Analyse In middelgrote gemeenten heeft een kleine groep ontwikkelaars en bouwers zo veel grond in bezit dat ze veel invloed kunnen hebben op de ontwikkeling van nieuwbouwwijken. Dat blijkt uit onderzoek van toezichthouder ACM. Het ministerie wil ingrijpen, maar ontwikkelaarskoepel NEPROM noemt de conclusies uit het onderzoek suggestief en wil een eigen onderzoek opzetten.
Een risico op hoge prijzen, ongewenste vertraging in bouwtempo of minder kwaliteit in een toch al krappe woningmarkt. Volgens de hoogleraren Edwin Buitelaar en Erwin van der Krabben, die het onderzoek (samen met het Kadaster) uitvoerden in opdracht van de Autoriteit Consument & Markt (ACM), kunnen dit de gevolgen zijn in de Nederlandse middelgrote gemeenten. Ontwikkelaars en bouwers van nieuwbouwwoningen hebben hier zo veel grond in bezit dat ze een flinke ‘vinger in de pap’ hebben bij de ontwikkeling van deze wijken. Zo luidt de pittige de conclusie van het onderzoek Concentraties in de nieuwbouwmarkt.
Meer weten over grond als voorwaarde voor uitvoeringskracht? Kom naar het SKG Jaarcongres Gebiedsontwikkeling op 30 maart en schrijf je in voor de themasessie Grond & GO.
Imperfecte markt
Buitelaar en Van der Krabben concluderen dat vooral middelgrote gemeenten kans lopen om in dit scenario terecht te komen. Deze gemeenten beschikken nog wel over de ruimte en staan daardoor vaak voor grote, regionale woningbouwopgaven. In de langjarige gebiedsontwikkelingen die in de (nabije) toekomst op de planning staan, zijn zij vaak aangewezen op langdurige samenwerking met deze marktpartijen. Doordat ontwikkelaars en bouwers zo veel grond bezitten, kan dit zorgen voor sterk-geconcentreerde markten. In grote gemeenten speelt dit verhaal minder omdat ontwikkelaars elkaar daar meer beconcurreren.
Het aanbod blijft achter bij de vraag en ook de betaalbaarheid staat onder druk
De hoge marktconcentraties kunnen volgens de ACM een indicatie zijn van ‘lokale marktmacht’. Enkele commerciële partijen hebben in zo’n situatie veel invloed op de nieuwbouwprojecten in de gemeente. Die invloed kan weer strategisch ingezet worden tijdens onderhandelingen met die gemeente. Dat risico was voor de ACM ook de aanleiding om het onderzoek uit te voeren, juist ook omdat de woningmarkt kenmerken vertoont van een imperfecte markt. “Het aanbod blijft achter bij de vraag en ook de betaalbaarheid staat onder druk.”
Rijk grijpt in
Voor het ministerie van Binnenlandse Zaken, waar Hugo de Jonge als minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening ook onder valt, is het onderzoek een van de aanleidingen om in te grijpen. Volgens de ACM heeft het ministerie “opdracht gegeven voor een onderzoek om te bekijken wat er in de wet- en regelgeving mogelijk is om de nieuwbouwmarkt beter te laten functioneren. Waar nodig zal de ACM dit onderdeel van de woningmarkt blijven volgen.”
De NEPROM is minder gelukkig met het onderzoek. Tegen Vastgoedmarkt spreekt NEPROM-directeur Jan Fokkema over ‘suggestieve conclusies’. Hij is op zich blij dat de resultaten van het onderzoek, dat in november 2021 werd onderzoek, er eindelijk zijn. Maar Fokkema is het oneens met de conclusies. “Het klopt dat consumenten daar (in de middelgrote gemeenten, red.) vaak de keuze hebben uit slechts één of een paar nieuwbouwprojecten. Maar in de praktijk is de keuze veel groter. Woningzoekenden zijn niet per se gebonden aan gemeentegrenzen, noch aan nieuwbouw. Zo bezien is geen sprake van marktconcentratie. Dat geven ook de onderzoekers toe.”
Genoeg negatieve suggesties
In het eigen persbericht naar aanleiding van het onderzoek omschrijft de ACM de bevindingen ook al als een “kans op een scenario. Een ander scenario is overigens dat gemeenten het efficiënter vinden om met een beperkt aantal partijen zaken te doen. Dan zijn de risico's door marktconcentratie kleiner.” Maar de NEPROM vindt dat het onderzoek nu al voor genoeg negatieve suggesties heeft gezorgd. Zij wil met een eigen onderzoek het ACM-onderzoek weerleggen. “We nodigen daarbij het ministerie van Binnenlandse Zaken, de Vereniging Nederlandse Gemeenten, Vereniging van Grondbedrijven en de ACM uit om in de begeleidingscommissie zitting te nemen”, zegt Fokkema tegen Vastgoedmarkt.
Lees het volledige onderzoek Concentraties in de nieuwbouwmarkt op de site van de Autoriteit Consument & Markt (ACM).
Cover: ‘Greylag geese, Anser anser, swim along the reed covered shores of a modern residential area in Oegstgeest, the Netherlands’ door Wirestock Creators (bron: Shutterstock)
Door Jasper Monster
Waarnemend hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu
