platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Corporatiekoepel Aedes opnieuw voor het Blok

Corporatiekoepel Aedes opnieuw voor het Blok

17 feb 2014 - Voor de tweede keer binnen een half jaar moet Aedes in de onderhandelingen met Minister Blok het loodje leggen. Nog maar enkele maanden geleden bleek het niet mogelijk de verhuurderbelasting tegen te houden. Nu blijkt Aedes “zeer teleurgesteld” omdat in de voorstellen van Blok de corporaties geen geld vanuit de sociale sector mogen gebruiken voor de bouw van duurdere woningen. Hoe erg is dat eigenlijk?

Deze week presenteerde minister Blok zijn aanpassingen op de wet die regelt wat corporaties wel en niet mogen. In het najaar was er al een eerder versie van de Herzieningswet bekend geworden. Toen liep het hoog op tussen de koepel van de corporaties, Aedes, en de Minister. De minister koos een harde lijn: de verhuurderbelasting gaat door en corporaties moeten terug in het hok van de kerntaken. Aedes speelde hoog spel maar moest buigen: de belasting werd geaccepteerd, de beperking tot de kerntaken ook. Maar er zou ruimte blijven om in uitzonderlijke gevallen toch ook nieuwe (middel)dure huur- en koopwoningen te realiseren. De achterban van Aedes ging in meerderheid en morrend akkoord mits de betaalbaarheid van de sociale huurwoningen in het oog zou worden gehouden. Een wat vreemde voorwaarde. Immers de inwerkingtreding van de vermaledijde verhuurderbelasting wordt natuurlijk niet tenietgedaan door zo’n vrijblijvende uitspraak waarvan effect in de toekomst nog moet blijken. Die ledenuitspraak werd door velen gezien als het bekende doekje voor het bloeden: de voorzitter van Aedes had de onderhandelingen met Blok verloren; meer zat er niet in. Een deel van de corporatiesector vestigde zijn hoop op de Eerste Kamer. Senator Adri Duivesteijn, die corporaties eerder in menige uitspraak als onbetrouwbare duivels had bestempeld, werd het boegbeeld van verzet: de huurderbelasting mocht dan wel doorgaan maar de opbrengst moest “binnen de sector blijven”. Een absoluut niet-realistisch scenario. Immers waarom zou de corporatiesector als enige in dit land niet een steentje moeten bijdragen aan de problemen van de schatkist? De met emotie omfloerste stelling dat afroming in strijd zou zijn met de zelfregulering van de sector sinds de brutering, werd begrijpelijk door vrijwel niemand gesteund. Kortom: de corporatiesector stond na het bijna-kerstdebat in de Eerste Kamer met lege handen.

En nu is Aedes opnieuw in alle staten. Koepelvoorzitter Marc Calon constateert dat het overleg met Blok over de najaarsafspraken is vastgelopen. Blok heeft zijn voorstellen voor aanpassing van de Herzieningswet voor discussie het land ingestuurd zonder dat daarover met Aedes overeenstemming is. De openbare consultatie moet nog plaatsvinden, maar Calon vindt blijkbaar dat de Minister alleen maar advies aan betrokken organisaties mag vragen als er over de inhoud al overeenstemming bestaat met Aedes. Op zich al een beetje gek.

Maar waar spits het verschil zich op toe. Minister en Aedes zijn het er over eens dat corporaties zich in principe moeten beperken tot de kerntaken: sociale huurwoningen beheren met alles wat daarbij hoort en, waar nodig, nieuwe sociale huurwoningen bouwen. Ze zijn het er ook over eens dat corporaties niet meer in commerciële projecten moeten stappen, dus ook geen duurderde huur- en koopwoningen moeten bouwen. En tenslotte zijn ze het er over eens dat in uitzonderlijke gevallen wel moet kunnen. Namelijk (1) als niet alleen de corporatie dat wenst maar ook gemeente; en (2) als commerciële marktpartijen die taak niet op zich willen nemen; en (3) als het financieel verantwoord is, ook volgens de landelijke waarborgclub in de sector, het WSW. Toch roept juist op dit punt Calon dat de Minister de afspraken van dit najaar schendt. Toen was er over deze drie genoemde voorwaarden ook al overeenstemming. De pijn zit in de financiering. Stelling van Blok: er mag geen kruisbestuiving plaatsvinden; ofwel er mag geen geld dat bestemd is voor het sociale deel van het corporatiebezit, besteed worden aan nieuwbouw van duurdere woningen. Uitgangspunt in de voorstellen van Blok is dat voor die duurdere woningen gewoon geld op de markt moet worden geleend. Net als commerciële ontwikkelaars dat doen. Pas als vast is komen te staan, dat daarvoor geen geld is aan te trekken op de markt, mag de corporatie zelf vanuit zijn sociale woningdeel, geld uitlenen voor het project van die duurdere woningen, mits tegen een marktconforme rente. Dat lijkt logisch: geld dat is opgebracht door de huurders van sociale huurwoningen mag niet wegvloeien (ook niet door daaraan niet de volle marktrente toe rekenen) naar dure woningen. De minister weet maar al te goed dat uit de jaarverslagen van toezichthouder Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting is gebleken dat er jarenlang hele grote sommen met geld van sociale huurders naar dure, commerciële projecten zijn gevloeid. Veel corporatiedirecteuren beweerden altijd het omgekeerde: we verdienen aan dure woningen en daarmee kunnen we de sociale huurwoningen een lagere huur geven of renoveren etc. Het omgekeerde blijkt het geval. Logisch dat Blok dat wil “blokkeren”. De pijn zit in de herstructureringswijken. Als er een echte noodzaak is om in een eenzijdige wijk van duizenden goedkope huurflatjes een deel te vervangen om een beetje differentiatie in bewoners te krijgen en variatie in de woningen, dan zien commerciële partijen daar soms geen brood in. Soms wel, n.l. als er voor de daar toe te voegen duurdere woningen markt is. In extreem eenzijdige wijken is die markt er soms niet en zeker niet als de woningmarkt zoals nu op z’n gat ligt. Als de markt aantrekt is ook in de eenzijdige wijken bouw door commerciële partijen wel weer aantrekkelijk. Maar er is in ons land een beperkt aantal wijken waar marktpartijen echt voorlopig geen zin zullen hebben om risico’s te nemen. Voor die uitzonderlijke wijken moet maatwerk mogelijk zijn. Afspraken over maatwerk bereik je door verstandig terug te keren naar de gesprekstafel. De oorlogsverklaring van Aedes deze week moet dus terug in de tas.

Jos Feijtel, adviseur Wonen, voormalig directeur woningcorporatie.
12 febr. 2014

Lees verder:

Auteur

Portret - Jos Feijtel
Jos Feijtel

Jos Feijtel Advies, Interim-management wonen, Ex-burgemeester, ex-corporatiedirecteur en ex-wethouder. joz.feijtel@gmail.com

Bekijk alle artikelen