“De grondmarkt in Nederland is niet transparant en functioneert volgens markttoezichthouders slecht”

Weinig discussies in gebiedsontwikkeling zullen de afgelopen jaren zo veel stof hebben doen opwaaien als de keuze tussen binnenstedelijk en buitenstedelijk bouwen. De een vindt de polder volbouwen een 20e-eeuws antwoord op een 21e-eeuwse uitdaging, de ander zegt dat binnenstedelijk ruim 1,2 miljard euro aan maatschappelijke meerwaarde kan opleveren en volgens de Engelsen lijkt bouwen in het groen goedkoper, maar valt dat in de praktijk nog vies tegen.

Toch zijn steeds meer partijen ervan overtuigd dat buitenstedelijk bouwen een belangrijke rol moet spelen bij de bouw van de reeds geplande 900.000 extra woningen tot 2030. Zeker, er zijn nog genoeg initiatieven die de focus op binnenstedelijk verdichten hebben. Maar in de Nationale Woon- en Bouwagenda die minister Hugo de Jonge eerder dit jaar presenteerde, werd de deur ook al voorzichtig geopend: “vanwege het gewenste tempo, betekent dit ook buitenstedelijk bouwen.” En ook de blik van ontwikkelaars en overheden dwaalt steeds vaker af naar de ruimte buiten de stad. Zo kwam NEPROM, de vereniging van projectontwikkelaars, eerder dit jaar al met een plan voor in totaal 230.000 potentiële buitenstedelijke woningen.

Bijna 90 procent

De interesse van (grote) projectontwikkelaars in de Nederlandse buitenstedelijke gebieden en de invloed die zij hebben op de grondmarkt staat centraal in een onderzoek van Cobouw, Follow the Money en Investico. In twee verhalen die afgelopen week verschenen schetsen de journalisten een beeld van de Nederlandse grondmarkt en de rol die sommige Nederlandse politici rondom die markt spelen. De conclusies: de grondmarkt in Nederland is niet transparant, functioneert volgens markttoezichthouders slecht en plannen van politici sluiten soms naadloos aan op lobby van speculanten.

Uit het onderzoek komt naar voren dat de 23 grootste projectontwikkelaars van Nederland minstens 6.000 hectare grond, een gebied zo groot als Amersfoort en goed voor 150.000 woningen, bezitten. Het is overigens niet nieuw dat de partijen dit bezit hebben. Het onderzoek laat vooral zien waar de ontwikkelaars hun posities hebben. De combinatie van deze locaties en de hoeveelheid grond zorgt ervoor dat de invloed van deze ontwikkelaars op de woningmarkt steeds groter wordt.

Dat is “reden tot zorg nu de woningcrisis moet worden bestreden. Met name in kleine gemeenten is vrijwel geen concurrentie. Hoewel de data niet perfect zijn, blijken de grote ontwikkelaars in bijvoorbeeld Amstelveen en Houten bijna 90 procent van de grondposities in die gemeenten in handen te hebben.”

Marktfalen

In een vorig jaar verschenen publicatie noemde de Autoriteit Consument & Markt (ACM) de grondmarkt niet transparant genoeg. Volgens de ACM functioneert deze grondmarkt slecht, omdat de grote bedrijven lokaal te machtig zouden zijn en daarmee een te grote stem hebben in waar grootschalig gebouwd kan worden. “Het is aannemelijk dat de beperkte concurrentie op de grond- en woningbouwmarkt bijdraagt aan marktfalen”, aldus de ACM. Het gevolg is dat gemeenten en corporaties die woningen willen bouwen niet meer om de ontwikkelaars heen kunnen.

Bijkomend (belangrijk) detail is dat de onderzoekers ontdekten dat een groot deel van de grondposities waar grote marktpartijen op inzetten kavels zijn die bij aankoop nog niet bestemd zijn voor woningbouw, maar waarvoor er in de toekomst misschien wel plannen komen. “Nu de woningbouwproductie de komende jaren flink opgeschroefd moet worden om de woningcrisis te bestrijden, hebben de eigenaren van deze kavels goede kaarten in handen.” Het gaat hierbij nagenoeg alleen maar om buitenstedelijke gebieden / polders als Rijnenburg bij Utrecht, Gnephoek bij Alphen aan de Rijn, Oosterwold in Flevoland en de Zuidplaspolder bij Rotterdam.

Koerhuispolders

Deze buitenstedelijke gebieden zijn niet alleen bij de projectontwikkelaars in trek. De journalisten ontdekten dat verschillende Tweede Kamerleden de afgelopen jaren in moties, debatten en Kamervragen opvallend veel aandacht hadden voor deze vier gebieden. Zo wees VVD-kamerlid Daniel Koerhuis in al zijn communicatie naar deze polders. Ook voormalig CDA-kamerlid Julius Terpstra had veel aandacht voor de gebieden.

Opvallend, omdat precies op die vier locaties de meeste grond in handen is van projectontwikkelaars. Volgens de onderzoekers kunnen grondeigenaren “een grote slag slaan wanneer de landbouwgrond een woningbouwbestemming krijgt: in het geval van de ‘Koerhuispolders’ vervijfvoudigt de waarde van 100 miljoen naar een half miljard euro.” De ontwikkelaars voeren dan ook een actieve lobby om de grond bebouwd te krijgen. Met glossy websites, bijeenkomsten en posteracties proberen ze volgens de journalisten hun woningbouwdoelen op de kaart te zetten. En die inspanningen werpen meer en meer hun vruchten af.