Go column cover 2

De mythe van de revolverende fondsen

26 september 2018

2 minuten

Opinie COLUMN Zo af en toe duikt het principe van de revolverende fondsen weer eens op als ‘katalysator en versneller’ in de gebiedsontwikkeling. Zie bijvoorbeeld de Nationale Woonagenda en het rapport ‘Revolverend Fonds Stedelijke Transformatie’ (juni 2018) in opdracht van de Stuurgroep Stedelijke Transformatie. Ik zal wel een beetje een oude mopperdoos worden, maar voor mij is altijd de vraag voor welk probleem dit nu een oplossing is.

Eigenlijk is het simpel: een business case van een gebiedsontwikkeling is haalbaar of niet. Als die niet haalbaar is, helpt ook een revolverend fonds niet, wat dan is er niets te revolveren. Dat doet me denken aan een omschrijving die ik ooit eerder hoorde: een revolverend fonds is een koe die op aarde wordt gemolken, maar in de hemel wordt gevoederd.

Het rapport van de Stuurgroep Stedelijke Transformatie stelt dat een revolverend fonds er niet is om de onrendabele top te dekken. Maar waarvoor dan wel? Want als de business case van een gebiedsontwikkeling wel haalbaar is (geen onrendabele top), is er geen bijdrage uit zo’n fonds nodig. Dan ‘bedruipt’ zo’n project zich immers zelf. Maar het rapport gaat vervolgens wel door op de inzet vanuit zo’n fonds op voorfinanciering. Want dat is blijkbaar een belangrijk probleem.

Nu heeft gebiedsontwikkeling altijd en overal al met voorfinanciering te maken, maar als de business case uiteindelijk positief is kan dat toch het probleem niet zijn? Zeker bij betrokkenheid van een gemeente in de grondexploitatie, want die kan uiteindelijk altijd het goedkoopst lenen – en zeker nu heel goedkoop. Kortom, wat mij betreft gaat het vooral over de vraag: hoe maken we de business case beter/eerder haalbaar? Bijvoorbeeld door meer value capturing,- en meer eigen belastinggebied voor gemeenten, zodat die ook meer voordeel krijgen bij waardecreatie in de gebouwde omgeving. Wat mij betreft steken we daar de energie in, in plaats van te gaan onderzoeken hoe de governance van een revolverend fonds in elkaar moet zitten. Daar gaat ongeveer de helft van genoemd rapport over, om te eindigen met de typische consultants-aanbeveling dat er meer onderzoek nodig is.

Vervolgonderzoek over de governance van een fondsje van 38 miljoen euro voor voorfinanciering van rendabele projecten lijkt me meer bezigheidstherapie voor adviseurs dan echt een katalysator en versneller van projecten. Dat ik dat nu als adviseur nog eens zou moeten zeggen…


Cover: ‘Go column cover 2’


Frans ten Have

Door Frank ten Have

Frank ten Have is oud-partner van Deloitte Real Estate


Meest recent

Nijmegen Jerusalem nieuw & oud door Talis (bron: Talis)

Corporaties en de businesscase van sloop-nieuwbouw, een lastige puzzel

Hoe diep kan en wil een woningcorporatie gaan om sloop-nieuwbouw financieel mogelijk te maken? Platform31 en Fakton analyseren de casus van de Jerusalem-buurt in Nijmegen, waar industrieel is teruggebouwd in de footprint van de gesloopte woningen.

Analyse

21 september 2023

Financial district Shanghai door Lushengyi (bron: Shutterstock)

Shanghai transformeert het waterfront, maar van inspraak is geen sprake

Vanmiddag 20 september promoveert Harry den Hartog aan de TU Delft op de waterfront-ontwikkeling van Shanghai. Grote gebaren genoeg, maar enige in- of medespraak is ver te zoeken.

Onderzoek

20 september 2023

Collage terras door Theo Brouwer (bron: Glamourmanifest / ZO!City)

Gebiedstransformatie #3: het ontwerp als incrementele en gezamenlijke strategie

Bij de TU Delft start de nieuwe leergang Stedelijke Transformatie. Expert Saskia Beer licht met een serie artikelen de bijzondere aspecten van transformatieprocessen toe. In deel 3: het strategisch ontwerp.

Uitgelicht
Analyse

20 september 2023