De Caai, Eindhoven door BPD Gebiedsontwikkeling (bron: bpd.nl)

Circulair ontwikkelen: bouwen aan robuustheid en adaptiviteit

19 oktober 2022

9 minuten

Persoonlijk Kunnen we de woningbouw verbinden met de overgang naar een circulaire economie, met gebiedsontwikkeling als vehikel? Marc Mijer vroeg BPD'ers Jeanet van Antwerpen (regiodirecteur Noord-Oost & Midden) en Sladjana Mijatovic (manager Duurzaamheid) om hun visie. “Als je circulair denkt, ben je minder gevoelig voor verstoringen en onverwachte tegenspoed.”

Gebiedsontwikkeling vormt per definitie een ingreep in de omgeving. De bodem, de waterhuishouding, de flora en fauna: alles is erbij betrokken. Er verrijzen woningen en voorzieningen op de betreffende locatie, waarbij allerlei materiaalstromen bij elkaar komen, aangevuld met energie en infrastructuur. De impact is enorm en veelomvattend. De gebouwde omgeving is verantwoordelijk voor het gebruik van een derde van onze nationale energieconsumptie, de helft van onze grondstoffen en veroorzaakt 40% van onze CO2-uitstoot. Er valt hier dus veel duurzaamheidswinst te boeken.

Nieuw werkveld

Maar dat gaat uiteraard niet vanzelf. Er moet sprake zijn van circulaire gebiedsontwikkeling om het verschil te maken. En daar komt nogal wat bij kijken, zo weet Sladjana Mijatovic. “Circulaire gebiedsontwikkeling is een relatief nieuw werkveld. Veel innovaties in het veld van circulaire bouw focussen zich in eerste instantie op het gebouw zelf. Hier wordt bijvoorbeeld gekeken naar de impact die materiaalkeuzes met zich meebrengen en naar energie-efficiënt bouwen. Een groot deel van de impact waarvoor de gebouwde omgeving verantwoordelijk is, wordt echter bepaald op gebiedsniveau.

Wie meebeweegt richting circulariteit, voldoet straks aan alle nieuwe regels en behoudt zijn bestaansrecht
Jeanet van Antwerpen

Juist daar worden keuzes gemaakt rond infrastructuur en mobiliteit, en de plaats die verschillende functies als wonen, werken, en recreatie krijgen in het stedelijk milieu. In een circulair gebied worden daarom materiaal-, energie- en waterkringlopen op verschillende niveaus gesloten: in de realisatie-, gebruiks- en volgende levensfase. Het is een domein waarin sprake is van experimenten en voortdurende innovatie.” Jeanet van Antwerpen: "Tegelijkertijd moet dit het nieuwe normaal worden. We zitten immers in een transitie van een lineaire naar een circulaire economie, van consumptie en groei naar het sluiten van de kringloop en waardebehoud. Wat we nodig hebben, is dus een systeemwijziging met andere wet- en regelgeving, andere werkwijzen, een andere houding en ander gedrag.”

Links: Jeanet van Antwerpen, Rechts: Sladjana Mijatovic door BPD Gebiedsontwikkeling (bron: bpd.nl)

‘Links: Jeanet van Antwerpen, Rechts: Sladjana Mijatovic’ door BPD Gebiedsontwikkeling (bron: bpd.nl)


Het begrip groei uit de lineaire economie heeft jarenlang een positieve connotatie gekend. Dat wil Van Antwerpen graag relativeren. "Groei is eigenlijk geen groei. Het leidt namelijk tot vermindering, bijvoorbeeld van onze natuurlijke hulpbronnen. Dus in feite betekent groei krimp. Daarom is waardebehoud op veel plekken niet genoeg. We leven al in een beschadigde omgeving. Decennia lang zijn we met zijn allen bezig geweest met ruimtelijke ontwikkeling. Maar zonder dat we het in de gaten hadden, zorgde dat ook ruimtelijke vernietiging. Daarom is er sprake van urgentie. De bodem in Nederland is op veel plaatsen verschraald en uitgeput. In die gevallen moeten we de waarde niet behouden, maar verhogen. Het gaat dus ook om waardecreatie.”

Van circulaire sloop tot struikroven

Vanuit de duurzaamheidsstrategie ‘Duurzaam Versnellen’ hanteert BPD twee hoofdcriteria voor de materialen waarmee wordt gebouwd: ze brengen geen schade toe, maar voegen wel waarde toe. Daarmee gaat het al snel over het gebruik van biobased materialen, zoals vernieuwbaar hout, hennep, vlas, olifantsgras en lisdodde.

Park 070, Voorburg door BPD Gebiedsontwikkeling (bron: bpd.nl)

‘Park 070, Voorburg’ door BPD Gebiedsontwikkeling (bron: bpd.nl)


Maar circulaire gebiedsontwikkeling krijgt ook op andere manieren invulling. Daarbij kan het gaan om een innovatief waterbergingssysteem voor het bewateren van beplanting in droge periodes bij De CAAI in Eindhoven, een nieuw leven geven aan bestaand groen bij Park Langendijk in Breda of circulaire sloop bij Park070 in Voorburg. “Wat je kunt doen, verschilt per ontwikkeling’, licht Mijatovic toe. ‘Het gebied, de soorten woningen en de schaal bepalen sterk welke keuzes je wel en niet kunt maken. Met integrale duurzaamheidsconcepten willen we voor 2050 volledig circulair ontwikkelen.”

Impact op alles

De vele verschillende manieren waarop circulaire gebiedsontwikkeling gestalte krijgt, sluiten aan op de brede begrippen waardebehoud en -creatie. “Dat is niet alleen gericht op mensen, maar ook op de lucht, het water, de bodem en alles wat daarin zit”, aldus Van Antwerpen. “Dus ook op dieren, insecten, bomen, planten en schimmels. Gebiedsontwikkeling heeft impact op alles, dus moeten we ervoor zorgen dat die impact positief is.” Een aspect dat daar nadrukkelijk toe behoort, is (de reductie van) stikstofuitstoot. Niet alleen omwille van de circulaire doelstellingen, maar ook om überhaupt te mogen bouwen. Van Antwerpen kent voorbeelden van projecten die - ondanks de aangescherpte stikstofregels - niet hoefden te worden stil gelegd, omdat circulariteit in alle fasen en aspecten van de ontwikkeling was doorgevoerd.

Hele keten

“Dat toont eens te meer aan hoe belangrijk het is dat de opdrachtgever de verantwoordelijkheid neemt om de circulaire ambitie in de hele keten van adviseurs, aannemers en leveranciers neer te leggen. Als je van hen bijvoorbeeld verlangt om alleen maar circulaire materialen en niet-fossiele brandstoffen te gebruiken, geef je de hele circulaire economie een flinke stimulans. Dan wordt het voor producenten de moeite waard om erin te investeren.” Maar ook in de keten gaat het om meer dan materialen alleen. De ontwerpers moeten niet als eerste de lijnen van woningen op papier zetten, maar over de opgave nadenken vanuit elementen als de bodem en het water. Landschapsarchitecten moeten hun keuzes meer gaan bepalen op basis van vragen zoals welke flora maximaal CO2 opslaat, fijnstof afvangt en wat te oogsten en te gebruiken valt.

De Caai, Eindhoven door BPD Gebiedsontwikkeling (bron: bpd.nl)

‘De Caai, Eindhoven’ door BPD Gebiedsontwikkeling (bron: bpd.nl)


De winst die binnen de totale keten te behalen is, maakt duidelijk dat gebiedsontwikkeling op vele manieren kan bijdragen aan de transitie naar een circulaire economie. Maar de winst gaat volgens Van Antwerpen nog een stapje verder dan dat. “Als je circulair denkt, ben je minder gevoelig voor verstoringen en onverwachte tegenspoed. Denk aan het verwerken van grond op het eigen terrein. Je hoeft het niet te verslepen en sluit de kringloop op locatie. Dat bleek ineens een voordeel te zijn toen de PFAS-problematiek opdook. Grond dat PFAS bevat mag je namelijk wel laten liggen, maar niet verslepen. Wil je robuust en adaptief zijn voor systeemveranderingen, die zich altijd zullen voordoen, dan helpt het enorm als je werkt vanuit een langetermijnvisie. En dat is precies waar circulariteit voor staat.”

Circulair levert geld op

Die lange termijn, zo benadrukt ook Mijatovic, vormt een belangrijk kenmerk. “Met gebiedsontwikkeling grijp je nu in binnen een specifieke omgeving. Maar wat betekent dat over 100 jaar? Traditionele ontwikkelaars zetten snel wat huizen neer, verkopen de boel en pakken hun winst. Maar beleggers behouden het bezit en denken na over de waarde in de toekomst. Dan zie je al snel: circulair levert geld op! Dat daagt je uit om transparantie te vragen en te bieden, want dan kun je de ‘total cost of ownership’ tot ver in de toekomst bepalen. Als materialen en gebouwen geschikt zijn voor hergebruik, voegt dat extra waarde toe. In Noord-Oost & Midden Nederland realiseren we nu ruim 1.000 woningen met een materialenpaspoort. Daarmee is die transparantie en waardecreatie vastgelegd.”

Verschillende tijdsschalen

Het levert volgens Mijatovic ook praktische winst op, omdat daarmee zichtbaar wordt welke materialen sterk scoren op duurzaamheid. “Daar kun je vervolgens vaker voor kiezen.” Daarnaast kunnen kringlopen op verschillende tijdsschalen gesloten worden. Energieopslag kan bijvoorbeeld in het geval van zonne-energie plaatsvinden op dagelijkse basis of op jaarbasis (door middel van seizoensopslag in WKO’s). Ook is het van belang om de veranderingen gedurende de levensduur van een gebied mee te nemen, om zo een flexibele en adaptieve wijk te ontwerpen (denk aan de veranderende rol van mobiliteit).

Als eigenaar kunnen we wachtgronden effectief benutten. Bijvoorbeeld door er gewassen op te verbouwen die bruikbaar zijn als binnen de toekomstige ontwikkeling
Sladjana Mijatovic

Waar je directe invloed hebt, moet je die benutten. Dat doet BPD als ontwikkelaar, door zelf de juiste keuzes te maken en dat ook van de keten te verlangen. Maar er liggen meer kansen. Die zijn bijvoorbeeld te vinden op de zogeheten wachtgronden; aangekochte kavels waarvan de ontwikkeling nog wel even op zich laat wachten. “Dat kan soms 10 tot 15 jaar duren”, zegt Mijatovic. “In de tussentijd kunnen wij als eigenaar een bepalende rol spelen en de grond effectief benutten. Bijvoorbeeld door te besluiten er gewassen op te verbouwen die later bruikbaar zijn als bouw- en/of isolatiematerialen binnen de toekomstige ontwikkeling. Dat levert tegelijkertijd een bijdrage aan de landbouwtransitie.’ Van Antwerpen ziet daar ook kansen. “Soms zijn er pachters actief. Als zij nog chemische bestrijdingsmiddelen gebruiken, gaat de verschraling van de bodem gewoon door op de wachtgronden. Dat is natuurlijk onwenselijk en daar kun je als grondeigenaar meteen op ingrijpen.”

Benodigd: versnelling en doorbijters

Zo blijkt dat gebiedsontwikkeling, dankzij de schaal en de vele mogelijkheden, op allerlei manieren en in allerlei verschillende fasen inderdaad een grote aanjager kan zijn voor de transitie naar circulariteit. De bewijsvoering is dermate overtuigend, dat Mijatovic en Van Antwerpen spreken van een ‘no brainer’. En inderdaad, de biobased bouwprojecten, Green Deals, City Deals en andere duurzame initiatieven nemen een aardige vlucht. Maar is het genoeg? En wordt er genoeg tempo gemaakt om de doelstellingen te behalen? “De mensheid heeft alarmerende verhalen nodig om van de urgentie doordrongen te raken. Grootschalige verandering volgt pas als er genoeg grote overstromingen en ander onheil hebben plaatsgevonden. Tot die tijd lopen wij tegen drempels aan: gemeenten die leidraden voor de openbare ruimte hanteren die nog zijn toegesneden op traditioneel materiaalgebruik, verzekeraars en banken die door een lineaire bril naar circulariteit kijken.”

Niet verschuiven

Belangrijk hierbij is volgens Van Antwerpen om steeds de connectie tussen de energietransitie en de circulaire transitie in de gaten te houden, om het probleem niet te verschuiven. Het kost ons veel inspanning om alle partijen steeds weer uit te leggen dat we de nieuwe kant op moeten. Daar hebben we doorbijters voor nodig. En dan is er nog de systeemkant van wet- en regelgeving. Daar proberen we invloed op uit te oefenen via organisaties zoals de NEPROM en de Dutch Green Building Council. Maar met onder meer de Europese Green Deal en de beprijzing van CO2-uitstoot zullen we steeds verder de goede kant op bewegen.” Dat laatste ziet Mijatovic inderdaad gebeuren. “Sinds enkele jaren is er op dit vlak een versnelling gaande. Daar heb ik echt een goed gevoel over.”

(Geen) Bestaansrecht

Als gebiedsontwikkeling circulariteit kan aanjagen, is er voor gebiedsontwikkelaars een belangrijke rol weggelegd. Waarom zouden zij die willen oppakken? Van Antwerpen: “Wat ons betreft: we bestaan al meer dan 75 jaar. Het is onze missie om toekomstbestendige leefomgevingen te bouwen. Dat lukt alleen met circulaire gebiedsontwikkeling. Er is geen andere keuze. Als je het anders doet, voldoe je straks niet meer aan alle nieuwe regels. Dan heb je simpelweg geen projecten meer en verlies je je bestaansrecht.”

Mijatovic: “Het is ook wat consumenten van ons verwachten. Uit eigen onderzoek komt helder naar voren wat zij belangrijk vinden: gezondheid, veiligheid en comfort. Dat kunnen wij niet bieden als wij woningen bouwen op een uitgedroogde en verschraalde bodem. Dus moeten wij nadenken over toekomstbestendige concepten, en die zijn circulair. Maar eigenlijk moeten elke partij die het aangaat zijn verantwoordelijkheid nemen en zich de vraag stellen: hoe kunnen mijn investeringen maximaal bijdragen aan duurzame oplossingen voor de samenleving? In ons geval is het antwoord: door middel van circulaire gebiedsontwikkeling. Dus daar zetten wij vol op in.”


Dit artikel verscheen eerder op bpd.nl


Cover: ‘De Caai, Eindhoven’ door BPD Gebiedsontwikkeling (bron: bpd.nl)


Marc Mijer door Fotograaf (bron: LinkedIn)

Door Marc Mijer

Tekstschrijver/Eindredacteur


Meest recent

Weekoverzicht Cover door Ineke Lammers (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was de week van het zoeken naar nieuwe wegen

Deze week zoeken we op Gebiedsontwikkeling.nu naar nieuwe wegen. Nieuwe wegen om de onzekere tijden in gebiedsontwikkeling door te komen, om ook echt duurzaam te kunnen vergroenen en om de schaarse (woon)ruimte in de stad goed te benutten.

Nieuws

8 december 2022

Het standbeeld van Justitie symbool door r.classen (bron: Shutterstock)

Hoe om te gaan met Didam-arrest, nieuwe handreiking biedt hulp

Het Didam-arrest van een jaar geleden over een grond- en vastgoedtransactie leidde tot veel onzekerheid. Er ligt nu een handreiking hoe overheden en marktpartijen hier mee om kunnen gaan, maar dat vraagt ook de nodige lef.

Verslag

8 december 2022

Bouw Kranen door Piotr Kuczek (bron: Shutterstock)

Grondbeleid inzetten voor woningbouw: gemeenten laten het erbij zitten

Gemeenten kunnen hun grondbeleid inzetten om de woningbouw aan te jagen? Maar doen ze dat ook? Volgens hoogleraar Willem Korthals Altes laten de cijfers zien dat gemeenten onvoldoende werk maken van een actief grondbeleid.

Onderzoek

7 december 2022