Luchtfoto Oosterwold Almere door Claire Slingerland (bron: Shutterstock)

Hoe de ambities van Oosterwold uitwerken in de praktijk (en hoe het beter kan)

1 maart 2022

12 minuten

Casus
Er wordt volop gebouwd in zelfbouwwijk Oosterwold, tussen Almere en Zeewolde. Adviseur Annemiek Rijckenberg ging kijken, las evaluatierapporten en komt tot enkele belangrijke lessen voor het vervolg van de experimentele zelfbouwwijk. Volgens haar vragen de publieke ruimte, stadslandbouw, de gemeenschappelijke voorzieningen, en de toenemende rol van marktpartijen de nodige aandacht.

Wanneer je nieuwsgierig bent naar de resultaten van Oosterwold tot nu toe, moet je er niet zomaar naar toe rijden op een regenachtige dag. Het is er akelig stil, het asfalt glimt je ongastvrij tegemoet. Gelukkig vinden we een theehuisje in de lege en luxueuze Odin supermarkt. Daarnaast staat een prachtig houten woongebouw, en bloeien bloemen in grote perken. Voor de ruime potstal liggen bergen winterwortels.

Het doel van dit bezoek is om te kijken naar de uitwerking van de principes van zelf doen en uitvinden, en de combinatie van ontwikkelregels, individuele vrijheid, en collectieve idealen als duurzaam leven en stadslandbouw. Deze principes staan in Oosterwold centraal.

“Hoe pas je de principes van zelfbouw nu op een hoger schaalniveau toe? Hoe zorg je dat de burgers (weer) zeggenschap krijgen over de volle breedte van de stedelijke ontwikkeling? Dus niet alleen over het wonen, maar ook over bedrijvigheid, infrastructuur, het groen/blauwe raamwerk en de publieke ruimte? Hoe creëer je buurtschappen die normaal gesproken in de loop der eeuwen als vanzelf ontstaan? Hoe kom je tot een bijna eindeloze differentiatie, met een veelheid aan functies en een grote intimiteit? Hoe plan je organische groei?” Dit waren bijna tien jaar geleden de vijf vragen in het voorwoord van de 'Intergemeentelijke structuurvisie Oosterwold’.

Na het lezen van de evaluaties en rondkijken in de nu gerealiseerde delen van Oosterwold is de eerste opwelling: niet zo! Maar wanneer je bewoners spreekt en nadenkt over de ‘droom van Duivesteijn’ hoop je dat de idealen ook in de volgende fases overeind blijven. Dat wordt in de evaluaties door de onderzoekers ook bepleit, hoezeer de gekozen regels die idealen niet altijd hielpen realiseren. In de rapportage van PAU/Over Morgen worden de zes ambities van Oosterwold onderzocht en van aanbevelingen voorzien.

1: Maximale vrijheid voor initiatieven. Uit de gesprekken met bestuurders en raadsleden blijkt dat de maximale vrijheid voor initiatiefnemers het onderscheidende kenmerk van Oosterwold is. Het wordt cruciaal gevonden voor het vervolg van Oosterwold en nodig om Oosterwold tot een bijzonder gebied te ontwikkelen. De volgende onderdelen komen nog niet goed uit de verf en vragen bij de voorbereiding van fase 2 bijzondere aandacht: het tot stand komen van kernen en buurtschappen; financieel voor iedereen bereikbaar, zonder tot minimale woningen te leiden (40 m2); andere vormen van ondernemerschap dan ‘agrarisch’.

2: Organische ontwikkeling. Uit de enquête onder zelfbouwers komt dat het zelf aanleggen van infrastructuur en (nuts)-voorzieningen ingewikkeld is, dit veel (technische) kennis vereist en regelmatig tot frictie tussen bewoners leidt. Circa een derde van de bewoners denkt dat voorzieningen niet vanzelf komen, net zomin als de ontwikkeling van Oosterwold als samenleving.

3: Een continu groen landschap. De respondenten in de enquête herkennen het groene karakter van Oosterwold. Het gebied trekt mensen aan die hier specifiek in geïnteresseerd zijn. Ongeveer twee derde van de initiatiefnemers geeft aan dat er weinig publiek groen in Oosterwold is, zoals parkjes en speelplekken. Daarnaast vindt de meerderheid dat Oosterwold ontoegankelijk is door het ontbreken van een netwerk van voet- en fietspaden. Tevens wordt gepleit voor meer clustering en vorming van buurtschappen en kernen. De onderzoekers adviseren om de mogelijke aanpak van en randvoorwaarden voor ‘meer clustering’ in fase 2 bij voorrang uit te werken.

Wij achten het verantwoord om ‘Co-creatie moet je samen leren’ expliciet als aanvullende ambitie op te nemen

4: Stadslandbouw als groene drager. Stadslandbouw wordt gewaardeerd, maar de uitvoering lijkt weerbarstig. Als drager en borger van een open en landschappelijk gebied (en niet per se als groene drager) is stadslandbouw van groot belang, maar de productiedoelstelling is discutabel/onhaalbaar. Met name als productieopgave voor een grotere regio. Ook de realiseerbaarheid in relatie tot de wateropgave/wateropvang roept vragen op. Naar welke landbouwzone gaat in droge zomers de prioriteit uit? Heeft het verdelingsvraagstuk gevolgen voor de ambitie of inrichting van Oosterwold? Uitkomsten enquête: ongeveer één derde van de initiatiefnemers geeft aan dat in praktijk niet altijd de helft van de kavels voor stadslandbouw bestemd wordt. Ook geeft het overgrote deel van de respondenten aan dat het moeite kost om stadslandbouw goed in te vullen. In de toelichting hebben veel mensen genoemd dat zij het als een probleem ervaren dat het bouwen van schuurtjes en kassen ten koste gaat van de bebouwingsmogelijkheden (voor de woning).

5: Duurzaam en zelfvoorzienend. Het principe dat kavels verregaand zelfvoorzienend zijn is volgens de onderzoekers nu nauwelijks sturend en onderscheidend en moet worden aangescherpt. In de praktijk zien ze geen echte vernieuwende en innovatieve oplossingen. Er is aanvullend aandacht nodig voor de wijze waarop Oosterwold kan bijdragen aan de Regionale Energie Strategie. Bij de aanleg en beheer van nutsvoorzieningen en afvalwatersysteem kan worden voortgeborduurd op de lessen die in de beginfase al zijn opgedaan, namelijk door de verantwoordelijkheid voor de hoofdinfrastructuur bij de overheid en de nutsbedrijven te leggen, inclusief technische uitwerking, realisatie en beheer. De invulling van aansluiting op de hoofdinfrastructuur en op eigen terrein ligt de verantwoordelijkheid bij de bewoners.

6: Financieel stabiel. Doordat er door de overheid pas wordt geïnvesteerd op het moment dat de noodzaak er ook daadwerkelijk is, wordt er geen financieel risico gelopen. Dit geeft ruimte om het tempo door de initiatiefnemers te laten bepalen, zonder dat dit meteen een financieel nadeel oplevert voor de overheid.

De conclusie in het koersdocument over de ambities luidt: “Wij achten het verantwoord om ‘Co-creatie moet je samen leren’ expliciet als aanvullende ambitie op te nemen, om daarmee te borgen dat dit aspect van de ‘maximale vrijheid’ voor zowel overheid als initiatiefnemers een volwaardige plek in het geheel van de gebiedsontwikkeling en de samenlevingsopbouw krijgt. In dit verband is het mogelijk om te zoeken naar verankering van ‘vrijheid en eigen verantwoordelijkheid’ voor en na de pioniersfasen in Oosterwold.”

Publieke ruimte en public spirit

De uitgangspunten leken zo simpel: “In Oosterwold bouwt iedereen zijn eigen huis. We bouwen samen aan een wijk. Richten met elkaar de publieke ruimte in. Met kavelwegen, verspreid groen en doorwaadbare stroken rond je kavel behalve aan de zijde waar je kavelweg ligt”.

Milieuvriendelijke houten huizen in Almere Oosterwold door INTREEGUE Photography (bron: Shutterstock)

‘Milieuvriendelijke houten huizen in Almere Oosterwold’ door INTREEGUE Photography (bron: Shutterstock)


In de praktijk hebben deze regels tot onduidelijkheid, wrevel en conflicten geleid. De kavelwegverenigingen, die overal zijn opgericht, waren niet altijd opgewassen tegen de verschillen tussen bewoners, onder meer qua achtergrond en motivatie.

Onderzoeker Ivan Nio schrijft er het volgende over: “In Oosterwold zijn verschillende groepen neergestreken met een uiteenlopend economisch en cultureel kapitaal. Er is een geromantiseerd beeld van de echte Oosterwolder die idealistisch is, niet zoveel geld te besteden heeft, maar wel over voldoende tijd beschikt om een eigen huis te bouwen en die zich aan stadslandbouw wijdt en die collectief is ingesteld. Dat beeld wordt graag en vaak uitvergroot. Maar Oosterwold is vanaf het begin af aan diverser geweest, onder andere door CPO’s als de Eco-projecten en projectmatige ontwikkelingen als Buitenplaats, en de komst van mensen die wel een eigen woning hebben gebouwd, maar zich ook al hebben laten ontzorgen. Dat is alleen maar verder toegenomen door de bouw van projecten van ontwikkelaars. Er lijkt een tweedeling te zijn tussen de ‘echte’ Oosterwolder die zelf bouwt en bewoners in projecten en in cataloguswoningen op individuele kavels.”

“De doorwaadbaarheid garandeert het karakter als buitengebied. Maar vrijwel iedereen vindt het onzinnig dat dezelfde generieke regel van doorwaadbare zones geldt voor zowel grote als kleine kavels. Het is zelfs onduidelijk wat er precies bedoeld wordt met de doorwaadbare zones (alleen wandel- of ook fietspaden) en hoe ze moeten worden onderhouden. Oosterwolders zouden gezamenlijk met elkaar opnieuw moeten bepalen hoe ze deze regel willen invullen. Bewoners (Platform Oosterwold) zouden samen met de gemeente initiatieven kunnen uitlokken om de doorwaadbare zones en de stadslandbouw nog meer een vanzelfsprekend onderdeel van Oosterwold te laten zijn.” (p.79)

Er is een actieplan gemaakt om groepen buren te helpen met het leggen van verbindingen

Eén jaar later lijken deze aanbevelingen gehoor te krijgen. In de bijeenkomsten met het bewonersplatform, de gebiedsorganisatie en de gemeenteraad is gezocht naar constructieve oplossingen. “In de praktijk blijkt dat sommige bewoners het moeilijk vinden deze doorwaadbare en publieke ruimte (gezamenlijk) goed in te vullen. Wat nu? Handhaven of het eerst nog een kans geven?" 

"Met de werkgroep 'Pilot doorwaadbare zones’ is daarom een actieplan gemaakt om groepen buren te helpen met het leggen van verbindingen. Door met elkaar te werken aan routes en publieke functies en ruimtes  kunnen voorbeelden ontstaan en worden uitgerold over heel Oosterwold. Indien nodig worden de uitgangspunten en regels over doorwaadbaarheid en publieke ruimtes aangepast, al dan niet met een herziening van het bestemmingsplan en met (juridische en financiële) zekerheid voor bewoners en borging voor de toekomst. Wie uiteindelijk niet meedoet valt terug op de huidige regels en kan worden gehandhaafd.”

Stadslandbouw is een vak

“Wat Oosterwold als samenleving uniek maakt is een combinatie van factoren: de gemeenschappelijke ervaring van het bouwen van een huis en inrichting van de kavel; veel gelijkgestemden met vergelijkbare interesses en leefstijl; gezamenlijk maken, delen en onderhouden van een collectieve ruimte; stadslandbouw, waardoor mensen veel in de tuin werken, en gereedschap en oogsten delen. De groepsapps zorgen ervoor dat er makkelijk contact met elkaar wordt gelegd. Bewoners zijn sterker georiënteerd op hun dagelijkse omgeving dan in andere wijken in Almere. Er wonen veel praktisch ingestelde en daadkrachtige mensen.” (Nio, p.48)

De bedenkers hebben wel zeer romantische noties van Gods water over Gods akker in hun achterhoofd gehad

Stadslandbouw is duurzaam, de grond onder Oosterwold is van topkwaliteit, en de regel om 50 procent van de kavels voor stadslandbouw te bestemmen biedt een garantie voor openheid, een continu groen landschap. Het ideaal was om in tien procent van de voedselvraag in de twee gemeentes te voorzien. Nu is dat tussen april en oktober niet zo moeilijk, dan kan de grond veel opleveren. Maar voor heel Almere en Zeewolde?

De bureaus PAU en Over Morgen adviseerden om dit doel los te laten, vanwege het ontbreken van enig perspectief op realisatie.  De bedenkers van dit doel hebben wel zeer romantische noties van Gods water over Gods akker in hun achterhoofd gehad. Groente en fruit telen is een tijdrovende bezigheid. De verspreide fruitbomen, karpervijvers, wijnstokken en moestuinen laten zien dat veel mensen hun best doen, maar er is geen sprake van grootschalige productie. Wel van grote belangstelling, grootschalige aanplant van bomen, en veel nog kleine initiatieven. Het effect van deze regels is ook ultiem suburbane woningbouw: ik zag ook veel gazon op de grote kavels.

Publieke voorzieningen

Nio: “Het verdwijnen van de overheid als hoeder van de openbare ruimte heeft grote consequenties voor Oosterwold. (…) Een gemeenschap heeft ook publieke ruimten en voorzieningen nodig. Het is bekend dat bijvoorbeeld speeltuinen leiden tot onderlinge contacten tussen ouders. Maar hoe ontwikkel je dat organisch? Filosoof Maurice Specht vroeg zich af waar de Meent van Oosterwold blijft. Oosterwolders zijn allemaal hun particuliere droomwereld aan het bouwen, maar waar komen de gemeenschappelijk beheerde gronden, de ‘commons’? Ook bewoners missen openbare ruimten als een parkje en een speeltuin. In tuinen staan trampolines en er zijn schommels, maar dat is niet voldoende. Er zijn geen openbare ontmoetingsplekken in de vorm van groen, speeltuinen en sportveldjes en de vraag is of bewoners die gezamenlijk nog kunnen aanleggen.” (p.64 en 65)

Eco-vriendelijk tiny house in Almere Oosterwold door INTREEGUE Photography (bron: Shutterstock)

‘Eco-vriendelijk tiny house in Almere Oosterwold’ door INTREEGUE Photography (bron: Shutterstock)


Ook dit probleem gaat worden aangepakt. Door andere regels ten aanzien van de kavelinrichting en mogelijkheden van clustering van versnipperde publieke ruimte. Door  in nieuwe uitgiftegebieden het ontwikkelproces meer in te richten op collectieve voorzieningen. In het uitgiftebeleid voor archeologische vindplaatsen komen randvoorwaarden en opties voor bewoners om deze te huren of kopen. De gemeente wil algemene middelen inzetten ten behoeve van wijkvoorzieningen. De planning van de wijkvoorzieningen door de gemeente gaat in co-creatie met bewoners plaatsvinden. ‘Sterkere gemeentelijke mederegie’ wordt aangekondigd om waardevolle gebiedsontwikkelingsprocessen met meerdere partijen te stimuleren en faciliteren.

Voor de sociale wijkvoorzieningen wordt een aanbod gedaan van procesbegeleiding bij samenwerking van bewoners met name aan de voorkant van het ontwikkelproces. Daarvoor is goede bereikbaarheid en bij voorkeur fysieke aanwezigheid met voldoende capaciteit van het wijkteam nodig.

Er lijkt sprake geweest van planologische kwakzalverij

Het meest spannende is natuurlijk hoe met deze welgemeende en ook gevraagde interventies de principes van zelf bedenken en doen overeind blijven. Zeker in fase 2, grotendeels op het grondgebied van Zeewolde en veel particulier eigendom.

De grote vraag wordt, wat de organische ontwikkeling verder gaat inhouden. De meest recente projecten stemmen niet vrolijk. Langs de A6 mogen ontwikkelaars hun gronden benutten voor nieuwbouw zonder enige organische pretentie, zelfbouw, collectief opdrachtgeverschap, betaalbaarheid, stadslandbouw of eisen aan duurzaamheid of doorwaadbaarheid.

Het Groene Wold, een ontwikkeling van private bouwers, is geheel uitverkocht. Blokjes woningen, 3 types, met elk een eigen soort baksteen, een bushalte, een foodcourt en twee supermarkten. En rioolaansluitingen. Er zou één supermarkt komen in Oosterwold. Deze krijgt nu concurrentie van AH en Lidl.

Het geld en de wensen voor de toekomst

Met nog tien jaar te gaan is het veel te vroeg om een eindoordeel te vellen over Oosterwold fase 1a. Fase 1b en 1c komen er nog aan. “Almere slaagt er altijd in ieder zuchtje wind op de woningmarkt in zijn zeiltje te vangen”, zei Dirk Sijmons al over het Homeruskwartier, de zelfbouwvoorganger van Oosterwold. Ondanks een lege gemeentekas in een door de bankencrisis stilgevallen markt heeft een vernieuwende en inspirerende vorm van gebiedsontwikkeling plaatsgevonden, die Almere ook aantrekkelijk maakt voor meer idealistische en hoog opgeleide inwoners. De visie als stuwende kracht heeft in Oosterwold gewerkt. Er heeft een bijna Amerikaanse vorm van suburbanisatie plaatsgevonden, met ongebreideld individualisme naast kleinschalige collectiviteit in de kavelverenigingen, en nu ook aandacht voor de publieke ruimte en ontbrekende voorzieningen.

Tiny house in Almere Oosterwold door INTREEGUE Photography (bron: Shutterstock)

‘Tiny house in Almere Oosterwold’ door INTREEGUE Photography (bron: Shutterstock)


Want wanneer we naar alle aanbevelingen kijken uit beide onderzoeksrapporten dan lijkt er sprake geweest van planologische kwakzalverij. Een groot woongebied vooralsnog zonder openbaar vervoer of veilige fietsverbindingen, zonder basisinfrastructuur als wegen, riolen en groen, waarbij de oplossingen niet eenvoudig te realiseren zijn. Een woningbouwprogramma zonder huurwoningen, en met meer ruimte voor ontwikkelaars dan voor collectieven, laat staan coöperaties.

Er is sprake van herbezinning en goede voornemens

Een nieuw gebied zonder voorzieningen op cultureel gebied, met slechts twee (vrije) schooltjes, geen buurthuis of zzp-trefpunt (behalve een online initiatief). Maar er kan nog bijgestuurd worden omdat er nog vele jaren en hectares te gaan zijn, en volop plannen en wensen voor publieke voorzieningen, van scholen tot gezondheidscentrum. 

Er is sprake van herbezinning en goede voornemens. Die gaan geld kosten, en dat hebben Almere en Zeewolde in kas. De toekomstige kosten voor beheer worden betaald uit de hogere OZB-opbrengsten en de éénmalige grondbijdragen.

Het succes van Oosterwold is af te meten aan de vraagprijzen voor de al gerealiseerde woningen en de wachtlijsten voor de resterende grond in Almere. Daar is de grond bijna geheel uitgegeven, en in Zeewolde is er al veel grond in particuliere handen. Achteraf is het jammer dat er niet één sociaal instrument in de principes is terechtgekomen, zoals een revolving fund, grondbank, erfpacht, anti-speculatiebeding, of baatbelasting.  Er is slechts de éénmalige afdracht bij de afname van de - nu wel duurdere - grond. Dit is verklaarbaar door de start van het project tijdens de financiële crisis toen alle mogelijke marktbeletselen moesten worden weggenomen.

Maar toch. Oosterwold heeft veel energie losgemaakt, en Flevoland staat weer op de kaart als aantrekkelijk ontwikkelgebied. Dit  blijkt uit de druk op Lelystad om de aanwezige rijksgronden te claimen voor woningbouw, en uit het ongevraagde plan van een consortium van marktpartijen voor Eemvallei stad.

Het is duidelijk te vroeg voor oordelen of conclusies, maar de gevoelens zijn gemengd. Vooral over het deel van Oosterwold in Zeewolde, aangezien deze gemeente zich ook serieus bezint op voortzetting van de idealen van Oosterwold.


Dit artikel verscheen eerder op de website van Ruimte en Wonen


Cover: ‘Luchtfoto Oosterwold Almere’ door Claire Slingerland (bron: Shutterstock)


Annemiek Rijckenberg door Fotograaf (bron: LinkedIn)

Door Annemiek Rijckenberg

zelfstandig adviseur stedelijke ontwikkeling


Meest recent

Noord-Veluwe schapen door R. de Bruijn_Photography (bron: Shutterstock)

Uit de stikstofcrisis? Het uitdaagrecht kan helpen

Het Right to Challenge leent zich voor meer dan sympathieke buurtprojecten. Met het uitdaagrecht is ook een uitweg mogelijk uit de stikstofcrisis. Thijs Harmsen schetst het perspectief.

Uitgelicht
Analyse

7 oktober 2022

Stadswerk Arkplein door Erik Boschman (bron: Stadswerk072)

De stad vergroenen? Houd je als bestuurder koest, realiseer korte lijnen en praat met bewoners

Korte organisatorische lijnen, veel contact met bewoners en weinig bemoeienis vanuit het stadsbestuur. Met deze prijswinnende strategie heeft Alkmaar de afgelopen drie jaar al 30.000 m2 steen veranderd in groen.

Uitgelicht
Analyse

7 oktober 2022

Weekoverzicht Cover door Ineke Lammers (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was de week waarin duidelijk werd dat we het met elkaar moeten doen

Aandacht voor new town Nieuwegein, conflicterende ruimteclaims in Amsterdam en de energietransitie. De conclusie na de afgelopen week Gebiedsontwikkeling.nu: ‘we zullen het met elkaar moeten doen’.

Nieuws

6 oktober 2022