Casus Tramkade Den Bosch: hoe duidelijke spelregels (en een portie lef) een gebiedsontwikkeling verder helpen

Van een kleurloos fabrieksterrein met daarop een veevoederfabriek, via talrijke geslaagde experimenten naar een culturele en creatieve hotspot. Zo zijn de afgelopen tien jaar van de gebiedsontwikkeling Tramkade in één zin samen te vatten. Destijds was het, gelegen aan de rand van het centrum van Den Bosch, nog een van de laatste industriële plekken in de Brabantse stad. De gemeente wilde niets liever dan het ‘ensemble van gebouwen’ behouden en kocht de grond met bijbehorende bebouwing samen met de provincie Noord-Brabant.

Culturele en creatieve ondernemers krijgen vanaf dag één de spreekwoordelijke sleutels van het gebied in handen én daarbij de vrijheid om het gebied naar hun hand te zetten. En dat doen ze gezamenlijk met veel succes. De Tramkade wordt in die tien jaar een van de meest succesvolle en belangrijke gebiedstransformaties van de stad. Van de unieke overnachtingsmogelijkheden tot de galerieën, het skatecentrum en de diverse horeca: de ondernemers hebben zich bewezen en ervoor gezorgd dat het gebied een ideale aanvulling is op het al bestaande aanbod in de Brabantse hoofdstad.

Stap naar voren

Maar net als in het spreekwoord komt ook op de Tramkade aan al het goede een eind. Althans, op papier. Vanaf de eerste dagen was de gemeente duidelijk: het experiment heeft een einddatum (dat werd na meerdere malen uitstel uiteindelijk september 2025). Maar wat doe je dan als gemeente? De pioniers zijn al tien jaar bezig, hebben investeringen gedaan en hun nek uitgestoken toen nagenoeg niemand heil zag in het gebied. Nu is de Tramkade een van de paradepaardjes van de stad. Die inspanningen wil de gemeente belonen, maar ze wil ook een succesvolle gebiedsontwikkeling realiseren.

Voor Mike van der Geld, die op het moment van het interview wethouder in ’s-Hertogenbosch was namens D66 met onder meer verstedelijking en cultuur in zijn portefeuille, en projectleider Tramkade Maarten de Wolff is dat een duivels dilemma. En een dilemma dat voor veel andere gebiedsontwikkelaars heel herkenbaar is. Want hoe zorg je er in de uiteindelijke ontwikkeling voor dat je niet het kind met het badwater weggooit? En als je het veel menselijker bekijkt: hoe zorg je dat er een plek blijft voor die eerste pionierende partijen – en niet alleen de partijen met de diepste zakken?

Van der Geld: “Ja, dat was heel moeilijk. Na tien jaar was het experiment klaar en mijn zorg was vanaf het begin dat de partijen uit de beginjaren weg zouden trekken. De deadline loopt af en zij vragen terecht: wat is mijn toekomstperspectief? Als je dat perspectief niet kan bieden, is iedereen vertrokken en zakt heel het gebied als een plumpudding in elkaar. Maar tegelijkertijd wil je ook dat het gebied verder komt en is er ook een financiële vraag. Dat vraagt om finetuning. Daarom hebben wij al vroeg die deadline gesteld, maar als gemeente ook al vroeg een stap naar voren gezet.”

Duidelijkheid

Die stap naar voren vond in hoofdlijnen op twee manieren plaats: qua programma en ook financieel. Een belangrijke rol is op beide lijnen weggelegd voor de spelregels die de gemeente heeft opgesteld. In het gebiedspaspoort dat de gemeente vorig jaar oktober uitbracht, staan de ambities voor de Tramkade helder geformuleerd. Zo komen er onder andere zo’n 275 woningen, waarbij het streven is om 70 procent in het betaalbare segment te bouwen. En van het niet-wonen programma is de helft bedoeld voor niet-commerciële partijen.

“Dat zijn duidelijke keuzes die we hebben gemaakt,” zegt Van der Geld. “Het makkelijkst was geweest als we kort door de bocht hadden gezegd: we slopen de boel, industrieel erfgoed is alleen maar gedoe en we bouwen woningen in het duurdere segment. Maar we willen het unieke karakter van dit gebied behouden. En dat vraagt ook wat van ons als gemeente.” Voor de ondernemers heeft de gemeente 11 kavels op het land en vier op het water gerealiseerd. In het uiteindelijke kavelpaspoort staan de regels waar de geïnteresseerde partijen uiteindelijk aan moeten voldoen. “Met die duidelijkheid hopen we ook de zittende ondernemers een goede kans te bieden.”

Meerdere regels

Projectleider De Wolff legt uit dat een aantal andere regels moet helpen om die ambitie ook daadwerkelijk te realiseren. Een onafhankelijke selectiecommissie beoordeelt uiteindelijk de ingezonden plannen. Dat zijn geen uitgebreide biedboeken, maar eerder ‘ideeën met een plan van aanpak’. “We willen veel meer beoordelen op kwaliteit dan op het prijskaartje.” Een andere regel die De Wolff en zijn collega’s in het gebiedspaspoort hebben opgenomen, is dat eventuele geïnteresseerde ontwikkelaars c.q. andere commerciële partijen in een plan voor een kavel altijd moeten samenwerken met “potentiële huurders en partners uit de lokale community.”

“Wij willen juist niet de beddengigant in plaats van een maatschappelijke partij in het gebied hebben, zo omschrijf ik het altijd maar. Met deze regel proberen we partijen van buitenaf vanaf het begin te stimuleren en verplichten om die verbinding te zoeken. Ik vind het mooi dat de stad dit risico neemt en de nek uitsteekt, omdat dit het programma is dat het meest waardevol is voor de stad. We hadden ook een cirkel om het gebied kunnen zetten en een tender uit kunnen schrijven.”

Dromen en harde cijfers

Dat risico komt vooral terug op het financiële vlak. Want deze duidelijke keuzes voor betaalbaar wonen en maatschappelijke meerwaarde kosten geld. Maar ook hier moeten duidelijke spelregels de gemeente én de gebiedsontwikkeling de juiste kant op bewegen. Van der Geld: “Wie gaat dat betalen, is dan de vraag. Antwoord: wijzelf. De exploitatie sluit niet en staat op minus 2,5 miljoen euro. En dat is natuurlijk niet het hele bedrag, omdat we juist geld hadden kunnen verdienen met bijvoorbeeld de bouw van duurdere woningen. Maar dit is een bewuste keuze en begint bij de ambitie die wij van begin af aan als college uitgesproken hebben. En het is logisch dat betaalbaar wonen en maatschappelijke meerwaarde creëren geld kosten. Daar was de raad het mee eens, want die heeft bijna unaniem ingestemd met de plannen en de begroting. Dat het college onze stappen ook logisch vindt, geeft wel vertrouwen.”

Van der Geld, die (al dan niet toevallig) ook Financiën in zijn portefeuille had, benadrukt wel dat met deze financiële keuze de gemeente zichzelf ook een belangrijke spelregel heeft opgelegd. “Die minus 2,5 miljoen is de limiet, je moet financieel niet verder wegzakken. Dat betekent dat je trouw aan jouw plannen moet blijven. Ook al komen er genoeg dromen voorbij die de kosten kunnen opdrijven. Maar dan worden de risico’s heel groot. En ik denk als je de eigen dromen niet staaft met harde cijfers, gaan ze uiteindelijk nooit uitkomen.”

Veel vertrouwen

Met de duidelijke set aan spelregels in de vorm van een gebieds- en kavelpaspoort én de steun vanuit de gemeenteraad, ziet het tweetal de toekomst van de gebiedsontwikkeling Tramkade met veel vertrouwen tegemoet. Ondanks de onzekerheden die zeker nog ten tonele zullen verschijnen. De Wolff: “Zo’n gebiedsontwikkeling brengt altijd die onzekerheden met zich mee en als gemeente zit je altijd in een leercurve. De gemeente die zeker zegt te weten hoe je zo’n binnenstedelijke gebiedsontwikkeling aan moet pakken, die kletst een beetje. Maar wij zijn er heilig van overtuigd dat met deze werkwijze de kwaliteiten die het gebied nu al bezit, kunnen worden doorvertaald.”