platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

“Binnenstedelijke transformaties brengen dynamiek in de stad”

“Binnenstedelijke transformaties brengen dynamiek in de stad”

woningen

29 jan 2020 - Wonen, wonen en nog eens wonen. Een van de belangrijkste opgaven in Nederland gezien het nijpend tekort aan betaalbare woningen. Maar wat betekent deze focus op wonen voor de dynamiek in de stad van nu, en die van over twintig jaar? Gebiedsontwikkelaar Geurt van Randeraat van Site pleit voor een bredere verkenning van opgaven aan de voorkant van transformaties. En voor een betere samenwerking tussen publiek en privaat. Onderwerpen waar hij op 13 februari tijdens het jaarcongres Stedelijke Transformatie dieper op ingaat. In dit interview alvast een voorproefje.

Geurt van Randeraat is directeur en mede-oprichter van Site. Hij is een ervaren gebiedsontwikkelaar en expert in complexe stedelijke projecten. Als docent is hij verbonden aan de opleiding Master City Developer (MCD), en geeft hij lezingen aan universiteiten en congressen in binnen- en buitenland.

We worden steeds stedelijker. Hoe kunnen gebiedstransformaties een impuls geven aan de stad?

“Simpel gezegd: door nieuwe ruimte te maken om voor wonen, verblijven en werken in de stad. Maar de belangrijkste bijdrage van transformaties is toch wel het terugbrengen of behouden van de dynamiek in de stad. Want steden veranderen in de tijd, zoals ook de samenleving verandert. Als je niet aan de stad blijft werken, wordt het sleets en heb je kans op een neerwaartse spiraal. Dan kan een mismatch ontstaan tussen de mensen die er wonen en wat steden nodig hebben. Binnenstedelijke verversing helpt steden om de Schwung erin te houden. Daarom is het zo belangrijk om verouderde gebieden te transformeren.”

Geurt van randeraat
Geurt van Randeraat

“Met stadsontwikkeling kunnen we diverse problemen aanpakken. Het is dan wel van belang om breder te kijken dan alleen wonen. Je ziet het aan steden, gebouwd tussen de jaren ‘50 en ‘80. Het groeikernbeleid in die tijd heeft geleid tot eenzijdige woningbouw, eenzelfde groep mensen die er komt wonen, en nauwelijks voorzieningen en leisure. Er is dan te weinig dichtheid om economisch meer functies voor elkaar te krijgen. Nu komt er een periode aan om ook in deze wijken dynamiek te brengen en weer mee te laten doen. We hebben het hier dus niet alleen over een probleem, het laat ook de kánsen zien die er zijn.”

Waarom is breder kijken dan wonen zo belangrijk?

“Ook nu is de vraag naar woningen erg groot. Er wordt in het hele land veel en goedkoop gebouwd. Maar het belang dat we hechten aan wonen is nu zo dominant, dat we andere vraagstukken uit het oog verliezen. Is er voldoende werkgelegenheid? Hoe anticipeer je op vergrijzing en ontgroening? Hoe organiseer je mobiliteit en klimaatadaptatie? En hoe zorg je voor inclusiviteit? Is de stad nog wel voor iedereen? Als je daar niet over nadenkt, heb je kans dat zich later een opeenstapeling van sociaal-maatschappelijke problematiek aandient. Door projecten integraal aan te pakken, kun je veel meer voor onze steden betekenen. Mijn pleidooi daarom is om breder te kijken aan de voorkant van transformaties. Snel en slim, door het inzetten van ontwerpend onderzoek, door private partijen bij die verkenning te betrekken, door in gesprek te gaan met de omgeving over wat nodig is. En door bestuurders en politiek stevig beet te pakken en een heldere ambitie te laten formuleren. Zo krijg je een heel goede opgave aan de voorkant, en zal het plan dat je krijgt ook veel beter zijn.”

Welke kansen zie je nog meer?

“Heel veel transformaties worden omringd door wijken waar het niet zo goed gaat. Hier wonen vaak mensen met weinig kansen, zonder werk. Er is armoede en criminaliteit. De nieuwe Woningwet maakt die problemen alleen maar groter. In elke woning die vrijkomt, stromen mensen in die vaak ook weer kwetsbaar zijn. In het verleden konden corporaties daar op een slimmere manier mee omgaan. Transformaties gebeuren vaak te midden van dit soort wijken die zelf geen onderdeel uitmaken van de plannen. Het zou juist goed zijn om vooraf na te denken over wat vernieuwing kan betekenen voor de wijken en woningen eromheen. Dan denk ik aan huizen verduurzamen, wegen vernieuwen, voorzieningen toevoegen. Ik ben er heilig van overtuigd dat als je deze vraag aan de voorkant goed onderzoekt, het niet zo ingewikkeld hoeft te zijn.”

‘Het gaat erom dat we in de beginfase van visie en planvorming de tijd en ruimte nemen om die opgaven breder te verkennen. En dus niet door de druk op de woningmarkt: huppakee een plan maken en bouwen maar.’

“Een mooi voorbeeld is wat er in het Hamerkwartier gebeurt aan de IJ-oevers in Amsterdam-Noord. Dit gebied wordt omringd door twee van de armste buurten van de stad, de Vogelbuurt en IJplein-buurt. In eerste instantie was niet nagedacht over aansluiting op de bestaande omgeving en de investeringen die daarvoor nodig zijn. Maar het is zo belangrijk dat ook deze wijken een impuls krijgen. Dit past ook binnen de doelstelling van het huidige college in Amsterdam van de ongedeelde stad. De gemeente heeft vervolgens samen met corporaties gekeken hoe ook deze delen van de stad kunnen meeprofiteren. Zo krijgt de openbare ruimte in de oude wijken waar de route naar de metro doorheen loopt, een nieuwe inrichting. En stuurt de gemeente op voldoende goedkope nieuwbouwwoningen door de plannen in samenspraak met doorstromers uit de oude wijken vorm te geven. Het is nog net op tijd gelukt dit aan de plannen toe te voegen, voor het afsluiten van de eerste contracten met ontwikkelaars.”

Wat is nodig om deze kansen te benutten?

“Het gaat erom dat we in de beginfase van visie en planvorming de tijd en ruimte nemen om die opgaven breder te verkennen. En dus niet door de druk op de woningmarkt: huppakee een plan maken en bouwen maar. Als een project eenmaal is gestart en de grondexploitatie gemaakt, is het lastig bijsturen. Dus aan de voorkant veel meer aandacht én de juiste ervaren mensen, zowel bij de overheid als de markt. De tijd nemen voor onderzoek en scenario’s verkennen en je echt te verdiepen in opgaven als onderwijs, werkgelegenheid, mobiliteit, armoede, energie en duurzaamheid. En te vragen: Wat kan de transformatie hierin betekenen?”


Katendrecht | Flickr Rob Oo CC2.0

“Een ander mooi voorbeeld is Katendrecht in Rotterdam, na de transformatie van de Kop van Zuid eind jaren 80 door Riek Bakker. Inmiddels is ook Katendrecht geslaagd met ook nieuwe woningen voor mensen uit het oude Rotterdam-Zuid. Hierdoor ontstaat een mix van bewoners. Ook is al vroeg in de openbare ruimte geïnvesteerd, zag men het belang van een pleintje, en werd een aantal oude stukken juist met rust gelaten. De ondernemers zijn gekoesterd met een nieuwe plek en aangepaste huren. Het is heel knap dat de transformatie de oude bewoners niet heeft weggejaagd. Dat zie je vaak gebeuren, gentrificatie. Het zit in de samenwerking tussen de gemeente en betrokken marktpartijen. Zij hebben samen aan de voorkant een visie ontwikkeld en houden zich daaraan, in goede en in minder goede tijden. Nu komen er ook nieuwe gebouwen bij en een ander type mensen. Maar de humuslaag van Katendrechts bewoners blijft.”

Welke hobbels zie jij om transformaties van de grond te krijgen?

“Tegenwoordig zijn veel meer gebouwen en gronden in gebieden privaat eigendom. Je ziet ook steeds meer initiatieven vanuit de markt komen om gezamenlijk een stedenbouwkundig plan te maken. Developing apart together noemen we dat. Dat is echt anders dan de grote transformaties in het verleden waar grondeigendom en regie bij de gemeente lag. Maar veel instrumentarium is daar nog niet op toegespitst. Markt en overheid zijn dat beide niet gewend. Want hoe maak je dan samen plannen? En hoe kom je tot afspraken? Er zijn werkgroepen die verkennen wat voor soort instrumenten hierbij kunnen helpen, zoals gebiedsinvesteringszones, een methodiek uit het buitenland. Want als private partijen alle nieuwe ontwikkelingen doen, wie is er dan verantwoordelijk voor de openbare ruimte? Waar komt het geld daarvoor vandaan, als de gemeente dat niet langer uit de grondexploitatie krijgt. We hebben elkaar dus heel erg nodig.”

“En soms gaan ontwikkelingen traag omdat er niet voldoende mensen zijn, of met te weinig ervaring. Het is niet niks om complexe transformatie voor elkaar te krijgen. De financiële crisis heeft een behoorlijk gat geslagen. Nu is er flink druk om het tempo omhoog te gooien, en zien we een tekort aan ervaring en menskracht. Dat los je niet in korte tijd op. Wat wel kan is focus aanbrengen. Dus al je mensen op projecten zetten die belangrijk zijn, en andere projecten even laten gaan. En ondertussen nieuwe professionals opleiden.”

Wat kan de overheid anders doen?

“Het Rijk besteedt nu meer aandacht en geld aan de woningbouwopgave dan voorheen, wat winst is. Maar de opgave is veel groter dan het beetje geld dat ervoor is uitgetrokken. In alle steden lopen we tegen een mobiliteitssysteem aan dat niet meer volstaat. Je mag hopen dat het Rijk ook nadenkt over het belang van andere vervoersvormen dan de auto. Ook het stapelen van die enorme hoeveelheid goedkope woningen in zoveel gebieden vraagt om alertheid. Op lokaal niveau tellen vooral aantallen, tempo en geld. Maar het risico bestaat dat deze eenzijdige wijken op de langere termijn voor problemen zorgen. Er is bij het Rijk niemand die zich met het borgen van de kwaliteit bezighoudt, dat is allemaal aan gemeenten overgelaten. Ik vind dat we hier op z’n minst het debat over moeten voeren, ook als vakgenoten. Doen we wel de goede dingen? Nu gebeurt er te veel onder het mom van de druk op de woningmarkt.”

‘Ik kom gemeenten tegen die initiatieven van vastgoedeigenaren omarmen, om 1.200 kleine, goedkope woonhokken in een gebouw te realiseren, zonder voorzieningen, zonder een gezonde mix van woontypen en prijscategorieën. De lokale politiek diskwalificeert zich hiermee in mijn optiek’

“De overheid is ook op lokaal niveau aan zet om opgave en omgeving, samen met private partijen, aan de voorkant breed te verkennen. En alle creativiteit in te zetten om met elkaar tot een goede visie te komen. En gemeenten spelen een rol bij het zoeken naar alternatieve oplossingen voor problemen in de infrastructuur. Of je nu kiest voor rekeningrijden, belastingen, OZB-geld uit nieuwe transformaties op gebiedsniveau inzetten om de mobiliteit voor elkaar te krijgen. We hebben alternatieven nodig, ook in de bekostiging.”

“Een bijzondere verantwoordelijkheid die de overheid draagt, is inhoudelijk visie hebben op de toekomst van onze steden en gebieden. En om elkaar te corrigeren op het moment dat die visie ontbreekt of op lokale politieke onzin is gebaseerd. Ik kom gemeenten tegen die, terwijl 30 procent van de winkels in hun binnenstad leeg staat, een PDV-locatie aan de rand van de stad verruimen met modezaken. Ik kom gemeenten tegen die, boven op een NS-station op minder dan 30 minuten van het centrum van Amsterdam, enorme hoeveelheden parkeerplaatsen willen toevoegen. Ik kom gemeenten tegen die initiatieven van vastgoedeigenaren omarmen, om 1.200 kleine, goedkope woonhokken in een gebouw te realiseren, zonder voorzieningen, zonder een gezonde mix van woontypen en prijscategorieën. De lokale politiek diskwalificeert zich hiermee in mijn optiek.”

En wat kan de markt meer of anders doen?

“Veel grotere marktpartijen werken vaak al integraal of staan er open voor. In het samenwerken onderling valt nog wel een slag te maken. Marktpartijen vinden het ingewikkeld om elkaar op te zoeken en openheid te geven, en zien elkaar vooral als concurrent. Het is belangrijk dat je je als marktpartij in binnenstedelijke transformaties ook gedraagt als gebiedsontwikkelaar, en niet alleen naar je eigen plot kijkt. Binnen een gebied moet je de klus toch echt samen met meerdere partijen doen. Ook de samenwerking tussen markt en overheid kan beter. Beide partijen snappen nog steeds niet goed genoeg hoe het bij de ander werkt. Gemeenten weten vaak niet hoe de private businesscase in elkaar zit. Ook hier telt: stel je open en ga in gesprek met elkaar. Als je als overheid kwaliteitseisen stelt zonder te weten wat dat voor de businesscase betekent, levert dat vaak vertraging op. Hier valt nog veel winst te behalen.”

Wat hoop jij dat het jaarcongres brengt?

“Het is een goed moment om de noodzaak van die bredere opgave met elkaar te verkennen. En dat deze boodschap ook echt landt. Een ander belangrijk thema is hoe je de samenwerking tussen publiek en privaat snel beter krijgt. En voor mezelf: ik ga mijn pleidooien houden, iets vertellen over het Hamerkwartier en de ongedeelde wijk, in de hoop dat het in het land aanslaat. En anderen er inspiratie uit halen.”

Cover: Flickr

Dit artikel verscheen eerder op platform31.nl

Stedelijke transformatie betekent niet alleen meer ruimte voor wonen. Het biedt ook ruimte om andere maatschappelijke opgaven op te pakken en de leefbaarheid te vergroten. Tijdens het derde jaarcongres van het programma Stedelijke Transformatie ontdekt u welke mogelijkheden er zijn om stedelijke transformatie in te zetten als impuls voor de stad. Daarnaast brengen we u op de hoogte van de opbrengsten van het programma tot nu toe.

Ook deelnemen aan het jaarcongres Stedelijke Transformatie op 13 februari?

Auteur

Portret - Jacqueline van Reijsen
Jacqueline van Reijsen

Redacteur en communicatieprofessional

Bekijk alle artikelen