Het panel op de PROVADA door PROVADA (bron: PROVADA)

“Het Rijk erbij betrekken om louter voor elkaar te krijgen wat alleen jullie zo graag willen? Dat zou wel heel gemakkelijk zijn”

19 juni 2024

9 minuten

Verslag Een pittig debat tijdens de vastgoedbeurs PROVADA gaf inzicht hoe overheden en marktpartijen zich momenteel tot elkaar verhouden. Zeker, er is sprake van een gedeeld gevoel van urgentie om snel meer gebieden te ontwikkelen. De beelden over elkaars rollen (en bijbehorende prestaties) laten alleen nog wel ruimte voor verbetering.

De timing was om meerdere redenen toepasselijk voor het door het ministerie van BZK georganiseerde gesprek, dat de titel ‘Regie bij grootschalige woningbouw en de doorontwikkeling van de Vinex-werkwijze’ had meegekregen. Opvallend genoeg kwam het leren van Vinex niet expliciet aan de orde, maar het ging wel over een van de wezenskenmerken uit die tijd: de toenmalige uitermate geslaagde publiek-publiek-private samenwerking tussen Rijk, gemeenten en marktpartijen.

Vertrouwen kweken

Dat thema is weer uiterst actueel, nu het Rijk weer topdown woningbouwlocaties aanwijst en zich daarmee – net als bij het begin van de Vinex-periode – een grotere rol verschaft bij de woningbouwproductie. Het begrip Rijksregie is terug van weggeweest. In het onlangs gehouden Deelnemersberaad van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling werd geconstateerd dat “de ambities van het Rijk en de andere partners elkaar treffen in de regio” en dat het succes van geslaagde ontwikkelingen “hem wellicht meer zit in de ‘zachte’ middelen die partijen gezamenlijk opbouwen” dan in contracten en precieze samenwerkingsmodellen. Relatieopbouw en vertrouwen kweken, daar gaat het om. Zeker in een tijdsgewricht waarin van het omgekeerde sprake lijkt te zijn, zie de uitslag van de GO-barometer vorig jaar.

Het PROVADA-debat, dat vakkundig en met schwung door oud-hockeyer Tom van ’t Hek werd geleid, was een mooie gelegenheid geweest om nog eens door te praten over de resultaten van de GO-barometer. Van ’t Hek opende met de constatering dat er de laatste jaren veel werk is gemaakt van het verhogen van de woningbouwproductie en dat het werk als het ware klaar ligt om opgepakt te worden. Directeur-generaal Wonen Chris Kuijpers kon dat positivisme wel onderschrijven: “De taak is belegd in de sector, er is werk zat – wat ook wel eens anders was – en de middelen zijn beschikbaar gesteld. Met nog een plus in het Hoofdlijnenakkoord.”

Beren op de weg

Ook voor de Haarlemmermeerse wethouder Jurgen Nobel (VVD) is het glas eerder halfvol dan halfleeg: “Er wordt veel gebouwd, van een bouwcrisis is bij ons in ieder geval geen sprake. Net weer akkoorden getekend voor 800 woningen en twee bestemmingsplannen vastgesteld. Er gaat veel goed maar de komende tijd zullen we het Rijk wel hard nodig hebben, onder meer voor de infrastructuur die de gebieden ontsluit.”

Vanuit de marktsector klonken voorzichtiger geluiden. De nieuwe Vesteda-CEO Astrid Schlüter gaf aan dat ze weliswaar de komende tijd 1.700 woningen aan de voorraad gaat toevoegen maar dat we er nog lang niet zijn: “De bevolking groeit verder en dat geldt zeker voor de kleine huishoudens. De vraag naar woningen blijft groot.”
Heijmans Vastgoed-directeur Peter van der Gugten zag de meeste beren op de weg: “Veel dingen gaan goed maar veel ook niet. Er wordt veel gepraat over ‘samenwerking’ maar die is sterk afhankelijk – op gemeentelijk niveau – van het college van b. en w. en de toevallige lokale omstandigheden. Ook ik ben voorstander van een sterke regierol van de rijksoverheid, maar dan vooral rond thema’s als klimaat, water en energie. Wij zien momenteel dat duizenden woningen niet gebouwd worden omdat de goede beslissingen niet worden genomen. Beslissingen die nodig zijn om uiteindelijk de voortgang van die grootschalige projecten te garanderen.”

Het panel op de PROVADA door Kees de Graaf (bron: Kees de Graaf)

‘Het panel op de PROVADA’ door Kees de Graaf (bron: Kees de Graaf)


Duidelijkheid is inderdaad gevraagd, merkte ook Schlüter op: “Dat draagt enorm bij aan een goed investeringsklimaat. Daarbij gaat het bij het begrip ‘regie’ niet alleen om het Rijk, maar zeker ook om de gemeente. Wij hebben 28.000 woningen in 40 gemeenten, daar zitten grote verschillen tussen in termen van daad- en uitvoeringskracht.”
We moeten volgens Kuijpers de zaken even goed uit elkaar houden: “Kijk, elk plan begint op lokaal niveau. Daar zit de besluitvorming, de participatie, de gemeenteraad, het draagvlak. Ik hoor veel mensen zeggen: dat duurt te lang. Hoe kunnen we dat doorbreken? Dan is het lastig dat we de publiek private samenwerking (PPS) door de tijd heen verleerd zijn. Overheden zijn uitgekleed qua directies en afdelingen, corporaties moeten van ver terugkomen. We moeten met elkaar weer meer vlees op de botten krijgen. Voordat je dat hebt hersteld, ben je jaren verder. Maar goed: inmiddels staat het wonen zowel bij het Rijk als de gemeenten op nummer één qua prioriteit.”

Consistent beleid

Zorg daarbij inderdaad ook voor de gevraagde duidelijkheid en voorspelbaarheid, zo voegde lokaal bestuurder Nobel toe: “Wij hebben nu als gemeentebestuur drie bestuursperiodes lang continuïteit geboden op thema’s als betaalbaarheid, parkeren en groen.” Van der Gugten kon er alleen maar mee instemmen: “Hou je beleid een aantal jaren vast. Alleen dan komen we ook tot innovaties met elkaar; ook die zijn gebaat bij continuïteit.” Schlüter: “Alleen dan ontstaat er een investeringsklimaat waarin alle partijen – ook die investeerders uit het buitenland – samen 400 miljard op tafel leggen om de bouw van die één miljoen woningen voor elkaar te krijgen.” Nobel: “En zorg ervoor dat de randvoorwaarden op orde raken: de stroomaansluitingen bijvoorbeeld, dat is echt het nieuwe stikstofdossier. Dat een netbeheerder tegen een woningbouwer zegt: kom in 2030 maar eens terug.”

Waarom lukt het de partijen niet zelf uit de schuttersputjes te komen en verbinding met elkaar te maken
Chris Kuijpers

Volgens Peter van der Gugten is de hernieuwde aandacht voor wonen prijzenswaardig: “Het thema was jarenlang voor het Rijk niet interessant, het stond niet eens in de coalitieakkoorden. Maar waar het naast beleid werkelijk op aan komt, is uitvoeringskracht. Daar ontbreekt het aan. De samenwerkingen die ik zie, lopen helemaal niet zo goed. Kennis is er naar mijn idee genoeg maar overheden staren vooral naar elkaar. De verkokering is daar totaal en daar komt bij dat veel gemeenteraden een project niet aan de markt willen overlaten. ‘Dan raken we onze stad kwijt,’ hoor je dan zeggen. Terwijl ik dan denk: dan ben je gewoon een slechte opdrachtgever. Je moet weten wat je wilt en daar de organisatie op vormgeven.”

Geld verdienen

Wethouder Jurgen Nobel kaatste de bal terug: “Laten we met elkaar niet vergeten: de markt wil gewoon geld verdienen. En dat geeft ook niet. Maar ik zie wel in elke nieuwbouwwijk een tekort aan huisartsen omdat zij de commerciële huur niet kunnen betalen. Daarom huldig ik het principe: vertrouwen is goed maar controle is beter.” Van der Gugten: “Dat vind ik een te gemakkelijke karikatuur van de markt. In de stadswijken waar wij langjarig bij betrokken zijn, zijn we zeker ook bezig met goede voorzieningen en wat daarvoor nodig is.”

Kuijpers en Nobel bij het panel door Kees de Graaf (bron: Kees de Graaf)

‘Kuijpers en Nobel bij het panel’ door Kees de Graaf (bron: Kees de Graaf)


De stemming bij het debat sloeg daarmee toch wat om, signaleerde ook Chris Kuijpers: “In de praktijk kan het schuren en voor je het weet staan we tegenover elkaar te prediken. Met als gevolg dat we zo weer 10 jaar verder zijn! Mijn voorstel zou zijn: laten we dichter op elkaar gaan zitten (zoals in de Vinex-periode ook gebeurde, red.): Rijk, gemeente en markt. Een goed voorbeeld vind ik de aanpak rond de Gnephoek. Men kwam er niet uit, toen hebben wij de voormalige Deltacommissaris ingeschakeld. Daar rolde een compromis uit waar iedereen mee uit de voeten kon. Ik denk dan wel bij mijzelf: waarom moet dat met een mediator? Waarom lukt het de partijen niet zelf uit de schuttersputjes te komen en verbinding met elkaar te maken? Op zo’n moment gaat het toch vooral om het gedrag dat we met elkaar tentoonspreiden.”

Botte ontwikkelaar

Dat goede gedrag kan er alleen komen wanneer partijen eerst kritisch naar zichzelf kijken. Van der Gugten doet een voorzet: “Wij als Heijmans moeten laten zien dat wij het gevoel hebben wat de samenleving nodig heeft. Wat is de impact die je kunt maken? Anders ben je gewoon een botte ontwikkelaar. Aan de andere kant merken we echter dat wij door veel gemeenteraadsleden niet als serieuze samenwerkingspartij worden beschouwd. Dan wordt er geroepen dat we toch zoveel grond hebben en nu niet willen bouwen omdat de rendementen over 10 jaar hoger zullen zijn. Met die bashing moeten we ophouden en daarom wil ik ook weg uit die karikaturen. Zeker, we hebben andere rollen en verantwoordelijkheden maar we hebben ook gemeenschappelijke belangen.”

Of plannen doorgaan, heeft ook heel erg te maken met de vraag of er lokaal draagvlak voor bestaat
Jurgen Nobel

De gemakkelijke beelden zijn er overigens niet alleen in de sector zelf, zo vult Astrid Schlüter aan: “Toen ik aantrad als CEO bij Vesteda was de eerste vraag van een journalist of ik me niet schaamde bij een commerciële woningbelegger te werken.” Voor een deel heeft de markt dit ook over zichzelf afgeroepen, zegt zij: “We hebben niet opgetreden tegen de excessen die er wel degelijk zijn.” Volgens Chris Kuijpers zou wat meer zelfreinigend vermogen de sector niet misstaan: “Dat men onderling zelf zegt: die partij, die is niet goed bezig of: die zit echt anders in de wedstrijd. Maar dat doen de koepelorganisaties IVBN of Vastgoedbelang vervolgens niet.”

Ophouden met polariseren

Bij het slot van het debat ging het toch nog even over het veel aangehaalde begrip ‘regie’. Aan de ene kant is Nobel beducht voor een situatie waarin het Rijk meer invloed naar zich toe wil trekken: “Ik voorspel, in een samenleving waarin we steeds kritischer worden, dat dat niet verstandig is. Of plannen doorgaan, heeft ook heel erg te maken met de vraag of er lokaal draagvlak voor bestaat. Bij de gemeenteraad, bij de zittende bewoners. De markt en de rijksoverheid kunnen niet voor een lokale overheid die keus maken, bijvoorbeeld over hoe hoog er wordt gebouwd.” Volgens Van der Gugten zal het zo’n vaart niet lopen. “We moeten vooral ophouden met polariseren. Ik denk dat het een ramp is wanneer een steeds groter verschil ontstaat tussen de mensen die wel iets hebben en zij die niets hebben. Laten we elkaar daarop aanspreken, wat doen we daaraan?”

Schlüter en Van der Gugten bij het panel door Kees de Graaf (bron: Kees de Graaf)

‘Schlüter en Van der Gugten bij het panel’ door Kees de Graaf (bron: Kees de Graaf)


Chris Kuijpers had het fijnzinnige slotwoord in huis, zo bleek. Door Van ’t Hek gevraagd of het nu om ‘betrokkenheid’ of ‘bemoeienis’ van het Rijk gaat: “Er zijn best veel vraagstukken waarvan wij zeggen: als wij nou instappen, dan kan het helpen. De kwestie is alleen: áls wij instappen, vanuit die betrokkenheid en het belang van de opgave die daar speelt, dan gaan we ons er ook mee bemoeien. Naar de lokale overheid en naar de marktpartijen. En dat hoeft niet altijd een oplossing op te leveren die iedereen ziet zitten. Maar aan de andere kant kun je ook niet alleen maar zeggen: we gaan de rijksoverheid betrekken om de dingen voor elkaar te krijgen die alleen wij zo graag willen. Dat zou wel heel gemakkelijk zijn.”

Hardnekkige beelden

Wat begon als een debat met een behoorlijke communis opinio over de dingen die publiek en privaat te doen staan, mondde zo uiteindelijk toch uit in de nodige venijnigheden over en weer. Overheden en marktpartijen blijken nog steeds bepaalde hardnekkige beelden van elkaar te hebben en het is de vraag of de samen-op-weg mentaliteit van Vinex echt opnieuw is ingedaald. Daarbij is het ook de vraag wat er gebeurt als het Rijk zich daadwerkelijk weer met de woningbouwprogrammering gaat bemoeien. Ontstaat er dan weer heel veel bestuurlijke drukte en het bekende ‘met zijn allen voor in de bus en aan het stuur’-fenomeen (quote: Friso de Zeeuw)? Of voegen partijen zich dan zonder morren in een nieuwe rol? We gaan het zien.


Cover: ‘Het panel op de PROVADA’ door PROVADA (bron: PROVADA)


Kees de Graaf door Sander van Wettum (bron: SKG)

Door Kees de Graaf

Eindredacteur Gebiedsontwikkeling.nu


Meest recent

Kantoren rondom tuin in Warschau, Polen door Grand Warszawski (bron: Shutterstock)

Hittestress en de Europese stad: maak meer gebruik van innovatie en co-creatie

In Europese steden wordt veel te weinig gedaan om hittestress te beperken. Dat concludeert adviesbureau Sweco. De onderzoekers bevelen aan de nadelige effecten van hitte in steden te verzachten door onder meer innovatie en co-creatie.

Onderzoek

15 juli 2024

Typische Nederlandse polder door Wut_Moppie (bron: shutterstock)

Gebiedsgericht werken in het landelijk gebied, deze bouwstenen helpen op weg

Gebiedsgericht werken in het landelijk gebied is kansrijk maar dan moet er wel aan verschillende randvoorwaarden worden voldaan. Marijn van Asseldonk van Het PON & Telos zet er zes op een rij.

Analyse

15 juli 2024

Eerste woning in Sidhadorp, Lelystad door Rob Bogaerts / Anefo (bron: Wikimedia Commons)

Van de groeikernen via Vinex naar de Novex, Michelle Provoost zoekt naar lessen

Vinex blijft de gemoederen bezig houden, nu ook in een historisch perspectief en een vergelijking met de groeikernen. INTI-directeur Michelle Provoost pleitte in de PBL-Academielezing voor meer continuïteit in beleid.

Verslag

12 juli 2024