke meerwaarde van nieuwbouw kan dan groot zijn, met meer wooncomfort, duurzaamheid en levensloopbestendigheid. Te becijferen wat dat op lange termijn betekent, is heel lastig, zegt Klein Lankhorst. “Er is simpelweg te weinig data uit het verleden beschikbaar om goede rekenmodellen te maken die voorspellen wat de waardeontwikkeling van vastgoed zal zijn. Dat geldt voor nieuwbouw, die met de huidige eisen en mogelijkheden bijzonder efficiënt is. Maar ook voor renovatie. “Stel dat we de wijk Jerusalem twintig jaar geleden hadden opgeknapt. Hoe zou het er nu dan bij staan, feitelijk en financieel? Daar weten we te weinig over.”
Conceptuele bouw niet succesvoller
Talis is trots op het projectresultaat. “We hebben optimaal de balans gezocht tussen betaalbaarheid en duurzaamheid, tussen moderne eigenheid en cultuurhistorische waarde en tussen financiële en fysieke ruimte,” blikt bestuurder Leushuis terug. “Wensen van bewoners hebben we zoveel mogelijk proberen te verwerken. We hebben prachtige woningen gebouwd voor de buurt, voor de mensen die hier al woonden. En dit was mogelijk door conceptueel, fabrieksmatig te bouwen. En daar ben ik trots op.”
Maar Leushuis is ook teleurgesteld. Na tweeënhalf jaar bouwen zijn veel doelstellingen die Talis dacht te behalen met conceptuele bouw niet behaald. Het ging per blok wel sneller, maar niet voor alle 220 woningen. Het project werd uiteindelijk niet goedkoper. En de keuzes en het maatwerk die Talis hun huurders kon bieden, waren te beperkt. Leushuis: “Als ik het vergelijk met andere sloopnieuwbouw van ons, dan ging het hier niet sneller, was het niet goedkoper en had ik veel minder mogelijkheden voor maatwerk.”
‘Nijmegen Jerusalem’ door Talis (bron: Talis)
Talis’ ideaal is een catalogus, waarin hun huurders net als bij het kopen van een auto, een woning geheel naar eigen wens kunnen samenstellen. “Helaas zijn wij nog niet zover en is dit tot op de dag van vandaag nog niet gerealiseerd,” geeft Leushuis aan. Voor Talis is conceptuele bouw nu nog niet de oplossing waarmee je de grote woningaantallen in de bestaande buurten kunt bereiken. Maar conceptueel bouwen is volgens Leushuis zeker niet de verkeerde weg. Wat betekent het wel voor Talis? Leushuis: “Ik kom dan op het mooie Engelse woord serendipity. Het is de ongeplande toevallige maar fortuinlijke bijvangst dat hier grote voordelen opleverde. Deze voordelen zijn niet direct voor Talis te verzilveren, maar deze onverwachte bijvangst kan wel eens de hoofdwinst zijn. Zo zorgt conceptueel bouwen ervoor dat je met minder mensen op de bouwplaats een woning kunt bouwen. Er is minder CO2-uitstoot en het biedt mogelijkheden voor circulariteit en voor flexibel en verplaatsbaar bouwen.”
Niet gunstig voor het huishoudboekje
Wat onrendabele investeringen betekenen voor het toekomstperspectief van Talis? Bestuurder Leushuis is niet pessimistisch, maar wel realistisch. “Nu kunnen we dit soort projecten nog betalen. Maar als de komende jaren de rente blijft oplopen, de bouwkosten en grondprijzen stijgen, onze huuropbrengsten omlaaggaan en we wel meer ambities willen realiseren, dan gaat het huishoudboekje van de corporaties razendsnel achteruit.”
Hij wijst ook op de belastingdruk die op corporaties rust, met de vennootschapsbelasting die ze moeten betalen. “Op dit moment kan ik doen wat gevraagd wordt, maar in de toekomst zal dat mogelijk niet meer kunnen. Optimisten zeggen dat tegen die tijd, als de politiek ook ziet dat het water de sociale huisvesting aan de lippen staat, de vennootschapsbelasting wel weer omlaaggaat. Dat zal best, maar ik vind wel gek dat we zoveel onzekerheid hanteren in de manier waarop we als samenleving met publieke voorziening omgaan.”
Financiële analyse van de casus Jerusalem
Hoe kunnen corporaties maatschappelijk én financieel optimaal presteren bij sloop-nieuwbouw? Op verzoek van Platform31 en Talis beoordeelde Fakton Consultancy de casus Jerusalem. Fakton keek naar het behaalde financiële resultaat, de effectiviteit van de investering, hoe deze scoort ten opzichte van referentiewoningen en de maatschappelijke prestaties die Talis leverde. Deze analyse brengt in beeld hoe het sloop-nieuwbouwproject bijdraagt aan de maatschappelijke opgaven, die lokaal en in de nationale prestatieafspraken zijn vastgelegd. Ook laat het zien of deze onder acceptabele financiële voorwaarden kunnen worden uitgevoerd.
Financieel resultaat
Het project Jerusalem kent een negatief financieel resultaat van 24 miljoen euro (109.000 euro per woning). Dat komt vooral doordat Talis de waarde van de oude gesloopte woningen moest afschrijven. Maar ook zonder deze afschrijving van bijna 100.000 euro per woning mee te rekenen, liggen de stichtingskosten van dit project 2,6 miljoen euro boven de marktwaarde verhuurde staat van de nieuwe woningen. Talis teerde ook zonder de afschrijving al in op haar eigen vermogen.
De nieuwbouwwoningen zijn qua grootte en bruikbaar vloeroppervlak niet veel, maar wel iets groter dan vergelijkbare nieuwbouwwoningen in het land. De stichtingskosten zijn niettemin iets lager dan de stichtingskosten van de referentieprojecten van Fakton. Het complex Jerusalem is ondanks de grotere woningen dus goedkoper gerealiseerd dan gangbaar is. Het project heeft een laag maar positief projectrendement, als je het waardeverlies niet meerekent. Het laag houden van de huurprijzen zorgt ook voor een lager (negatief) rendement.
Maatschappelijke bijdrage
Fakton beoordeelde de verschillende investeringsbesluiten ook op de geleverde maatschappelijke prestatie (zie tabel 1 hieronder). Het project Jerusalem draagt bij aan vrijwel alle afgesproken nationale en lokaal afgesproken maatschappelijke prestatiedoelen. De woningen vervangen oudere nog niet-verduurzaamde woningen, kennen een hoge kwaliteit en zijn levensloopbestendig. Ze zijn bestemd voor de doelgroep van corporaties en met de streefhuurprijs(verlaging) op de eerste aftoppingsgrens te huren door de laagste inkomens (huurders met recht op huurtoeslag). Ook zijn ze mede dankzij een Rijks en provinciale subsidie (van respectievelijk 3,25 miljoen euro en 651.000 euro) volledig gasloos/CO2-neutraal te maken.
Conclusie van Fakton
Fakton concludeert dat het project Jerusalem een flinke bijdrage levert aan de maatschappelijke prestatie. Maar ziet ook dat de keuzes die gemaakt worden op basis van de maatschappelijke prestaties impact hebben op de financiële efficiëntie van de projecten. Fakton adviseert om deze afwegingen explicieter te maken in de investeringsstukken van Talis. Daarmee wordt de spanning tussen de maatschappelijke prestatie en de financiële efficiëntie beter inzichtelijk. Door de huren op de eerste aftoppingsgrens te houden, en zo in aanmerking te komen voor subsidie, laat Talis aan de opbrengstenkant bijvoorbeeld ruimte liggen om hogere huren te vragen. Financiële ruimte die het rendement van de businesscase wel kan verbeteren.
Bij het zoeken naar de balans tussen opgaven en middelen roept de casus van Talis een aantal vragen op. Onderstaande discussiepunten komen aan bod in een expertsessie die Platform31 organiseert, om tot nog betere inzichten te komen over de maatschappelijke businesscases van corporatieprojecten. De uitkomsten worden in het najaar van 2023 op de website van Platform31 gedeeld.
- Verdichting en kwaliteit
- Talis besloot om extra kwaliteit en meer vierkante meters toe te passen dan het basisconcept van de bouwer én dan gangbaar is. En hoe had de businesscase er uitgezien als Talis koos voor verdichten
- Huurprijzen en subsidie
- Talis differentieerde niet in prijs en product, terwijl normaal gesproken een deel van de huurders in sloop-nieuwbouw wel wat meer bestedingsruimte heeft. Bood de Rijkssubsidieregeling uiteindelijk wel voldoende financieel voordeel? En zou een hogere aftoppingsgrens voor gasloze zeer energiezuinige woningen uitkomst bieden?
- Gevolgen voor de toekomst
- Talis heeft nu nog de financiële mogelijkheden om wat extra’s te doen, maar sommige corporaties mogelijk al niet meer. En ook op termijn zal Talis vermoedelijk tegen financiële beperkingen aanlopen. Wat betekent dat voor nieuwe projecten? Nu al voorsorteren hierop en soberder zijn? Of is er nog ruimte om wel wat extra’s te bieden?
Uitgebreide casusbeschrijving Jerusalem: sloop-nieuwbouw op bestaande fundering
In de buurt Jerusalem in Nijmegen realiseerde Talis 220 nieuwe eengezinswoningen. De huidige 220 woningen worden gesloopt en op de bestaande fundering bouwde aannemer Dura Vermeer energiezuinige aardgasvrije woningen terug. De nieuwe woningen voldoen aan de eisen van deze tijd op het gebied van comfort, duurzaamheid, levensloopbestendigheid en techniek. Bewoners hadden de keuze om hun woningen volledig aardgasvrij te maken. Alle 220 prefabwoningen zijn inmiddels geplaatst.
De oude woningen voldeden niet aan de technische en energetische standaard en moesten worden aangepakt, vindt de corporatie. Die is hierover sinds 2014 met de bewoners in gesprek.
Sloop en nieuwbouw als beste optie
Talis koos in Jerusalem voor sloop/nieuwbouw, met geprefabriceerde houtskeletbouw op de bestaande constructie. In vijf fases wordt de sloop/nieuwbouw blokje voor blokje uitgevoerd. De aannemer begint aan één kant in de wijk en gaat daarna blok voor blok aan de slag. De Blokje Om-woningen hebben per blok een zeer korte bouwtijd. Dat komt doordat de geprefabriceerde houtskeletbouw kan worden geplaatst op de bestaande fundering. Andere concepten voor sloop-nieuwbouw vielen om die reden af: staal- en betonconstructies zijn te zwaar voor de bestaande fundering. Bewoners verbleven tijdens de werkzaamheden tijdelijk in een wisselwoning in de wijk.
De optie om Jerusalem grootschalig te renoveren viel af, omdat de kosten daarvan niet opwegen tegen de omvang van de werkzaamheden en het resultaat dat daarmee kan worden bereikt. Om dezelfde reden viel het scenario om alleen hoogstnoodzakelijk onderhoud te plegen af. Dat zou nu aanzienlijke kosten opleveren, gevolgd door een golf van achterstallig onderhoud aan keukens en sanitair op termijn.
Werkzaamheden
Samen met Dura Vermeer, installatie experts, de gemeente Nijmegen en de provincie Gelderland is er een afweging gemaakt tussen meerdere opties om aardgasvrij te worden. Uiteindelijk is gekozen voor een variant waarin de woningen goede isolatie krijgen, vier zonnepanelen, een warmte-terugwininstallatie voor ventilatie en vloerverwarming. Door de goede isolatie en de warmte-installaties is een verwarming op de verdieping niet nodig. Alleen de badkamer krijgt een radiator.
De uitstraling van de nieuwbouw doet recht aan de karakteristieke uitstraling van Jerusalem, maar past ook bij deze tijd. De Franse balkonnetjes komen op verschillende plekken terug. De woningen worden aan de achterzijde 1,5 meter dieper dan de oude woningen, om ruimte te bieden aan isolatie en installaties.
Bewoners hebben zelf meegedacht over de plattegronden van hun woning. De indeling verschilt daarom ook per woningtype. De woningen zijn levensloopbestendiger door onder andere de ruimere indeling, de draairichting van deuren en het tweede toilet op de verdieping. Bewoners hadden een beperkt aantal keuzeopties, waaronder openslaande tuindeuren en een dichte keuken, waardoor ze hun woning tegen vergoeding naar eigen smaak verder kunnen verbeteren.
Huurverlaging en aardgasvrij
Dankzij de toekenning van de vermindering op de verhuurdersheffing (RVV) van 3,25 miljoen euro en de subsidie van de provincie Gelderland (651.000 euro) konden bewoners kiezen voor een volledig aardgasvrije woning. De subsidies maken het zelfs mogelijk om de huren laag te houden op de eerste aftoppingsgrens. Dat was overigens ook een randvoorwaarde om voor de vermindering van de verhuurdersheffing in aanmerking te komen. De huur van de eengezinswoningen werd verlaagd van 663 euro naar 619 euro (prijspeil 2020).
Bovendien hebben huurders de mogelijkheid om te kiezen voor een geheel aardgasvrije woning. Hiermee worden de woonlasten lager, omdat het vastrecht voor gas vervalt (circa 200 euro per jaar) en de woningen vier extra zonnepanelen krijgen. Dit was voor 99 procent van de huurders reden om te kiezen voor volledig aardgasvrij. De bewoners die voorheen op gas kookten, kregen een inductieplaat en/of elektrische oven. Qua techniek krijgen de bewoners een zonneboiler met doorstroomboiler.
Kosten
Aanvankelijk werden de investeringskosten voor het project begroot op 38,5 miljoen euro, exclusief sloopkosten. Dat is later in een investeringsbesluit met bijna drie miljoen euro naar boven bijgesteld. Dit kwam hoofdzakelijk door gestegen kosten voor de aannemer en saneringskosten vanwege asbest. Extra kosten, vanwege fors gestegen bouwkosten, zijn hierin niet meegenomen.
Cover: ‘Nijmegen Jerusalem nieuw & oud’ door Talis (bron: Talis)
Door Saskia Buitelaar
Senior projectleider bij Platform31
Door Frank Dirks
Senior projectleider Platform31
