Het Lokaal door Pim Hendriksen (bron: Pim Hendriksen)

De Nieuwe Stad: nog geen inwoners, maar wel al een community

13 oktober 2023

8 minuten

Casus Waar voorheen tandpasta en zeep werden geproduceerd, groeit en bruist nu De Nieuwe Stad in Amersfoort. In 2013 kocht ontwikkelaar Schipper Bosch niet alleen de voormalige Prodentfabriek, maar ook bijna alle grond er omheen. Dit gaf haar de unieke kans om als marktpartij een compleet stadsdeel vorm te geven en daarmee is ze een eind op weg, met uitzondering van de woningbouw. Die kan beginnen zodra de vergunningen rond zijn, naar verwachting vóór het einde van dit jaar.

De gemeente Amersfoort wist zich geen raad, toen Unilever in 2011 besloot haar fabrieken in de binnenstad van Amersfoort te sluiten. De economie zat in het slop en de gemeente had geld noch plannen om de panden zelf over te nemen. Ze benoemde het gebied daarom tot ‘pauzelandschap’. Senior projectmanager Waldo Ramsoender: “In die jaren groeide het besef dat de oude panden van grote cultuurhistorische waarde zijn. In andere tijden hadden we waarschijnlijk voor sloop en nieuwbouw gekozen. Gelukkig is dat niet gebeurd, met dank aan de crisis, die ons tijd gaf.”

Ontwikkelaar Schipper Bosch, zelf geworteld in Amersfoort, zag de potentie van het gebied en kocht de fabriek. Met haar visie wist ze de gemeente ervan te overtuigen de grondposities in het gebied grotendeels af te staan. “Het gaat ons niet alleen om de gebouwen, maar ook om de interactie daartussen,” zegt directeur ontwikkeling Volkert Later. “Als je over de openbare ruimte beschikt, kun je een integraal ontwerp maken met wegen, groenvoorzieningen en waterberging. Het is heel bijzonder dat de gemeente ons die ruimte geeft en met ons meedenkt. Dat zegt veel over het vertrouwen dat we in elkaar hebben.”

Organische ontwikkeling

Gemeente en ontwikkelaar waren het erover eens dat het industrieel erfgoed behouden moest blijven. Later: “Wat we precies wilden ontwikkelen, wisten we tien jaar geleden nog niet. Maar wel welke ambities we wilden verwezenlijken. Daarbij kozen we voor een organische ontwikkeling, waarin zowel tijdelijke als permanente initiatieven een plek krijgen. We zijn niet uit op snelle rendementen, maar willen het gebied geleidelijk activeren. We zijn begonnen met ruimte bieden aan creatieve ondernemers en kunstenaars in leeggekomen loodsen en hallen. Met de komst van een mbo-opleiding in de Prodentfabriek werd het al wat groter en diverser.”

Aanvankelijk waren er aarzelingen binnen en buiten het stadhuis of de gemeente voldoende grip houdt

“Onze aanpak werkt,” zo vervolgt Later. “We zien veel interactie en verbinding tussen ondernemers, kunstenaars en andere gebruikers van het gebied. Er ontstaat een soort community. We hebben geen vastomlijnd plan, maar toetsen elk initiatief aan de vijf pijlers van ons ambitiedocument: verbonden identiteit, mix van functies, industriële poëzie, 18-uursdynamiek en innovatieve duurzaamheid. Daarin passen bijvoorbeeld geen winkelketens als Mediamarkt en Kruidvat, die om zes uur de poort achter zich dichttrekken. We willen een levendig gebied waarin zowel ondernemers als straks ook bewoners zich thuis voelen.”

Het vorige SKG Jaarcongres vond plaats in de voormalige Prodentfabriek in Amersfoort.

Daarin onderscheidt De Nieuwe Stad zich van het naburige Eemplein, waar niets meer herinnert aan het industriële verleden en retail de boventoon voert. “Het kan daar net zo goed Nieuwegein zijn,” zegt Later. Heeft de gemeente daar geen spijt van? “Nee hoor,” zegt Ramsoender. “We zijn óók trots op het Eemplein. Het is een goed functionerende ontmoetingsplek met een prachtige bibliotheek en allerlei voorzieningen als winkels en restaurants. Het ontlast de krappe historische binnenstad.”

In De Nieuwe Stad daarentegen deelt de gemeente de ambities van Schipper Bosch, al waren er aanvankelijk aarzelingen binnen en buiten het stadhuis over de vraag of de gemeente voldoende grip houdt op de ontwikkelingen. Zo was er veel te doen over de bestemming van de grote parkeerplaats in de Oliemolenhof, centraal gelegen in De Nieuwe Stad en verkocht aan Schipper Bosch.

De Nieuwe Stad door CheeseWorks (bron: CheeseWorks)

‘De Nieuwe Stad’ door CheeseWorks (bron: CheeseWorks)


Later: “Om te laten zien wat we met dit terrein wilden, hebben we uit deze plaat asfalt symbolisch één parkeerplek uitgezaagd en er een prachtige boom geplant.” Met toestemming van de gemeente is het parkeerterrein inmiddels getransformeerd tot een groot plein met veertig bijzondere bomen. De parkeerfunctie is teruggebracht tot twintig plekken met laadpalen voor elektrische auto’s. Bij een evenement moeten de auto’s weg en leveren de laadpalen stroom voor andere activiteiten. Dit past in de duurzaamheidsfilosofie van de ontwikkelaar.

Berlijngevoel

De Oliemolenhof is inmiddels uitgegroeid tot het kloppend hart van De Nieuwe Stad, waarbij de gemeente haar aanvankelijke aarzelingen heeft laten varen en zelfs een stimulerende rol vervult. Zo heeft ze het met subsidie en ruimhartige vergunningverlening mogelijk gemaakt dat een streekmarkt van biologische producten een permanente vestiging onder de naam ‘Het Lokaal’ kon openen op het plein. Eigenaar Rinke van ’t Holt: “In gesprek met de gemeente over een geschikte locatie voor duurzaam voedsel in de stad met een combinatie van horeca en detailhandel kwamen we uit bij De Nieuwe Stad. De locatie sprak ons direct aan. Het rauwe industriekarakter gaf ons een Berlijngevoel, een stad waar we graag komen. Vroeger organiseerden we evenementen aan de Eem. Nu zitten we in oude loodsen van een lijm- en zeepfabriek.”

De Nieuwe Stad door CheeseWorks (bron: CheeseWorks)

‘De Nieuwe Stad’ door CheeseWorks (bron: CheeseWorks)


“Vanaf de eerste dag hadden we reuring. In het begin werd er wel veel gebouwd; we moesten even door die zure appel heen bijten. We hebben van de gemeente een startfinanciering gehad van het Toekomstfonds voor Duurzame Ontwikkeling. Bij ons kan wat elders niet kan: een combinatie van winkel en horeca. Sowieso krijgen we veel vrijheid om zaken te regelen. We mogen een beetje rebels zijn. We zitten buiten de grote drukte van de binnenstad, maar dat past bij ons. We zijn een niche. Laat ons maar een verborgen parel zijn. Op werkdagen hebben we vooral klandizie van mensen die hier werken, maar in het weekend komen mensen uit de hele regio. Als hier straks woningen komen, rekenen we op nog meer klanten. Daar zullen we het pand op aanpassen, al willen we de connectie met beton en staal behouden."

Ontmoeting op de trap

Een andere ‘bewoner’ van De Nieuwe Stad is TwynstraGudde, die haar hoofdvestiging heeft verplaatst van het Stationsplein naar de Oliemolenhof. Speciaal voor dit organisatieadviesbureau zijn twee verdiepingen gebouwd op bestaande loodsen. Esther van Koot, adviseur merkmanagement van TwynstraGudde: “We zaten eerst verspreid in een gebouw van vijf verdiepingen met twee vleugels, waardoor onderling contact moeizaam was. Toen het huurcontract afliep, zochten we een alternatief en vonden dat in De Nieuwe Stad. Het gebouw nodigt meer uit tot ontmoeting, omdat het lager is en mensen elkaar op de trap tegenkomen. We huren voor een deel vaste plekken en voor onze adviseurs, die grotendeels buitenshuis werken, flexplekken.”

Het Platform door Peter Tijhuis (bron: Peter Tijhuis)

‘Het Platform’ door Peter Tijhuis (bron: Peter Tijhuis)


“Schipper Bosch zorgt voor de schoonmaak, beveiliging en andere voorzieningen. Het Lokaal verzorgt onze vegetarische lunches. We wilden meer binding met de stad en dat lukt hier. We zitten in een levendige omgeving en hebben veel contact met onze buren. Ik merk wel dat De Nieuwe Stad nog niet goed aansluit op de oude binnenstad. Afgelopen jaar was op het plein hiervoor Het Glazen Huis voor de geldinzamelingsactie Serious Request en dat trok minder bezoekers dan voorgaande jaren in andere steden. We zitten niet in de loop.”

Barrière door verkeer

Ramsoender (gemeente) en Later (Schipper Bosch) erkennen dat drukke verkeersroutes een barrière vormen voor de doorloop van de oude binnenstad naar De Nieuwe Stad. Alleen langs de Eem is de toegang uitnodigend voor fietsers en voetgangers. De Nieuwe Stad is onderdeel van het grotere gebied Langs Eem en Spoor, waar de gemeente ruimte wil maken voor circa 5.000 nieuwe woningen en voorzieningen voor werken en recreëren. De andere deelgebieden zijn Kop van Isselt, Trapezium, Wagenwerkplaats en Soesterkwartier. Ramsoender en Later verwachten dat met de komst van een woontoren (op de hoek van de Brabantsestraat en Overijsselsestraat) en de nodige infrastructurele aanpassingen een betere verbinding ontstaat met de Kop van Isselt en de oude binnenstad.

Wie een auto voor de deur wil, kan ook beter elders zijn heil zoeken

In De Nieuwe Stad komen zo’n 850 woningen, waarvan 700 op grondgebied van Schipper Bosch. De verdeelsleutel is net als in de andere stadsdelen 35 procent sociale huur, 20 procent middenhuur en 45 procent vrije sector (koop en huur). Het wachten is op de bouwvergunningen. Een nieuw bestemmingsplan voor De Nieuwe Stad is in de maak, net op tijd voor de komst van de Omgevingswet. Een forse uitdaging gezien de mix aan functies van poppodium tot woningen, stelt Ramsoender. Kunnen de gemeente en Schipper Bosch vasthouden aan hun ambities bij de komst van tweeduizend nieuwe bewoners?

“Wie behoefte heeft aan totale stilte, moet hier niet willen wonen”, zegt Later. Wie een auto voor de deur wil, kan ook beter elders zijn heil zoeken. Schipper Bosch heeft plannen voor een logistieke hub met faciliteiten voor deelauto’s, deelfietsen, deelscooters, elektrische stepjes, elektrische busjes, een grote batterij voor stroomvoorziening, sportvoorzieningen en een verzamelplek voor het bezorgen van pakjes. Het weren van particuliere auto’s heeft echter alleen kans van slagen als in de naastgelegen wijken parkeren voor vergunninghouders wordt ingevoerd. Immers, anders zullen bewoners van De Nieuwe Stad hun auto daar parkeren. Op 22 november houdt de gemeente een referendum over het parkeerbeleid van de gemeente, waarvan parkeren met vergunning onderdeel is.

Geen eigen milieustraat

Schipper Bosch had ook graag een eigen milieustraat gewild voor scheiding en hergebruik van afval, maar dat blijkt een brug te ver. De gemeente had hieraan graag meegewerkt, maar strenge regelgeving voor afvalverwerking staat dat in de weg. Wel haalbaar is een idee dat Later zag op de Wereldexpo in Dubai. Een Nederlandse uitvinding haalt water uit de lucht. Later: “Ik ben bij de ontwerper thuis geweest en heb gevraagd of hij het idee kan toepassen op een waterspeelplaats voor kinderen. Dat past in onze visie op een duurzame leefomgeving. Dit betekent dat je soms geld stopt in onderdelen die niet direct geld opleveren, maar het gebied uiteindelijk wel mooier maken. Wat ons betreft zitten we hier voor de eeuwigheid.”

Projectgegevens De Nieuwe Stad

Start: 2012

Project: Herontwikkeling van het gebied rondom de voormalige Prodentfabriek

Onderdelen: Het combineren van industrieel erfgoed met nieuwbouw, realiseren van eigentijdse werkconcepten, hoge duurzaamheidsambities op het gebied van energie en circulariteit, nieuwe vormen van mobiliteit en hoogwaardige openbare ruimte

Programma: Bouw van circa 850 woningen, toevoegen van circa 10.000 m2 werkruimte (kantoren, horeca etc.), aanleg van de openbare ruimte, realisatie van een stadsstrand

Deelnemende partijen: Schipper Bosch, gemeente Amersfoort, Zandfoort aan de Eem/Vireo Ontwikkeling, Ter Steege Bouw Vastgoed

Trailer van een al wat oudere docu over De Nieuwe Stad (die hier te vinden is: https://ggtv.nl/project/het-nooit-af-trailer-documentaire/).


Cover: ‘Het Lokaal’ door Pim Hendriksen (bron: Pim Hendriksen)


simon kooistra pp

Door Simon Kooistra

Freelance journalist


Meest recent

Edinburgh castle, Schotland door TTstudio (bron: shutterstock)

In drie stappen naar lokaal leven, zo doen de Schotten dat

De 15-minuten stad geldt als duurzame stadontwikkeling. In Schotland is de stad met lokaal georiënteerde wijken nu nationaal beleid. Een leidraad helpt overheden, ontwikkelaars en stadmakers dit principe te implementeren.

Onderzoek

21 mei 2024

Distributiecentrum in Zwaagdijk door Aerovista Luchtfotografie (bron: Shutterstock)

Hoe de ‘dozen’ langs de snelweg handelslandschappen voortbrengen

Distributiecentra zijn velen een doorn in het oog. Maar ze zijn de uitkomst van het economische verhaal van Nederland als distributieland. Merten Nefs deed onderzoek naar het fenomeen.

Interview

21 mei 2024

Waddinxveen, Nederland door Menno van der Haven (bron: shutterstock)

Friso de Zeeuw: “Dit coalitieakkoord biedt kansen voor gebiedsontwikkeling en daarmee voor de aanpak van de wooncrisis”

Het coalitieakkoord dat gisteren werd gepresenteerd biedt volgens emeritus hoogleraar Friso de Zeeuw voldoende aanknopingspunten voor gebiedsontwikkeling en daarmee om de wooncrisis aan te pakken. “1 miljard euro per jaar, dat is geen kattenpis.”

Opinie

17 mei 2024