Op één punt hebben de apologeten van het bouwen in het weiland wel gelijk: binnenstedelijk bouwen in Nederland is verdomd moeilijk. Niet omdat er geen ruimte zou zijn (wandel eens buiten het centrum van de grote Nederlandse steden en de lage dichtheden en open ruimten werken vervreemdend op de wandelaar). Nee, het zijn de langdurende juridische procedures, de remmende werking van de groene bufferzones, de nimby-houding van stedelingen die het wel gelukt is een plekje in de gewilde stad te bemachtigen, de daaruit voortvloeiende electorale angst, monumenten-anarcho’s, de tuinstad-gelovigen en onwil van ontwikkelaars, die het binnenstedelijk bouwen bemoeilijken.
In Zürich lukt het wel. En het lukt ook nog te bouwen voor middeninkomens. De druk op de woningmarkt in Zürich is relatief dezelfde als in Amsterdam. De dunbevolkte stad groeit met ongeveer 5000 inwoners per jaar (400.000 inwoners; 1,5 miljoen in de agglomeratie). Er moet dus ook hier fors binnenstedelijk gebouwd worden. Maar: scheefwonen is verwaarloosbaar, van een overspannen woningmarkt is geen sprake, en middeldure huur wordt in ruime mate aangeboden. Tenslotte: er is doorstroming!! Je gelooft je oren niet. Hoe kan dat?
Dat komt door de Wohnungsbaugenossenschaften. Dat zijn private instellingen die woningen bouwen en verhuren tegen kostprijs. Je kunt je als individu aansluiten bij een Genossenschaft door een aandeel te kopen (niet goedkoop, kan oplopen tot 25.000 euro). De Genossenschaft pacht grond van de gemeente (ook Zürich kent een soort erfpacht), komt met de gemeente overeen ongeveer 10 procent sociaal te bouwen, en realiseert een (of meerdere) complexen met een bewust gemengd aanbod van twee, drie, vier en vijfkamerwoningen. De stad kent rond de 120 Wohnungsbaugenossenschaften.
De Genossenschaft die ik bezocht verhuurde aan een representatieve afspiegeling van de lokale bevolking (ook aan Asylanten!). Menging op leeftijd, opleiding, etniciteit, huishoudentype en kwetsbaarheid. Je hebt recht op een x + 1 woning (waarbij x voor een aantal leden van een huishouden staat). Wordt het huishouden groter of kleiner, dan moet je een woning zoeken die daarbij past. Daar kan de Genossenschaft, die immers een grote woningportefeuille heeft, je bij helpen. De doorstroming in Zürich is mede hierom goed. Is er een tekort aan woningen, dan bouwen de Genossenschaften nieuwe complexen. In overleg met de gemeente. Die, op haar beurt, bouwt voornamelijk voor de sociale woningmarkt (tot ongeveer 25 procent van de woningvoorraad).
De leiding van een Genossenschaft ligt bij de aandeelhouders zelf (one man, one vote). Dat versterkt aantoonbaar duurzaam investeren, aandacht voor de openbare ruimte, (buurt)voorzieningen en nabijheid van het openbaar vervoersnetwerk. Bijgevolg is de woningmarkt in Zürich voor 90 procent een huurmarkt, wat als bijkomend voordeel heeft dat gemakkelijk kan worden doorgeschoven, en de instroom van starters en ex-pats gemakkelijk verloopt. Bovendien: sociale menging.
Het lijkt een werkzaam systeem dat veel verder gaat dan collectief opdrachtgeverschap of een bouwgroep. Waarom doen wij dit dan niet? Het is niet zo één twee drie kopieerbaar. Dit, omdat het begrip Genossenschaft geworteld is in de Zwitserse samenleving die nooit een feodale of andersoortige hiërarchische samenleving is geweest. Het land zelf is een Eidgenossenschaft. Dit komt min of meer neer op de ‘höchste Form der Selbstverpflichtung des Menschen’. Daar zijn we in Nederland nog niet helemaal aan toe.
Wat leren we hier van: centrumstedelijk bouwen kan wel degelijk en een global city is gebaat bij een bijna volledige huurmarkt.
Dit item verscheen eerder op Romagzine.nl
Cover: ‘zurich’
Door Jos Gadet
Hoofdplanoloog Ruimte en Economie gemeente Amsterdam
