Blikfabriek Antwerpen door Rinske Brand (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Blikfabriek Antwerpen: marktinitiatief biedt tijdelijk soelaas voor makers en creatieven

12 februari 2024

7 minuten

Casus Antwerpen blijft een interessante vindplaats voor gebiedsontwikkelaars. Kwamen in deze kolommen onlangs de kaaien langs de Schelde aan bod, nu richt Rinske Brand de aandacht op de Blikfabriek. Een plek die kunstenaars en andere creatieven de ruimte geeft in de stad – want daar is veel vraag naar.

De Blikfabriek, gelegen in het Antwerpse Hoboken, is een creatieve broedplaats en een centrum voor buurtinitiatieven, cultuur en sport. De voormalige fabrieksloodsen en het omliggende terrein, samen 30.000 vierkante meter groot, zijn omgevormd tot innovatieve hub voor jonge ondernemers, skaters, kunstenaars, makers en andere creatieven. De Blikfabriek is sinds 2019 uitgegroeid tot een van de belangrijkste troeven van de wijk en is een zeer belangrijke plek voor de culturele en creatieve sector van Antwerpen geworden.

Sinds begin 20e eeuw was dit de locatie van eerste blikfabrikant Schuybroek en vervolgens van verpakkingsbedrijf Crown Speciality Packaging. Deze laatste sloot in 2013 de deuren van de fabriek. Projectontwikkelaar Development Coordination Belgium sloot een aankoopovereenkomst met eigenaar Crown en verkreeg daarmee het gebruikersrecht, tot de koop bij definitieve ontwikkeling bekrachtigd zou worden.

De stad aan zet

De locatie maakt deel uit van een veel groter ontwikkelgebied Lageweg waar de Stad Antwerpen autonoom verantwoordelijk is voor de planvorming. De stad bepaalt welke functies waar mogen landen. In het voortraject werd onder de noemer ‘Labo XX’ en ‘Traject Terug In Omloop’ onder leiding van een projectregisseur bij alle betrokkenen input opgehaald. Het zijn vaak langdurige trajecten met veel overleg. Vervolgens werd door de stad besloten om over te gaan tot de officiële herontwikkeling via een Ruimtelijk UitvoeringsPlan (RUP). Pas daarna kunnen individuele plotontwikkelingen worden ingediend en goedgekeurd.

De eerste stap was een kloppend hart in het centrum te plaatsen. Dat werd buurtcafé Cantin

Omdat aan de start van het traject de verwachting was dat dit minimaal 4 à 5 jaar zou gaan duren, zag DCB een verantwoordelijkheid en een kans. Enthousiast geworden van de tijdelijke invullingen van andere ontwikkellocaties schreef het bedrijf in 2018 een pitch uit onder creatieve bureaus. DCB-ontwikkelaar Sven Hermans: “We zagen de voordelen van placemaking, maar hadden hier geen expertise in. Als je het goed wilt doen heb je kennis en netwerk nodig, plus je dient mensen voor langere tijd aan je te verbinden, want het is een continue opgave.” DCB stelde bureaus de vraag: ‘Hoe zou je de tijdelijke invulling doen van dit gebied?’ ‘Maak er een bruisende plek van en ga verloedering tegen,’ zo luidde de opdracht.

Ruime culturele ervaring

De keuze viel op creatief bureau Yellow Submarine, die vervolgens Joris Goorden als artistiek leider aantrok vanwege zijn ruime ervaring in de festivalwereld. Joris kreeg de 30.000 leegstaande vierkante meter tot zijn beschikking en begon deze te transformeren, samen met een klein team. De eerste stap was een kloppend hart in het centrum te plaatsen. Dat werd buurtcafé Cantin. Daarna volgden onder meer een makersplaats, een urban sports plek, co-working, een moestuin, een koffiebranderij en nog veel meer.

Blikfabriek Antwerpen door Rinske Brand (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

‘Blikfabriek Antwerpen’ door Rinske Brand (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Sven Hermans: “Met Yellow Submarine maakten we de afspraak dat we volledig op de hoogte wilden zijn van de invulling. We wilden samen de puzzel leggen welke partijen we waar wilden huisvesten, zodat er een gevarieerd aanbod aan functies werden gehuisvest. Veel ideeën kwamen van Joris en zijn team, maar ook verschillende organisaties uit de stad meldden zich spontaan met een ruimtevraag. Ten tweede spraken we af dat wij als ontwikkelaar financieel verantwoordelijk zouden blijven voor de investeringen die nodig waren en dat we deze zouden terugverdienen via de huren, die we wel expres laag hielden. Voor ons is break-even draaien de doelstelling. Ons verdienmodel zit in de latere herontwikkeling. In een begroting worden inkomsten uit huur, horeca en events afgezet tegen de beheerkosten. Nu de startdatum voor de herontwikkeling naar achter is geschoven, hebben we meer tijd om onze investeringen in de tijdelijke invulling terug te verdienen. In 2027 draaien we waarschijnlijk break-even en dat was oorspronkelijk geraamd op 2022.”

DCB stelt het gebouw tijdelijk ter beschikking. De exacte periode is onduidelijk, maar er werd mondeling ongeveer 10 jaar afgesproken. Dit betekent voor de zittende huurders korte termijn contracten: 6 maanden. Zowel huurder als verhuurder kunnen dit contract tussentijds opzeggen. Deze onzekerheid en beperkte horizon maakt het doen van investering risicovol voor individuele huurders.

Boete voor leegstand

In België worden eigenaren van vastgoed aangemoedigd om hun gebouwen en terreinen niet ongebruikt te laten. Hiervoor zijn er leegstandsheffingen ingesteld. Deze heffingen zijn bedoeld om het stedelijk verval tegen te gaan. Ze worden toegepast op leegstaande en verwaarloosde bedrijfsgebouwen en vormen een Vlaamse gewestbelasting.

De hoogte van de belasting wordt berekend op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) op 1 januari van het aanslagjaar. Het KI is geen werkelijk inkomen, maar een geschatte huurwaarde die aan elk onroerend goed wordt toegekend, zelfs als het niet verhuurd is. Het geeft een indicatie van de waarde van het onroerend goed en wordt bijvoorbeeld gebruikt voor de berekening van de onroerende voorheffing.

De leegstandsheffing varieert van 75 tot 150 procent van het KI, afhankelijk van de hoogte ervan, met een minimum van € 3.700. Het laten leegstaan van gebouwen en braak laten liggen van terreinen brengt dus kosten met zich mee in België.

Blikfabriek Antwerpen door Rinske Brand (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

‘Blikfabriek Antwerpen’ door Rinske Brand (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Voor DCB waren deze heffingen niet de voornaamste reden om voor invulling te gaan. Hermans: “In onze overeenkomst met Crown staat dat zij verantwoordelijk zijn voor deze heffingen. Op een dergelijke locatie gaat het al snel om 600.000 à 700.000 euro per jaar, dus dit is een serieuze drijfveer voor vastgoedeigenaren om hun plek een tijdelijke invulling te geven. Voor ons ging het echter vooral om verloedering tegen te gaan, meerwaarde te bieden aan de buurt, de locatie bekender te maken in de stad en alvast tot leven te brengen. Ook geeft deze tijdelijke situatie met bijbehorende lage huren creatieve ondernemers de kans hun bedrijf op te bouwen. Daar hebben we al in een vroeg stadium over nagedacht.”

De Stad Antwerpen zelf geeft weinig terrein en gebouwen in bruikleen en is zelfs veel van haar eigen eigendom aan het verkopen

“De wens van de Stad is om op deze locatie ook in de permanente situatie kleinschalige maakindustrie te vestigen,” zo vervolgt Hermans. “In onze Maakfabriek huisvesten we in een grote hal op het terrein nu al makers tegen gunstige huurtarieven en stellen we hen machines ter beschikking als deelatelier. Het doel is deze ambachten te laten doorgroeien, zodat een deel daarvan uiteindelijk ook een plek kan krijgen in de permanente ontwikkeling. Ook kunstenaars zijn welkom. Een groot aantal hebben we ondergebracht in onze circulaire co-working-space De Stelling. Zij kunnen ook doorgroeien naar een permanente vestiging, als zij in staat zijn de straks wat hogere huurprijs te betalen vanuit hun inkomsten uit werk.”

Weinig steun van de stad

En daar wringt de schoen. Volgens Joris is de huidige politieke wind in Antwerpen guur voor kunst, cultuur en creativiteit. Mensen uit deze sectoren kunnen op weinig steun rekenen en hun ruimte in de stad staat steeds meer onder druk. Lokale projectsubsidies voor kunstenaars zijn volledig afgeschaft en enkel de jongste kunstenaars krijgen uit een erg beperkte pot financiële ondersteuning vanuit de Stad. “De Stad Antwerpen weet plekken zoals de Blikfabriek goed in te zetten in de citymarketing, maar dit vertaalt zich niet altijd in draagvlak of navenante financiële steun vanuit de verschillende gemeentediensten,” stelt hij.

Blikfabriek Antwerpen door Rinske Brand (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

‘Blikfabriek Antwerpen’ door Rinske Brand (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


De Stad zelf geeft weinig terrein en gebouwen in bruikleen en is zelfs veel van haar eigen eigendom aan het verkopen om stadsfinanciën op orde te brengen, vertelt Joris. Dit heeft geleid tot een groot en acuut ruimtegebrek onder kunstenaars en creatieven in Antwerpen. Joris: “Voor de Blikfabriek is de vraag ruim vier keer groter dan de ruimte aan kan.” Daarom hoopt Joris in de toekomst ook met de naastgelegen verloederde Lemmerz-locatie aan de slag te mogen gaan. Deze ligt vlak naast de Blikfabriek en staat sinds 2003 leeg. Er zouden met gemak 100 kunstenaars in gehuisvest kunnen worden.

Grootste les

Joris: “Wat belangrijk is om een dergelijke plek tot leven te laten komen, is de tijd durven en kunnen nemen. Zorgen dat wat er komt duurzaam is en duurzaam kan zijn. Verder is goed cureren essentieel. Dat betekent keuzes maken. Laat je de buurtvereniging voor gaan of de festivalorganisator, die voor inkomsten zorgt?”

Sven: “De variatie aan functies die worden gehuisvest en de gedreven inzet van Joris en zijn team zijn voor mij bepalend voor het succes. De invulling was zeer vraaggestuurd en dus niet op voorhand volledig te plannen. Het gaf een ‘georganiseerde chaos’, die we samen in goede banen hebben geleid met wederzijds vertrouwen.”


Cover: ‘Blikfabriek Antwerpen’ door Rinske Brand (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Rinske Brand

Door Rinske Brand

Rinske Brand houdt zich bezig met de menselijke kant van gebiedsontwikkeling, is expert cultuurgedreven gebiedsontwikkeling en oprichter van BRAND The Urban Agency


Meest recent

Ellen van Bueren Column Cover door Esther Dijkstra (bron: Esther Dijkstra)

Laten we niet blind varen op apps die klimaatrisico’s in één cijfer vatten

Er zijn steeds meer apps die risico’s van klimaatverandering in beeld brengen. Columnist Ellen van Bueren voor al te gemakkelijk gebruik van data. “Je kunt je voorstellen dat zo’n app al snel een eigen leven gaat leiden.”

Opinie

4 maart 2024

Terneuzen en de Westerschelde door Milliped (bron: Wikimedia)

In Zeeland reikt de Regio Deal tot over de grens

De Zeeuws-Vlaamse North Sea Port Regio heeft een Regio Deal gesloten. Waar liggen kansen in het meest zuid-westelijke puntje van Nederland?

Interview

4 maart 2024

Machiel van Dorst door Machiel van Dorst (bron: Machiel van Dorst)

Gezondheid in de stad: geef de mens het gevoel van controle

Als hoogleraar aan de TU Delft pleit Machiel van Dorst voor een herwaardering van de menselijke maat in het stadsontwerp. Te lang ging het in de openbare ruimte louter om efficiëntie en te weinig om menselijk welbevinden.

Interview

1 maart 2024