Buurblok door IMAZZO (bron: platform31)

Compleet wonen voor 900 euro, leaseconcept Buurblok slaat aan

25 september 2023

7 minuten

Casus Een primeur vorig jaar in de Leeuwardense wijk Techum: een woningcorporatie die huurders een integraal dienstenpakket aanbiedt, via leasing. Wonen in brede zin, inclusief mobiliteit op maat. Platform31 toog naar het noorden en tekende de ervaringen op.

Leasen is niet langer het domein van auto’s, straatverlichting en spijkerbroeken. De maatschappelijke trend ‘van bezit naar gebruik’ slaat over naar de woningmarkt. Het woonconcept Buurblok biedt wonen aan als dienst: circulaire woningen, onderhoud, duurzame energie en elektrisch vervoer in één pakket. WoonFriesland was in 2022 de eerste woningcorporatie die een leasecontract afsloot voor tien lage middenhuurwoningen in Leeuwarden. Het sociaal verhuurbedrijf is enthousiast over het innovatieve concept en werkt aan plannen voor nieuwe projecten.

Buurblok in het kort

Sinds het voorjaar van 2022 staan in de wijk Techum in Leeuwarden tien woningen van Buurblok: duurzaam gebouwde energieleverende gezinswoningen (104 m2), met drie slaapkamers, voor- en achtertuin. De woningen delen een warmtepomp en wisselen energie uit via een eigen energienet, dat ook energie levert aan twee elektrische buurtauto’s. Huurders betalen één bedrag voor drie diensten: wonen, energie en mobiliteit.
De woningen en installaties zijn in eigendom en beheer van Buurblok. Voor huurders, die de normale huurbescherming genieten, verloopt de woningtoewijzing en verhuur als vertrouwd via WoonFriesland. Dat geldt ook voor leefbaarheid en sociaal beheer: het sociaal verhuurbedrijf treedt op bij eventuele burenruzie of overlast – onder de tevreden bewoners in Techum overigens niet aan de orde; de bewoners vormen een hechte gemeenschap. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) steunen het project.

Buurblok door IMAZZO (bron: platform31)

‘Buurblok’ door IMAZZO (bron: platform31)


Woningen leasen heeft voor de corporatie als groot voordeel dat er meer huurders aan woonruimte te helpen zijn, zonder in te teren op het eigen vermogen, licht Sigrid Hoekstra toe, directeur-bestuurder van WoonFriesland, een corporatie met 21.000 woningen. “Wij kunnen dat geld dus inzetten voor andere sociaal betaalbare woningen. Maar het grootste voordeel van het leasen van een compleet woonconcept is wat mij betreft voor de bewoners: die weten vooraf precies wat hun woonlasten zijn: zowel de huur als de energie- en in dit geval ook mobiliteitskosten.”

In Buurblok Techum betekent het combineren en verrekenen van de kosten (en baten) voor huur, energie en mobiliteit dat huurders op een lastenniveau uitkomen in de lage middenhuur: 935 euro per maand.

Ook het feit dat, vooruitlopend op één elektriciteitsaansluiting per gebied, deze woningen alvast een extra collectieve aansluiting hebben, waar huurders ook stroom aan kunnen leveren is belangrijk voor WoonFriesland. Een doorbraak, vindt Hoekstra, omdat de huidige spelregels voorschrijven dat elke woning een eigen aansluiting moet hebben. De auto’s dienen naast transportmiddel ook als accu. Beide aspecten zorgen voor een betere balans op het elektriciteitsnet en spelen in op toekomstige afbouw van saldering en dynamische energietarieven, aldus Hoekstra.

Bouwbedrijf en expert zonne-energie voor corporaties bundelden krachten

Buurblok ontstond in 2021 door een samenwerking tussen Wocozon, een stichting die corporaties zonne-energie als dienst aanbiedt, en Bouwgroep Dijkstra Draisma (BGDD), een Fries familiebedrijf. Wocozon was op zoek naar een manier om de opgewekte zonne-energie efficiënter te benutten. In plaats van opwek en gebruik per woning, kan een buurtsysteem de fluctuaties in energievraag- en aanbod beter opvangen. Energie die overblijft, kan zo worden benut voor gezamenlijk gebruik, bijvoorbeeld een elektrisch oplaadpunt. BGDD, met een eigen fabriek voor duurzame prefab-gevels, zocht innovatieve manieren om duurzame woningbouw te stimuleren.

In Buurblok bundelden beide partijen hun expertises. “Wij wilden al langer iets doen met wonen als een dienst,” zegt Wietse de Vries, productontwikkelaar bij de Friese bouwgroep. Maar dat vraagt andere expertise dan duurzaam bouwen. “Door de samenwerking met Wocozon en WoonFriesland konden we hier concreet invulling aan geven.” Voor Wocozon-directeur Roland van der Klauw bood de samenwerking een oplossing voor zijn zoektocht naar financieel aantrekkelijke manieren voor corporaties om over te stappen op zonne-energie.

Sommige bewoners hebben hun tweede auto inmiddels weggedaan

Wocozon en BGDD vinden het belangrijk om bij te dragen aan duurzame, betaalbare woningen. Buurblok biedt, met het energie- en deelautopakket een comfortabel woonconcept voor de lage middenhuur, menen zij. Vaak is dat voor de lagere huurprijzen lastig te realiseren. “Door industrieel te bouwen in grote volumes kun je kwalitatief hoogwaardige huizen bouwen die toch betaalbaar zijn,” zegt Van der Klauw. De Vries vindt het ‘gaaf’ dat ze op deze manier de doelgroep ook duurzame energie en een mooie, ruime elektrische auto kunnen aanbieden. “Het gaat erom dat we het stigma kwijtraken dat sociale huur klein en armoedig wonen is.”

Over de eerste ervaringen met Buurblok zijn ze beide zeer tevreden. “We zijn nog druk bezig om het warmtenet verder te optimaliseren en het smart-grid steeds meer functies te geven. Dat zal de exploitatie gaan verbeteren maar ook de woonlasten voor de bewoners,” zegt De Vries. De financiële exploitatie loopt naar verwachting, en de samenwerking met WoonFriesland en bewoners is goed. Tijdens de halfjaarlijkse buurtbijeenkomst met bewoners en corporatie praten alle partijen even bij, en bespreken ze een thema. “Zo hebben we vorig jaar een gezamenlijk plan gemaakt voor de schuttingen en heggen en dat ook met elkaar gerealiseerd.”

Buurblok deelautos door Buurblok (bron: Buurblok)

‘Buurblok deelautos’ door Buurblok (bron: Buurblok)


De verplichtingen van het sociaal verhuurbedrijf ten opzichte van hun huurders, bijvoorbeeld op het gebied van de overlegwet en huurbescherming, zijn voor de Buurblok-bewoners niet anders dan voor overige huurders, zegt corporatiebestuurder Hoekstra. “Juridisch is het niet zo ingewikkeld, de knip tussen eigenaar en verhuurder is heel helder gemaakt. Voor alles rondom leefbaarheid en sociaal beheer zijn wij aan de bak. De kosten voor onderhoud zijn voor Buurblok. Als er leegstand ontstaat zijn wij verantwoordelijk.”

WoonFriesland heeft sinds de oplevering twee bijeenkomsten met bewoners gehad om Buurblok te evalueren. Bij beide bijeenkomsten gaven bewoners aan tevreden te zijn met de woning. Wel zijn er nog technische inregelkwesties. Buurblok speelt daar goed op in, vindt WoonFriesland, door de woningen voortdurend te monitoren. Verder blijken bewoners vooral blij met de deelauto’s, die worden veel gebruikt. Sommige bewoners hebben hun tweede auto inmiddels weggedaan.

Regelgeving werkt belemmerend

De regelgeving vormt nog wel een uitdaging voor concepten zoals Buurblok. De Woningwet is behoorlijk dichtgetimmerd, om al te creatieve verhuurconstructies van corporaties te voorkomen. Zo konden WoonFriesland en Buurblok een overeenkomst van maximaal tien jaar aangaan (conform de oude Woningwet, inmiddels is het mogelijk om een overeenkomst voor vijftien jaar af te sluiten). De Vries: “Wat na de contracttermijn gebeurt blijft onduidelijk, omdat de wet voorschrijft dat hier niks over op papier mag staan. De intentie ligt er zeker om ook daarna met de exploitatie door te gaan, maar als dit niet mogelijk is, zoeken we naar een andere oplossing.”

De Woningwet biedt nog lang niet de ruimte om dit soort innovaties een goede plek te geven, zegt ook Van der Klauw. “Wij zouden het logisch vinden dat de corporatie na tien, twintig of dertig jaar kan zeggen: We nemen de woningen over en doen het nu verder zelf. Maar volgens de wet mogen wij nu niet vastleggen dat zij het eerste recht hebben op koop. We mogen het ze wel aanbieden. We zullen tegen die tijd zien of dat dan anders is geregeld.”

Voor WoonFriesland is dit open einde geen bezwaar tegen de overeenkomst. De belangen van de huurders zijn goed geborgd, zegt Hoekstra. Bij eventuele verkoop van Buurblok aan een andere eigenaar, blijft het huurcontract voor huurders bestaan. “Koop breekt geen huur. En stel dat Buurblok failliet zou gaan – wat ik niet verwacht, want er is een solide financiering via een grote bank – dan stappen wij erin. We laten onze bewoners niet in de steek.”

Gelukkig merken de initiatiefnemers dat het WSW en de Aw, die toestemming moeten geven voor deze aanpak, positief staan tegenover het concept en graag met corporaties willen meedenken.

Acantus-arrest bemoeilijkt warmtelevering

Een lastige juridische hobbel voor het Buurblokconcept was het arrest van Acantus uit 2022. De Hoge Raad stelt hierin dat een warmteleveringsinstallatie als onroerend goed bij een woning moet worden beschouwd, die niet los gezien kan worden van de woning. Dat heeft gevolgen voor situaties waar warmte collectief wordt opgewekt, zoals bij Buurblok. Het betekent namelijk dat warmte uit een warmtenet op complexniveau moet worden afgerekend conform het Besluit servicekosten in plaats van de Warmtewet, wat een groot exploitatieverschil geeft. Om die reden kon Buurblok niet onder de liberalisatiegrens worden aangeboden en kozen de partijen voor lage middenhuur. De Hoge raad heeft aangegeven dat hier herstelwetgeving voor moet komen.

Inmiddels tonen ook andere corporaties interesse in het concept. De initiatiefnemers willen het concept graag uitbreiden. In eerste instantie met een tweede project met WoonFriesland. Daarna gaan ze Buurblok actief aan andere corporaties aanbieden.

Ook voor WoonFriesland smaakt de pilot in Techum naar meer. De corporatie is op zoek naar locaties om in de komende jaren méér leasewoningen van Buurblok te verhuren. Maximaal tweehonderd, heeft de corporatie afgesproken met het WSW, vertelt directeur-bestuurder Hoekstra. “Wij zien het leasen als een aanvulling op ons eigen bezit, een mooie manier om bij te dragen aan meer sociale en middenhuurwoningen in Friesland en aan innovatie in de corporatiesector. Maar we willen het aandeel niet te groot maken. Als je de helft van je woningen zou leasen, ben je een ander soort corporatie, meer een tussenpersoon.”

Bovendien eist het WSW bij leningen een onderpand. Bij veel leasen komt de verhouding met eigen bezit scheef te liggen en snijdt de corporatie zichzelf in de vingers, voegt Hoekstra toe. En als veel corporaties een grote leaseportefeuille zouden aanhouden, ontstaat voor het WSW een te groot risico in het geval Buurblok – of een andere toekomstige aanbieder – failliet gaat.

Mobiliteit, energie: een taak voor de corporatie?

Het leasepakket bevat ook het leveren van energie en mobiliteit. Maar is het leveren van energie en mobiliteit wel als een taak van de corporatie? Geen primaire taak, beaamt directeur-bestuurder Hoekstra. “Maar het zorgt er wel voor dat onze bewoners de beschikking hebben over vervoer tegen gunstige voorwaarden. Het verminderen van het aandeel auto’s in wijken, en dus de parkeerbehoefte, kan ook weer bijdragen aan meer groen. Dat helpt weer tegen hittestress en draagt bij aan klimaatadaptatie. Deelmobiliteit is dus niet een taak, maar een oplossing die inspeelt op verschillende aspecten waarmee we tegenwoordig als corporatie te maken hebben.”

Wat betaalt de Buurblokhuurder door Buurblok (bron: Buurblok)

‘Wat betaalt de Buurblokhuurder’ door Buurblok (bron: Buurblok)


Wat dat betreft ziet Hoekstra mogelijkheden om wonen als een dienst nog verder uit te breiden. “De trend om van bezit naar gebruik te gaan, zal blijven groeien en met het oog op een duurzame wereld is dat een goede ontwikkeling. Voor grote steden is bijvoorbeeld een elektrische deelfiets ook een prima oplossing. En waarom hebben we allemaal een eigen wasmachine? Vroeger deelden gezinnen ook een stookhok en wasruimte, daar kunnen we best naar terug.” In steden ziet ze dit ook gebeuren in complexen waar jongeren wonen. Het is een nieuwe generatie, met andere ideeën over duurzaamheid, grondstoffengebruik en bezit, die spijkerbroeken least, zegt Hoekstra. “Buurblok is in veel opzichten een innovatieve stap. Ik zou het Nederland gunnen dat dit verder uitrolt en we de wereld een beetje beter kunnen maken.”

Wat betaalt de Buurblokhuurder?

Bewoners betalen een vast bedrag aan WoonFriesland: momenteel is dat 935 euro per maand. Daarnaast betalen huurders 30 euro voor warmte, maar krijgen ze 75 euro terug voor opgewekte zonnestroom. Netto betekent dit een opbrengst van 45 euro. De netto lasten komen daarmee op 890 euro, bestaande uit huur, energie en de beschikbaarheid van twee elektrische deelauto’s – het gebruik ervan moet wel apart worden afgerekend.


Cover: ‘Buurblok’ door IMAZZO (bron: platform31)


Saskia Buitelaar

Door Saskia Buitelaar

Senior projectleider bij Platform31


Meest recent

Philips stadium, Eindhoven door uslatar (bron: Shutterstock)

Geen tweede Philipsdorp, maar de baas wordt soms toch weer huisbaas

Door het woningtekort wordt het bieden van geschikte woonruimte een steeds belangrijker instrument in de zoektocht naar nieuwe werknemers. Opvallend is dat het niet alleen de grote bedrijven zijn die zich als huisbaas opwerpen.

Analyse

29 mei 2024

Het standbeeld van Justitie symbool door r.classen (bron: Shutterstock)

Het Didam-II-arrest komt eraan. Dit zijn de mogelijke gevolgen voor gebiedsontwikkeling

Na een belangrijk advies aan de Hoge Raad verwacht advocaat Manfred Fokkema dat het Didam-arrest wordt aangescherpt. “Dit zou tot gevolg hebben dat de invloed van het Didam-arrest op de praktijk van gebiedsontwikkeling kleiner wordt.”

Uitgelicht
Analyse

29 mei 2024

Puzzelstukjes van gekleurde blokken door Jo Panuwat D (bron: Shutterstock)

Puzzelen met de bottom-up aanpak in de energietransitie

De RES-aanpak gaat van papier naar praktijk. Onderzoekers Martijn van der Steen en Robin Hill laten zien hoe de regionale en bottom-up georiënteerde aanpak van de RES in praktijk gebracht kan worden.

Opinie

28 mei 2024