platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Afscheidsinterview Frank ten Have: “Versterk de samenwerking tussen markt en overheid”

Afscheidsinterview Frank ten Have: “Versterk de samenwerking tussen markt en overheid”

GO Column Frank ten Have

Grondpolitiek, publiek private samenwerking en risicomanagement in gebiedsontwikkeling. Frank ten Have schreef als partner bij Deloitte en als columnist voor Gebiedsontwikkeling.nu veelvuldig over deze onderwerpen. Zijn wethouderschap in gemeente Midden-Delfland betekent afscheid van het vakgebied, waarop hij nog één keer zijn licht schijnen. “Ik hoop dat een nieuw ministerie van Ruimte de traditie van samenwerking tussen markt en overheid versterkt.”

“Het grondgebied van Midden-Delfland is geweldig,” zegt Frank ten Have, sinds de zomer van 2020 wethouder in deze gemeente. “Het is de binnentuin tussen Den Haag, Rotterdam en Delft. Jaarlijks recreëren hier 2 miljoen mensen. We hebben een aantal mooie kleine kernen zoals Schipluiden en Maasland. Het is ook een vooruitstrevend gebied. Onze boeren lopen voorop als het gaat om duurzaam, circulair en kleinschalig ondernemen.” Het is meteen duidelijk: Ten Have is zoals het een wethouder betaamt een enthousiaste ambassadeur van zijn gemeente.

Wonen doet hij nog in Voorschoten, waar hij 3 decennia geleden, eveneens voor het CDA, wethouder was. In de lange periode daartussen was Ten Have als partner bij Deloitte gespecialiseerd in grondbeleid, publiek-private samenwerking en risicomanagement in gebiedsontwikkeling. Vanuit die hoedanigheid schreef hij columns en vele artikelen voor Gebiedsontwikkeling.nu en was hij onder meer actief voor de opleiding Master City Developer (MCD) voor gebiedsontwikkelaars. Maar toen Ten Have de leeftijd van 60 jaar bereikte moest hij stoppen – “jammer, maar dat is nu eenmaal zo afgesproken, dat wist ik van tevoren.” – en werd hij in de zomer van 2020 gevraagd wethouder in Midden-Delfland te worden. “De aanleiding was heel treurig want mijn voorganger overleed plotseling, maar toen de partij een beroep op mij deed was ik graag bereid dit te doen.” Een mooi toetje van zijn loopbaan, zoals hij het noemt. “Ik vind het leuk om te doen, maar het is niet zo dat ik koste wat kost na deze termijn weer wethouder moet worden.”

“Het aanbestedingscircus is mij een doorn in het oog”

Debat aanjagen

Dat toetje vraagt wel alle tijd en aandacht. “Met een portefeuille als financiën ben ik wel bekend, maar met jeugdzorg of afvalbeleid heb ik mij eerder niet op deze manier beziggehouden. Het is zeer boeiend en leerzaam, er gaat een nieuwe wereld voor mij open.” Als gevolg van die nieuwe wereld ontbreekt het aan tijd om nog met gebiedsontwikkeling bezig te zijn. “Ik heb gebiedsontwikkeling altijd bijzonder interessant gevonden en heb mij daar in de volle breedte mee beziggehouden. En ik vind het leuk om een brug te slaan tussen wetenschap en praktijk, kennis te delen en discussie op gang te brengen. Op een gegeven moment moet je andere keuzes maken. Ik heb nu een bestuurlijke rol. Dan past het niet om het publieke debat te zoeken.” 

Feestjes voor adviseurs

Is Ten Have helemaal niet meer bij gebiedsontwikkeling betrokken? Met een glimlach: “Mijn portefeuille financiën biedt mij de mogelijkheid om mij overal tegenaan te bemoeien, dus ook met het terrein van gebiedsontwikkeling.” Midden-Delfland mag dan qua inwonertal een kleine gemeente zijn, ook hier worden woningen gebouwd. “Niet veel hoor, het gaat om plukjes woningen van 10 tot 20 woningen bij de bestaande kernen. Maar het is wel opvallend dat ook dat soort kleine projecten hoge transactiekosten hebben. Het zijn feestjes voor adviseurs.”

Ten Have stoort zich zichtbaar aan de projectenloterij van het Rijk waar vooral de adviesbureaus garen bij spinnen, iets wat de overheid volgens hem zelf veroorzaakt. “Het is toch vreemd dat het ministerie van BZK de subsidie van de Woningbouwimpuls in het leven roept waarvoor gemeenten projecten in kunnen dienen? Dit terwijl het Rijk zich in de afgelopen tien jaar juist heeft teruggetrokken uit de woningmarkt. Dan krijg je dus een strijd om die subsidie met alle kosten van dien, ook omdat alle gemeenten mee kunnen dingen en het vervolgens onnavolgbaar is waarom Zoetermeer wel en Lansingerland geen bijdrage van het Rijk krijgt.”

Schipluiden Midden Delfland
‘Schipluiden Midden Delfland’ door kees torn (bron: Flickr)

Het is typisch Ten Have wanneer hij meteen een volgens hem beter alternatief naar voren brengt waar ook kleinere gemeenten van kunnen profiteren die nu al snel buiten de boot vallen. “Het is veel slimmer om de beproefde systematiek van premie A en B woningen weer in te zetten. Laat iedere woning die onder een vooraf bepaalde prijs wordt aangeboden op de markt, en dus betaalbaar is, in aanmerking komen voor subsidie. Dat is veel effectiever want daarmee beperk je hoge transactiekosten.”

Meer Rijksregie op grote locaties

Is het niet vreemd dat iemand die jarenlang een goed belegde boterham bij een adviesbureau verdiende de invloed van adviseurs wil beperken? Ten Have vindt van niet: “Mijn inzet is altijd maatschappelijk geweest en ik heb altijd overheden geadviseerd om juist de plankosten te beperken. Bij grondexploitaties bijvoorbeeld kunnen plankosten soms wel oplopen tot 20 tot 25 procent van het totaal. Dat heeft onder andere te maken met de systematiek van aanbestedingen, maar dat is weggegooid geld. Niet alleen voor overheden, maar ook voor de marktpartijen die achter het net vissen als hun plan niet wordt gekozen.”

“Ik geloof in prikkels voor markt én overheid om projecten beter te maken, in het delen van risico´s en rendement”

Maar nog even terug naar de Woningbouwimpuls en de analyse van Ten Have dat het Rijk zich dan wel heeft teruggetrokken, maar zich onder andere via de Woningbouwimpuls toch weer meer bemoeit met de woningmarkt. De subsidiesystematiek mag dan volgens hem niet de goede zijn, maar is dat wat het Rijk moet zijn, een pinautomaat om de woningbouw te stimuleren? Nee, zo heeft Ten Have het zeker niet bedoeld. “Ik denk dat het goed is als het Rijk meer regie neemt en dat vooral doet bij grote locatieontwikkelingen. Dus de grote en ingewikkelde projecten waarbij bereikbaarheid een integraal onderdeel is.”

Continuïteit in gebiedsontwikkeling

Naast meer regie van het Rijk bij grote gebiedsontwikkelingen, benadrukt hij het belang van continuïteit in gebiedsontwikkeling. Dit geldt bijvoorbeeld voor woningcorporaties en hun mogelijkheden om betaalbare woningen te bouwen. “De overheid heeft in het afgelopen decennium fors ingegrepen bij de woningcorporaties, op het instrumentarium, met de scheiding tussen daeb en niet-daeb, de verhuurderheffing. Daardoor is de woningbouwproductie van woningcorporaties gehalveerd. En dat blijkt een aderlating nu de vraag naar betaalbare woningen groot is.”

Vliegkamp Valkenburg
‘Vliegkamp Valkenburg’ door Wattman (bron: Flickr)

Een ander punt is de positie van gemeenten in gebiedsontwikkeling. “Sinds de crisis van 10 jaar geleden hebben veel gemeenten grondposities van de hand gedaan en zijn ze huiverig om actief grondbeleid te voeren. Tegelijkertijd is de capaciteit van gemeenten sterk beperkt door bezuinigingen. Hierdoor verzwakt de positie van gemeenten in gebiedsontwikkeling. Noodgrepen om tot soms wel 30 procent ZZP’ers in dienst te nemen jagen de kosten op en zijn een risico als het om continuïteit van de uitvoering bij gebiedsontwikkeling gaat. Zowel qua kennis als qua financiën brengt dit grote risico’s met zich mee. En dat terwijl we nu voor de opgave staan om in tien jaar tijd een miljoen woningen te bouwen.”

Lange traditie van joint ventures

Om die enorme woningbouwopgave aan te kunnen, benadrukt Ten Have het belang van samenwerking tussen overheid, markt en woningcorporaties. “De Nederlandse traditie van publiek-private samenwerking is een heel effectieve gebleken. Als je kijkt naar de langlopende PPS-projecten dan zie je dat het oog hebben voor elkaars belangen ertoe leidt dat deze projecten zelfs crises als die van tien jaar geleden overleven. Langdurige samenwerking leidt bovendien tot minder faalkosten, het aanbestedingscircus is mij een doorn in het oog. Steeds weer met nieuwe partners samenwerken leidt tot een grotere kans om dezelfde fouten te maken.” Ten Have zegt ‘te geloven in prikkels voor markt én overheid om projecten beter te maken, in het delen van risico´s en rendement’. Voor grote complexe gebiedsontwikkelingen moeten wat hem betreft alleen partijen geselecteerd worden die dit financieel kunnen dragen. “Partijen met ‘vlees op de botten’, die niet bij de eerste de beste crisis omvallen.”

“Ten Have stoort zich zichtbaar aan de projectenloterij van het Rijk waar vooral de adviesbureaus garen bij spinnen”

Ten Have hoopt dat een mogelijk nieuw ministerie van Ruimte of Wonen de traditie van joint venture in gebiedsontwikkeling stimuleert. Daarbij hekelt hij en passant de opstelling van de Europese Unie die moeite heeft met de participatie van overheden in gebiedsontwikkeling. “Een gemeente neemt via de grondwaarde een deel van het risico op zich. Maar gebleken is dat dit terugvloeit in de kwaliteit van de gerealiseerde gebiedsontwikkeling. Dit is juist uniek en het werkt: onze wijken liggen er beter bij dan in bijvoorbeeld Frankrijk.” Wat Ten Have betreft gaat het Rijk ook actiever joint ventures met de markt faciliteren. “Dat is het Rijk niet gewend. Kijk maar naar de herontwikkeling van Vliegveld Valkenburg. Daar is het Rijk al 20 jaar mee bezig als gevolg van intern gedoe tussen overheden.” Daarnaast hoopt Ten Have dat een nieuw ministerie serieus de koppeling legt tussen wonen, mobiliteit en natuur(compensatie). “Vooral als het om grote complexe ontwikkelingen gaat; het gaat niet alleen om rood en grijs, maar ook om blauw en groen.”

Pleidooi voor erfpacht

Om de betaalbaarheid van woningen te vergroten wil Ten Have als afsluiter nog een pleidooi houden voor erfpacht. “Erfpacht is in een slecht daglicht komen te staan door de oude systematiek in Amsterdam waarin eigenaren na afloop van het tijdvak ineens met een veel hogere grondwaarde en canon werden geconfronteerd, maar als je dit anders inricht (geen grondwaardeherziening) dan is het juist een manier om woningen bereikbaar te maken voor een grotere groep omdat zij de grond niet hoeven financieren.” Hij wijst erop dat de gemeente Zaanstad dit met succes heeft ingevoerd  en hoopt dat andere gemeenten dit voorbeeld volgen. Iets voor gemeente Midden-Delfland? “Dat zou zomaar kunnen, maar we hebben weinig grondpositie.” 

De Leerstoel Gebiedsontwikkeling en de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling hebben de columns en artikelen die Frank ten Have voor Gebiedsontwikkeling.nu schreef gebundeld. 

Cover: 'GO Column Frank ten Have' door Robin Duister (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Auteur

Portret - Joost Zonneveld
Joost Zonneveld

Hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu

Bekijk alle artikelen