2013.10.01_Samen de droom realiseren

Samen de droom realiseren

1 oktober 2013

7 minuten

Verslag
Donderdag 26 september organiseerden onderzoeksinstituut OTB en CPO Midden Nederland de studiedag ‘samen de droom realiseren’, over diverse hedendaagse facetten van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Een dag vol inspirerende verhalen van zowel professionals als ware ervaringsexperts.

Als hoogleraar Volkshuisvestingsystemen Peter Boelhouwer publiekelijk spreekt, is dat de laatste tijd vooral over de malaise op de woningmarkt. Hij vertelde blij te zijn eindelijk weer eens over iets positiefs te kunnen praten, Collectief Particulier Opdrachtgeverschap is dat volgens hem zeker. Boelhouwer kon zich niet vinden in wat Rijksbouwmeester Frits van Dongen enkele dagen eerder aangaf, dat Nederland ‘uitgebouwd’ is. Volgens Boelhouwer is er nog steeds behoefte aan specifieke woningtypen en heeft CPO daarin de toekomst. Boelhouwer schetste vervolgens de context van CPO in Nederland. Zo vertelde hij dat CPO redelijke geconcentreerd is in de Randstad, met uitzondering van koploper Noord-Brabant. CPO zit vooral in de stad, het verwante Particulier Opdrachtgeverschap (PO) vindt veelal plaats op losse kavels in de periferie. Als kansen voor CPO duidde Boelhouwer de sociale cohesie en mogelijk lagere prijzen. Maar bedreigingen zijn er ook; denk aan een gebrek aan kennis bij de initiatiefnemers, hoge grondprijzen (dit is bijvoorbeeld in Amsterdam een concreet probleem) en de lange voorbereidingstijd.

Dat laatste is geen probleem voor architect Hein de Haan, een ware expert op het gebied van CPO. Na een lange carrière vindt hij die processen juist leuk - ook omdat ze meer ontspannen zijn dan met professionele opdrachtgevers. De Haan begon zijn bijdrage met een kritische noot, en wel op de hedendaagse studentenhuisvesting. Volgens De Haan worden woningen in Nederland slordig en onnadenkend geprogrammeerd, met teveel focus op het individu. Volgens hem leert de generatie die Nederland duurzaam moet maken niet om samen te leven. En de ‘kwaliteit’ van alles voor jezelf alleen, is volgens De Haan wereldwijd nooit uit te voeren. In sneltreinvaart voerde De Haan het publiek door de voorlopers van CPO: de Levantkade en Dapperbuurt in Amsterdam, het Kameel in Vlaardingen - allen zo van begin jaren ’80. Het project ‘Borneo 1’ is volgens de huidige definities een van de eerste echte CPO-projecten in Nederland. In 1997 werden er in het Oostelijk Havengebied 72 woningen, 24 bedrijven en een gemeenschappelijke ruimte gerealiseerd. Volgens De Haan was het rijke programma vooral onderscheidend - en typisch CPO. De hedendaagse term ‘met functies’ vindt De Haan voor gebiedsontwikkeling maar nietszeggend - want meer dan een winkelcentrum en school is dat niet. Lokale werkgelegenheid zou volgens hem veel meer in dergelijke planvorming meegenomen moeten worden. Waar de voorlopers van CPO vooral werden gedaan door echte idealisten of notoire krakers, is het nu volgens De Haan vooral geschikt voor mensen die zweven tussen sociale huur en vrije markt. En dat is volgens hem in Amsterdam bijna iedereen. CPO loont ook bij het hergebruik van kantoren, aldus De Haan. Gebouwen als het Urban Resort in het voormalig Volkskrantgebouw zijn volgens hem cruciaal voor een stad als Amsterdam. De aansporing van De Haan is vooral gericht op de banken. Volgens hem moeten die opnieuw wat meer lef tonen en een betere faciliterende rol spelen in CPO-processen.

Het verschil tussen stad en ‘periferie’ werd goed duidelijk in het verhaal van Irene van Exel, programmamanager particulier opdrachtgeverschap bij de gemeente Almere. Want in de polder is er grond genoeg, allemaal eigendom van de gemeente. Van Exel benadrukt dat PO helemaal niet nieuw is, volgens haar is de hele Amsterdamse grachtengordel op die manier ontwikkeld. En dat is - zonder inbreng van welstand - toch ook werelderfgoed geworden. Een belangrijk argument voor Van Exel om CPO de tijd te geven en niet zoals in haar ogen nu gebeurt, de projecten te snel als mislukt te bestempelen.

Van Exel neemt het publiek mee langs verschillende PO-projecten in Almere, zoals de Noorderplassen. Het oorspronkelijke masterplan is nog gemaakt door Riek Bakker, vervolgens afgemaakt door Ruurd Gietema van KCAP. Volgens Van Exel een ‘oude manier van ontwikkelen’. Het vastgelopen bovenste deel van het plangebied is inmiddels beschikbaar gemaakt voor PO. En die cadans zien we nog enkele keren terug in haar lezing. In Almere zijn veel vergelijkbare processen spaak gelopen of niet eens van de grond gekomen. De massale omwenteling naar PO lijkt meer een noodsprong dan idealisme. De surplus aan ruimte blijkt een ander soort PO aan te jagen, zo blijkt tussen de zinnen van Van Exel door. In Almere kiezen bewoners veelal voor een cataloguswoning, stemmen met directe buren de woningaansluitingen af en praten misschien nog eens over de erfafscheiding. Dit soort gezamenlijk individueel ontwikkelen steekt toch schril af bij de participatieprocessen die Hein de Haan eerder bloemrijk schetste. Collectief of gezamenlijk individueel particulier ontwerpen - volgens Van Exel heeft de Gemeente Almere er al veel in geleerd. Zo zijn gekromde straten en gebouw voetprints leuk, maar geven ze te moeilijke aansluitdetails. En na een periode van welstandsvrij bouwen is de gemeente gaan thematiseren. Zo is er nu een wijk met het thema ‘ik bouw met hout’. Een slimme regel is dat in Almere 50 procent van de woning ook bedrijf mag zijn. Daarnaast zijn gedetailleerde kavelpaspoorten beschikbaar voor ieder kavel - vol informatie, regulering en bouwtips. Het is een proefondervindelijke werkwijze, die langzamerhand uitkristalliseert.

OTB-onderzoeker Kees Dool geeft de discussie een internationaal perspectief, en focust zich daarin vooral op België en Duitsland. Want waarom is CPO daar al een veel groter succes? Uit onderzoek blijkt vooral de sociaal-culturele context van grote impact. Liberale landen als de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk hebben een sterke focus op woningbouw in de koopsector. Meer corporatistische landen als Duitsland en België hebben volgens Dol van oudsher een oriëntatie op zelforganisatie en eigen initiatief. In Duitsland is direct en indirect particulier opdrachtgeverschap gestimuleerd. Mede daardoor kregen grote marktpartijen niet de overhand in massale woningbouwprojecten.

Een andere factor is volgens Dol de rol van de architect, zowel in Duitsland als België heeft die veel meer de rol van bouwmeester. In die hoedanigheid neemt die de verantwoordelijkheid voor het totale proces van de voorbereiding, vergunningen, ontwerp, aanbesteding en bouwtoezicht. Daarnaast zijn ook de wooncarrières in Duitsland anders dan in Nederland. Duitsers zijn volgens Dol vooral bezig met het sparen voor hun ideale huis. Daardoor blijven ze langer hangen in een kleine woning en wisselen ze niet zo snel als Nederlanders. Dol wierp dan ook de vraag op of starters in Nederland wel lang genoeg in hun CPO-appartement wonen om dat proces de moeite waard te maken. Dol illustreerde zijn verhaal met aansprekende referenties, onder andere uit Freiburg. Het Vauban-project is een voorbeeldproject in heel Duitsland, al heeft het sociale klimaat in de hoogopgeleide en overwegend groen stemmende universiteitsstad volgens Dol ontegenzeggelijk meegespeeld. In de ‘geperforeerde stad’ Berlijn kopen ondernemende architecten kavelopties en zoeken daar later bouwgroepen bij. Een typisch Noord-Duitse ontwikkeling, aldus Dol. Het project Friedichswerder wordt nu bewoond door jonge mensen die de stad niet uit willen.

Lessen uit Duitsland? Een aanbetaling van 50 procent is normaal bij baugemeinschaften, mede doordat de Duitse cultuur van woningfinanciering veel meer gebaseerd is op sparen. Uit een Duitse overzichtsstudie (Kramer en Huhn, 2009) haalde Dol als aanbeveling dat CPO-projecten vooral niet te ambitieus moeten zijn. CPO is niet de autonome drager van stadsvernieuwing, groene ambities, verbetering van de collectieve ruimte, verbetering van het voorzieningenbestand, sociale mix en een goedkopere woningvoorraad.

Het laatste woord van het plenaire deel was voor Jaap Zwart, initiatiefnemer van CPO Midden-Nederland. Een spin-off uit het bedrijf Timpaan, naar eigen zeggen ‘de andere ontwikkelaar’. De aandelen van Timpaan zijn in handen van een stichting en daarom kan het rendement geïnvesteerd worden in maatschappelijke projecten. Timpaan doet CPO zonder winstoogmerk. De stichting CPO Midden-Nederland is er volgens hem om maatschappelijke doelstellingen te realiseren. De rode draad van Zwarts bijdrage: ontwikkelen is een ingewikkeld proces en daarbij is een professionele ontwikkelaar een must. De complexiteit van CPO ligt volgens Zwart onder meer bij het aangaan van meerjarige verplichtingen, samenwerking met marktpartijen, waaronder aannemers, en ook de relatie met de gemeente. Die is veelvoudig en gaat over subsidies, bestemmingsplan, grondprijzen en heel concrete zaken als wie betaalt vervolgens de lantarenpalen? Professionele begeleiding is volgens Zwart dus nodig en volgens hem draagt senioriteit hier aan bij. Het einddoel is sturen op een zo hoog mogelijke eindwaarde en zo laag mogelijke kosten. Dat betekent concreet dat het CPO-bestuur een bepaalde zekerheid inkoopt, voor een afgesproken fixed fee. Het gevoel van zekerheid is veel waard, zeker als er in het bewonerscollectief geen mensen zijn die enige ervaring hebben met gebouw- of gebiedsontwikkeling. Het zoeken van een evenwicht in zekerheid en kosten en het uiteindelijke resultaat blijft balanceren, zeker in de huidige praktijk.

Het middagdeel werd gevuld met inspirerende voorbeeldprojecten. Een korte impressie van de zes sessies.
 
- A CPO Alphabet, Waalwijk
- B Vrijburcht, IJburg Amsterdam
- C Veemarkt, Utrecht
- D Het Groene Dak, Utrecht
- E Het Kwarteel, Eva Lanxmeer, Culemborg
- F Tegemoetkomen aan burgerinitiatief: een vergeten rol van de corporatiesector

Zie ook:


Portret - Jorick Beijer

Door Jorick Beijer

YP-redacteur Gebiedsontwikkeling.nu | Oprichter Blossity


Meest recent

Haan & Laan door Esther Dijkstra (estherdijkstra.com)

Westergouwe in Gouda: wat vinden Haan & Laan er eigenlijk van?

Haan en Laan recenseren gebiedsontwikkelingen in Nederland. In deze editie schrijven zij over hun bezoek aan Westergouwe in Gouda en geven hun oordeel over deze nieuwbouwwijk in de laagste polder van ons land.

Casus

16 augustus 2022

Bryant Park in New York door Leonid Andronov (Shutterstock)

De maakbaarheid van een prettige leefomgeving

Integraal gebiedsbeheer kan helpen om de leefomgeving in bestaande en nieuwe buurten en wijken te verbeteren. Maar wat is het precies? Het Urban Land Institute maakt een ronde langs de experts en zoekt uit wat de kansen en bedreigingen zijn.

Analyse

15 augustus 2022

“Binckhorst Den Haag in tranformatie” (CC BY-SA 2.0) by nandasluijsmans

Wat participatieve placemaking bijdraagt aan gebiedsontwikkeling

Volgens TU Delft-onderzoeker Geertje Slingerland is de betrokkenheid van bewoners cruciaal bij placemaking en ontwikkelde daarvoor een aantal principes. Zij presenteerde dit tijdens het laatste jaarcongres Stedelijke Transformatie.

Verslag

15 augustus 2022