Collectief particulier opdrachtgeverschap: RVO maakt een handleiding, provincies pakken het op

Het collectieve ontwikkelen, wonen en beheren kwam op dit platform de afgelopen jaren meermaals aan bod. Twee lijnen kwamen daarbij samen: die van de CPO-projecten zelf en daarnaast de opkomst het denken over de wooncoöperaties. Bij de eerste ontwikkeling gaan de eerste initiatieven voor collectief opdrachtgeverschap terug op de jaren 80 van de vorige eeuw, zoals bij het project Levantkade 10 op het Amsterdamse KNSM-eiland. In de decennia die volgden, werd CPO meer en meer een geaccepteerde vorm van projectontwikkeling. Dat gold zeker ook de jaren 10 van de huidige eeuw, toen de projectmatige bouw het zwaar had in de crisistijd. In een inventariserend artikel uit 2013 werden opinies en projecten naast elkaar gezet op Gebiedsontwikkeling.nu.

Van recentere datum zijn artikelen over het bekende project Eva Lanxmeer in Culemborg, Minitopia in Den Bosch, het Soesterhof in Amersfoort en Bouwen door de Buurt in Almere, alsmede over de rol van gemeenten om deze vorm van ontwikkelen al dan niet te stimuleren. Bij projecten als deze worden over het algemeen de woningen in eigen bezit genomen, anders is dat bij projecten waarbij de initiatiefnemers een wooncoöperatie oprichten en zelf de huurwoningen gaan bewonen en beheren. In Nederland komen de laatste jaren hiervan de eerste projecten tot realisatie zoals De Warren in Amsterdam en het Ecodorp in Boekel. Ook de internationale dimensie van de coöperatie bleef niet onderbelicht, met onder meer berichten over de particuliere bouw- en beheerpraktijk in Berlijn en Zürich.

Vaste plek

Ook al ligt de vastgoedcrisis al weer even achter ons (en is er inmiddels een heel andere crisis, die van de compleet overspannen woningmarkt en een verder oplopend woningtekort), van een verminderde aandacht voor CPO lijkt geen sprake. Sterker nog, deze manier van projecten ontwikkelen lijkt zich een vaste plek onder de vaderlandse zon te hebben verworven. Op tal van plekken in Nederland proberen groepen bewoners hun eigen woonprojecten te realiseren. Zo vermeldt de website crowdbuilding.com meer dan 150 actuele initiatieven op dit vlak. Crowdbuilding maakt zich ook sterk voor het alternatieve opdrachtgeverschap via het steward-ownership model, waarbij een niet-winstgedreven stichting verantwoordelijk wordt voor de ontwikkeling van betaalbare koopwoningen – zo schrijft mede-oprichter Tjeerd Haccou in de Volkskrant. Bij de verhuizing verkopen huiseigenaren in het project hun woning verplicht terug aan deze stichting, zodat speculatie en prijsopdrijving worden voorkomen (of in ieder geval fors worden teruggedrongen).

Welke vorm in de praktijk precies wordt gekozen, in alle gevallen moet een groep bewoners altijd langs het gemeentelijke loket – in ieder geval om het bouwvoornemen juridisch-planologisch te laten verankeren. Om dat proces te vergemakkelijken, heeft het Expertteam Woningbouw van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) nu een handreiking uitgebracht, die gemeenten aan de hand neemt (en en passant ook de betrokken burgers). Voor het schrijven daarvan werd Gerben Kamphorst ingevlogen, die als zelfstandige anderhalf jaar lang in opdracht van de provincie Drenthe diverse groepen bewoners had ondersteund, samen met collega Anne van der Wiel: “Onze opdracht was om zoveel mogelijk bewonersinitiatieven te ondersteunen en te onderzoeken wat er nodig was in termen van infrastructuur en werkwijze.”

Dat juist de provincies dit thema oppakken (Gelderland is bijvoorbeeld ook al jaren actief op dit vlak, onder meer met een eigen stimuleringsregeling), verbaast Rottmann niet: “Al in de vorige vastgoedcrisis tussen 2008 en 2013 werden CPO-projecten als de motortjes gezien waarmee de woningbouwproductie tenminste nog een beetje door kon lopen. In die tijd zette een provincie als Noord-Brabant al een aanjaagteam op, compleet met stimuleringsregeling. In Gelderland was die ambitie er ook, niet vreemd uiteraard omdat zich hier veel bouwbedrijven bevinden. Er was de provinciale overheden veel aan gelegen ook de werkgelegenheid te behouden.” Een voorbeeld van een actieve Gelderse gemeente is Arnhem, deze maakte onlangs bekend tien locaties in de stad te reserveren voor 'samen-wonen'-projecten.

Een extra push aan het fenomeen CPO wordt momenteel ook gegeven door de sterk gegroeide vraag naar betaalbare woningen, aldus Rottmann: “Daarbij komt de groeiende aandacht voor de sociale kant van het wonen en het feit dat provincies en gemeenten bezig zijn met het vraagstuk van wonen en zorg.”

In de eind 2025 gepubliceerde handreiking komen de onderwerpen aan bod waar met name gemeenten tegenaan kunnen lopen wanneer zij met een CPO-initiatief geconfronteerd worden. Andersom geldt het ook, aldus Kamphorst: “Waar de wooninitiatieven vastlopen bij gemeenten – omdat gemeenten het regelmatig niet handig aanpakken wat voor gedoe en onnodige vertraging zorgt.” Daarbij worden in de handreiking ook verdiepingen naar het woonbeleid, grondbeleid en de selectie van partijen gepresenteerd.

Opleiding en leenfonds

Om de kennisontwikkeling een extra impuls te geven, gaat de handreiking vergezeld van een aantal ondersteunende instrumenten rondom training en deskundigheidsbevordering. Kamphorst: “We zetten in op het creëren van een ecosysteem waarbinnen initiatieven tot wasdom kunnen komen. Met onder meer een leerlijn die de provincies aan gemeentelijke medewerkers aanbieden en die helpt de handreiking tot uitvoer te brengen. Daarnaast is er inmiddels een opleiding voor procesbegeleiders – een cruciale rol om in te vullen – en een landelijk leenfonds. Op deze manier worden zowel de gemeenten als de betrokken burgers in staat gesteld om het project tot een goed einde te brengen. Ultiem wordt daarmee het marktdenken in de volkshuisvesting meer in de richting gebogen van het gemeenschapsgericht denken. De voorbeelden die we in de handreiking presenteren, zoals De Getijden in Nijmegen en De Nieuwe Meent in Amsterdam, vormen daar het inspirerende bewijs van.”

Dat CPO’s kunnen helpen om de uitvoering van het provinciale woonbeleid verder te brengen, wordt in de genoemde provincie Drenthe inmiddels volop onderkend. Gedeputeerde Yvonne Turenhout (wonen, PvdA) schetst hoe deze vorm van opdrachtgeverschap past bij het beleid dat is neergelegd in de Woonagenda 2024-2028: “De provincie Drenthe bouwt zelf geen woningen, maar vervult een regierol in de samenwerking met gemeenten, woningcorporaties, marktpartijen en belangenorganisaties. De Woonagenda richt zich op drie pijlers: versnellen van de woningbouw, verbreding naar andere thema’s zoals de leefbaarheid in dorpen en toekomstbestendig bouwen.” Het provinciale Impulsteam Wonen ondersteunt in dit verband collectieve projecten die zich lokaal aandienen: “Wij zien het als een belangrijke aanvulling op het bestaande aanbod. Daarbij spelen de gemeenschap en de dorpsbelangenvereniging een belangrijke rol. Samen met initiatiefnemers en gemeente kijken wij naar een geschikte locatie voor deze woonvormen; binnen de kern, vrijkomende agrarische gronden of boerderijen of een zorgvuldige inpassing aan de dorpsrand.”

Lokale kennis

Turenhout benadrukt dat CPO-projecten bij kunnen dragen aan leefbare dorpen, waar Drenthe er veel van heeft: “In kleine dorpen waar weinig gebouwd wordt, kunnen jongeren middels CPO in hun dorp blijven wonen, ouderen kunnen doorstromen naar een levensloopbestendige woning wat doorstroom op gang brengt. Als deze doelgroepen in hun dorp blijven, heeft dat effect op de leefbaarheid; aanwas op scholen, openblijven van voorzieningen. Wij zien dat projecten vaak worden gerealiseerd door bewoners die elkaar al enigszins kennen en waar veel lokale kennis aanwezig is. In sommige gevallen worden de woningen door de bewoners zelf afgebouwd, of wordt er gekozen voor een collectieve tuin die de bewoners samen onderhouden. Na het CPO-proces, als de woningen klaar zijn om bewoond te gaan worden, ken je je buren al goed. Dit zorgt voor een gemeenschap waarin mensen naar elkaar omkijken.” Overigens worden er ook in de Drentse steden projecten voor collectief wonen gerealiseerd, Turenhout wijst op het CPO-project Boshoven in Meppel.

Op het bekende kritische geluid dat ‘CPO-projecten te weinig doen voor het halen van de bouw van 1 miljoen woningen in Nederland’ (waarvan 200.000 in het noorden van Nederland), riposteert Turenhout: “In Drenthe lopen momenteel ongeveer 60 CPO-projecten. Met gemiddeld maximaal zo’n 30 woningen per project kan een CPO tot circa 10 procent bijdragen aan de totale woningbouwopgave richting 2030. Dat lijkt misschien bescheiden, maar het gaat vaak om projecten met een kortere doorlooptijd dan reguliere woningbouw. Bovendien bereiken we hiermee doelgroepen waarvoor het aanbod nu nog onvoldoende is.” Om de projecten te laten slagen, moeten volgens de gedeputeerde vijf G’s op orde zijn: groep, grond, gemeente, gemeenschap en geld. “Vergeet niet dat de initiatieven uit de gemeenschap vaak vooroplopen op het beleid van gemeenten. De afgelopen jaren waren groepen vaak aan het pionieren. Nu we de ervaring op hebben gedaan, veel gemeenten overtuigd zijn van de waarde van collectieve wooninitiatieven, zien we dat projecten nu sneller kunnen worden gerealiseerd.”

Impressie van het Drentse CPO-project (met zelfbouw) in Vledder-Noord.