GO Column Frank ten Have door Robin Duister (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Erfpacht als retro-innovatie voor betaalbare woningen

9 juni 2020

3 minuten

Opinie
Volgens columnist Frank ten Have heeft erfpacht ten onrechte een slechte reputatie want het is in zijn ogen juist een instrument waarmee wonen in de stad betaalbaar blijft. “Erfpacht geeft de erfpachter lagere lasten en de gemeente meer mogelijkheden om te sturen.”

Het gebruik van erfpacht bij gemeentelijke gronduitgifte heeft onterecht een slechte reputatie. Want erfpacht kan juist helpen bij het realiseren van betaalbare en bereikbare woningen. Daarom wil ik hier opnieuw een pleidooi houden voor het instrument, dat oorspronkelijk in 1893 door de gemeente Vlaardingen is ingevoerd (Amsterdam was pas drie jaar later).

Formeel is erfpacht een zogenoemd 'beperkt recht' dat de erfpachter de bevoegdheid geeft de grond van een ander (de grondeigenaar) te gebruiken met hetzelfde genot als een eigenaar. De erfpachter mag echter alleen met toestemming van de grondeigenaar het gebruik of de bestemming veranderen. Erfpacht geeft de gemeente daarmee meer en juridisch sterkere mogelijkheden om te sturen op het gewenste (toekomstige) gebruik van de grond.

De slechte reputatie van erfpacht komt voort uit het feit dat de grondwaarde waarop de canon wordt gebaseerd, soms opnieuw wordt herzien na afloop van de contractperiode. Dat kan na bijvoorbeeld 50 jaar leiden tot een veel hogere te betalen canon door de erfpachter. Dit risico bestaat echter niet indien erfpacht eeuwigdurend wordt uitgegeven. Erfpacht kan dan juist een voordeel zijn voor de erfpachter, omdat hij de grondwaarde niet hoeft te financieren en dus ook niet hoeft af te lossen zoals een hypotheek. Een simpel voorbeeld: de koper van een nieuwbouwwoning van drie ton die dat bedrag geheel moet financieren met een hypotheek, moet de lening in 30 jaar aflossen om de rente fiscaal af te kunnen trekken. Als de grondwaarde van de woning (zeg 90.000 euro) in erfpacht blijft, dan hoeft die koper slechts 210.000 euro te financieren en dus 3.000 euro minder af te lossen per jaar. De canonrente is fiscaal aftrekbaar en veelal ongeveer gelijk aan de hypotheekrente. 

Erfpacht geeft de gemeente de mogelijkheid beter te sturen op betaalbaarheid van de woningvoorraad. Bij de gronduitgifte voor sociale huurwoningen heeft de gemeente een instrument in handen om, als de woning aan de sociale voorraad wordt onttrokken, alsnog de grond tegen de marktwaarde af te laten rekenen. Het waardeverschil kan vervolgens door de gemeente opnieuw worden ingezet voor sociale woningbouw. Corporaties kunnen bovendien via een particulier erfpachtcontract een sociale huurwoning verkopen met een korting op de marktprijs van de woning, met de afspraak dat bij verkoop door de eigenaar de woning weer wordt teruggekocht door de corporatie. Ook voor deze Koopgarantconstructie is het erfpachtcontract de basis. Kortom, erfpacht geeft de erfpachter lagere lasten en de gemeente als gronduitgever meer mogelijkheden.

Vaak wordt het argument genoemd dat gemeenten geen erfpachtexpertise in huis hebben. Er zijn echter voldoende, vooral grotere, gemeenten die nog een erfpachtbedrijf hebben met steeds minder contracten in beheer. Die zijn best bereid via een Dienstverleningsovereenkomst andere gemeenten te helpen. Daardoor ontstaat meer kostendekking voor het erfpachtbedrijf en minder risico voor de gemeente die aan de gang wil met erfpacht.

Dus, gemeenten, in het belang van de betaalbaarheid van de woningmarkt, wat let jullie? Bedenk dat erfpacht ook nog eens een interessant verdienmodel is, omdat gemeenten nu eenmaal goedkoper kunnen lenen dan particulieren en dus best een kleine opslag op de canonrente kunnen zetten zonder dat die erfpachter duurder uit is dan bij zijn hypotheekbank. 

Cover: Robin Duister


Cover: ‘GO Column Frank ten Have’ door Robin Duister (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Frans ten Have

Door Frank ten Have

Gepensioneerd partner bij Deloitte Real Estate en sinds 1 juni 2020 wethouder bij de gemeente Midden Delfland


Meest recent

Windmolenpark Nederland door Fokke Baarssen (bron: Shutterstock)

De toekomst van de RES: 'Na het uitspreken van ambities, moeten we de energietransitie nu waarmaken'

De energietransitie is actueler en urgenter dan ooit, maar hoe leid je zo’n verandering in deze turbulente tijd in goede banen? Kristel Lammers, directeur Nationaal Programma RES, maakt de balans op. “We moeten het met elkaar doen.”

Persoonlijk

4 oktober 2022

Park 070, Voorburg door BPD Gebiedsontwikkeling (bron: bpd.nl)

Drie keer circulaire gebiedsontwikkeling in de praktijk

Gebiedsontwikkelaar BPD geeft op verschillende plekken in Nederland vorm aan circulaire gebiedsontwikkeling. Journalist Marc Mijer ging kijken in Breda, Voorburg en Eindhoven en brengt de nieuwe praktijk in beeld.

Casus

4 oktober 2022

Gemeente Nieuwegein door Jan Buteijn (bron: Gemeente Nieuwegein)

City Nieuwegein: binnenstad groeikern wordt duurzame oase

Nieuwegein staat voor een ingrijpende transformatie van het stadshart. Met de ambitieuze plannen won de gemeente de SKG Publieksprijs voor duurzame gebiedsontwikkeling. Joost Zonneveld spreekt met Guus Govaart en Marco van Hedel over de voortgang.

Casus

3 oktober 2022