De transformatie van Amstel III, de ervaring van plotverdichting op ooghoogte

De herontwikkeling van Amstel III houdt de gemoederen in gebiedsontwikkelingsland al geruime tijd bezig. Op Gebiedsontwikkeling.nu is er het nodige over geschreven, met een eerste vermelding in 2012 wanneer de sector zich nog diep in de vastgoedcrisis bevindt en er wordt nagedacht over “de spontane stad”, “organisch ontwikkelen” en “lichte regie”. Amstel III wordt op dat moment weggezet als een “verouderde kantorenlocatie”, waar andere functies zich inmiddels al meester maken van de overtollige kantoormeters. De gemeenteraad van Amsterdam stelt weliswaar in 2012 al een Strategiebesluit en een Investeringsbesluit vast om te komen van een “monofunctioneel werkgebied naar multifunctionele stadswijk” maar dat leidt in die tijd nog tot weinig beweging. Eerder komt die dynamiek van onderop, waar Saskia Beer (inmiddels onderzoeker bij TU Delft) op eigen initiatief het Glamourmanifest in 2013 lanceerde. De inzet: samen met de 80 vastgoedeigenaren in het gebied de vernieuwing richting een gemengd woon-werkgebied vormgeven.

Kwaliteitsslag noodzakelijk

In de jaren die volgen, komt schoorvoetend een meer gebiedsgerichte aanpak in beeld. In 2016 wordt nog wel over de planning van “bottom-up initiatieven” gesproken (en een online 3D-tool dat de sturing daarvan mogelijk maakt) en ook is er nog veel aandacht voor de herontwikkeling van bestaande kantoorgebouwen. In datzelfde jaar wordt het schaalniveau opgetild naar het gebied als geheel met een initiatief van het Nationaal Renovatie Platform (NRP) om een ‘gebiedscoöperatie’ te introduceren voor Amstel III. Geconstateerd wordt dat het ontbreekt aan een richtinggevende gebiedsvisie vanuit de gemeente en dat er een kwaliteitsslag plaats moet vinden in de openbare ruimte. Op beide punten zou een coöperatie een meerwaarde kunnen hebben, aldus het NRP. Toenmalig wethouder Laurens Ivens zag wel wat in het voorstel: “Als je het nu niet doet, krijg je de ongewenste plotmatige ontwikkeling door ontwikkelaars en mis je uiteindelijk de ruimtelijke kwaliteit. Wanneer we kunnen borgen dat het begrip coöperatie niet bevuild raakt door kapitaalkrachtige eigenaren die de besluitvorming domineren en burgers echt inspraak hebben, is het een fantastisch idee!”

Op de suggestie vanuit het NRP is om ons niet bekende redenen niet verder gewerkt, in plaats daarvan nam de gemeente weer de regie in handen. Het Ruimtelijk en programmatisch ontwikkelperspectief uit 2017 maakt melding van “een moderne levendige stadswijk met veel voorzieningen en volop ruimte voor experiment en innovatie”. Binnen “heldere publieke kaders” is de markt aan zet om met creatieve ideeën te komen, met name ook omdat de gemeente niet via grondbezit kan sturen op de kwaliteit van de plannen. Het is ook het jaar dat de gemeente de verdichting van het gebied met 15.000 woningen aankondigt. Niet veel later worden al de eerste bouwplannen gelanceerd, die door Vincent Kompier in deze kolommen van commentaar worden voorzien. Hij neemt de plannen voor ‘SPOT’ en de ‘Community Campus Amsterdam’ nader onder de loep. Kompier kan de ambities van de plannen onderschrijven maar benadrukt aan de hand van een vijftal aanbevelingen (waaronder meer inclusiviteit, gemeenschappelijkheid en karakter) dat er toch vooral met liefde aan dit gebied gewerkt moet gaan worden. “Zolang de geld-voor-alles-instelling niet veranderd, verandert Amstel III ook niet. En blijft het glamourvol, maar liefdeloos.”

Braakliggende kavel

Genoeg papier nu, de vraag is wat er inmiddels op ooghoogte van alle ambities terecht is gekomen. Vanuit de verte zwaaien er volop bouwkranen boven het gebied, dus dat rechtvaardigt een zeker gevoel van hoop: is de gemengde stadswijk inderdaad in aantocht? Onze wandeling begint bij de Johan Cruyff Arena, waar nog altijd de forse kavel ten zuiden van het stadion braak ligt. Hier zou een “Urban Interactive District” gebouwd worden als onderdeel van ArenAPoort, “het tweede uitgaansgebied van de stad” – zo luidde in 2018 in ieder geval de lancering – met een start bouw voorzien voor 2021, voor onder meer 950 woningen. Daar is het vooralsnog bij gebleven; bijzonder toch hoe zo’n centraal gelegen locatie maar niet tot ontwikkeling komt, zelfs niet in economisch weer florissante tijden (en met een gierend woningtekort).

Even verderop aan de Haaksbergweg wordt wel gebouwd; eerder vestigde zich hier al Holiday Inn (en het Express-zusje) in het leegstaande Arena Towers-gebouw. Ernaast worden nu de prefab-gebouwonderdelen van een nieuwe woontoren met 312 appartementen omhoog getakeld, als onderdeel van een groter complex waarbinnen ook de bestaande Dreeftoren is herontwikkeld. Het gaat met de nieuwbouw om de hoogste woontoren van Amsterdam, ontwikkeld door Provast (ontwerp: ZZDP Architecten). Start bouw hiervan was al in 2022 aangekondigd maar nu zit de vaart er dan echt in.

Achter het bekende Atlas-kantoorgebouwencomplex (herdoopt tot Atlas Arena, onder meer Adidas is hier gevestigd) doemen dan de contouren op van het eerder genoemde project SPOT. Een nieuwe brug over de Molenwetering is aangelegd door de gemeente en langs het water wordt de openbare ruimte opnieuw ingericht (de ontwerpen hiervoor werden in 2021 gepresenteerd). De verschillende gebouwen van de gebiedsontwikkeling SPOT (met in totaal circa 1.090 woningen en COD en DUQER als ontwikkelaars) worden straf tussen de bestaande kantoorgebouwen neergezet, die veelal in de (voor die tijd kenmerkende) architectuur met spiegelglas en andere moderne materialen zijn uitgevoerd. In een daarvan is ook het voorlichtingscentrum van SPOT gevestigd. De openbare ruimte rond de nieuwe woongebouwen is bijna af en zal straks flink contrasteren met de troosteloze parkeervelden rond de bestaande kantoorcomplexen.

Dit deel van Amstel III zal straks door het leven gaan als het Hondsrugpark. Ook het aan de overzijde van de Hondsrugweg in aanbouw zijnde project BRISK maakt hier deel van uit, een ontwikkeling van Synchroon met de Alliantie Ontwikkeling en HSB. Het is een van de weinige projecten waar ook grondgebonden stadswoningen onderdeel van uitmaken, gelegen rond een gemeenschappelijke binnentuin. In het verlengde hiervan gaat een andere Amsterdamse woningcorporatie, Eigen Haard, nog een kleine 300 appartementen toevoegen, in vier woontorens (ontwerp: Geurst en Schulze).

De schaalsprong tussen de al gerealiseerde woontorens van BRISK en de naastgelegen kantoor- en bedrijfsbebouwing is indrukwekkend. Ook het verschil in architectuur is uiteraard groot. Het contrast met de nieuwbouw zorgt ervoor dat deze laatste er inmiddels vrij treurig bij ligt, wat nog eens versterkt wordt door de veelal armoedige groenstroken rondom de gebouwen.

Dit geldt ook voor de openbare ruimte als geheel, die een buitengewoon schrale en slecht onderhouden indruk maakt. De leegstand lijkt nog steeds fors in het gebied, hoewel sommige gebouwen ook nieuwe functies hebben gekregen (zoals het Buurtcafé Bullewijck). De grote gamechanger in de verblijfskwaliteit van dit deel van Amstel III moet de aanleg van het Hondsrugpark worden, op de plek waar nu nog de vierbaans Hondsrugweg loopt. In 2019 maakte landschapsbureau Felixx hier het ontwerp voor, maar dat zal niet worden gerealiseerd. De gemeente is van koers veranderd en laat nu een tweede ontwerp in uitvoering brengen, met onder meer veel meer water (naar een ontwerp van het Eindhovense bureau BYGG).

Dat de herinrichting van de openbare ruimte in Amstel III zo lang op zich laat wachten, is ook de Rekenkamer van Amsterdam niet ontgaan. Onder de noemer van “Bouwen aan de complete stad. Lessen uit woningbouw in transformatiegebieden” heeft de rekenkamer twee gebieden in de hoofdstad onderzocht: de NDSM-werk en Amstel III (Bullewijk en Paasheuvelwijk). Voor dat laatste gebied is het onderzoek afgerond (een aanrader voor gebiedsontwikkelaars) en de conclusies zijn niet mis te verstaan. Zo wijzen bewoners en ondernemers op een gebrek aan voorzieningen, nieuwe wooncomplexen die met hun eigen services als ‘eilandjes’ in het gebied liggen, de hoogte van de prijzen van de nieuwe woningen en het eenzijdige woningaanbod van kleine appartementen. “Amstel III wordt door veel bewoners die wij hebben gesproken als een ‘enclave die buiten de Bijlmer staat’.”

Ontevreden bewoners

Ook de magere kwaliteit van het publieke domein wordt door de Rekenkamer gesignaleerd. De indruk bestaat dat het beheer van de openbare ruimte in dit gebied al de nodige jaren veel te wensen overlaat. “Volgens de ambtelijke organisatie heeft het beheer een kritieke ondergrens bereikt. (..) Problemen zoals zwerfafval, graffiti, kapotte materialen en slecht groenbeheer worden onvoldoende aangepakt.” Ook de bewoners zijn hier ontevreden over.

Bij de vernieuwingslocaties speelt mee samen dat de gemeente pas investeert in de openbare ruimte “nadat er inkomsten zijn gegenereerd door transformatie-initiatieven”, “waardoor bewoners langer in een onvoltooide omgeving blijven wonen.” Leefbaarheid en veiligheid staan hierdoor onder druk en marktpartijen zijn ontevreden dat de publieke investeringen in het openbaar gebied achterblijven.

Of in dit laatste snel verbetering in zal komen is de vraag, omdat uit het Rekenkamer-onderzoek ook blijkt dat er ambtelijk bij de gemeente zorgen over de woningkwaliteit in het gebied (een zorg die aan publieke zijde breder speelt bij de woningbouw in de hoofdstad). Dan gaat het om zaken als materiaalgebruik, architectuur en beheer. Indien nodig is men aan gemeentelijke (ambtelijke) kant de plannen te vertragen, wanneer daarmee de kwaliteit beter geborgd kan worden. De Rekenkamer concludeert in ieder geval het tijd is voor een “betere balans tussen ambities en budget”. Dat budget is nu te laag: “Hierdoor komt de kwaliteit en leefbaarheid van nieuwe wijken in gevaar. Door de woningnood ligt de focus op het bouwen van zoveel mogelijk, en vooral ‘betaalbare’, woningen. Tegelijk wil de gemeente ook ‘complete’ wijken met voldoende groen, winkels, horeca, bedrijven, scholen en sport- en speelplaatsen. Maar door het beperkte budget en de beperkte ruimte moeten er keuzes worden gemaakt. Uit onderzoek blijkt dat juist deze andere voorzieningen minder aandacht krijgen, wat de leefbaarheid en kwaliteit van de nieuwe wijken bedreigt.”

Inmiddels is duidelijk geworden dat de gemeente Amsterdam zelf inderdaad het tempo van de gebiedsvernieuwing omlaag wil schroeven. In een recent interview met Stedelijke Transformatie geeft Jonel Nugteren, senior programmamanager Amstel III bij de gemeente, aan dat het aantal nieuwe woningen zo sterk stijgt dat de verdichting ten koste gaat van andere benodigde functies. “Zo sterk verdichten kan alleen als je ook voldoende ruimte voor voorzieningen, groen en sport hebt.” (..) “We pauzeren om goed te bedenken hoe we voldoende voorzieningen en ruimte voor werk gaan realiseren.”

We vervolgen de route langs het volgende project: KARSP, ontwikkeld door Wonam en ontwerpen door OZ Architecten. 274 huurwoningen die door Liv Residential in de markt zijn gezet. Langs de Karspeldreef waar een van de torens langs is gelegen, manifesteert zich een kwestie die we deze zomermiddag vaker aantreffen in het gebied: een volledig geprivatiseerde plint met een dichte uitstraling (in gebruik door een gym), in combinatie met een pal voor het complex aangebrachte afvalvoorziening (in de vorm van zes ondergrondse afvalcontainers). Nou is het begrijpelijk dat het afval (en de verwerking daarvan) op een manier een plek moet krijgen in de gebouwde omgeving, maar deze opzet doet wel heel veel afbreuk aan woongebouw en openbare ruimte. Dat wordt in een stadstraat in pakweg Berlijn een stuk netter opgelost.

Het contrast tussen bestaand en nieuw noemden we al eerder en komt ook terug bij project The Ensemble, twee woontorens ontwikkeld door CBRE met in totaal een kleine 600 woningen en daarnaast 18.600 m2 commerciële ruimte, verdeeld over acht verdiepingen. Pal achter het in 2017 opgeleverde Joy Hotel krijgt dit complex momenteel vorm, met een diversiteit aan vormen en materialen. Het aangrenzende Bullewijkpad, een langzaam verkeersroute die Amstel III met het woongebied aan de andere zijde van het spoor verbindt, is het toneel van een heel andere transformatie: de realisatie van een popup art-straat, Strati genaamd. In de straat worden zeven plekken gemaakt voor kunst, spel en dans.

Lopend richting de inmiddels onder de grond aangebrachte rijksweg A9 (en het daarop aangebrachte Brasapark) komen we bij de kantoorgebouwen die ooit (2002) door de het Amerikaanse Cisco Systems werden neergezet. Een kleine 50.000 m2 groot (ontwerp: HOK), met een fraaie daktuin naar een ontwerp van Hosper Landschapsarchitectuur. Destijds state of the art maar inmiddels verworden tot een weinig aanlokkelijk complex. Er wordt nog wel in gewerkt, zo lijkt het, maar veel levendigheid levert dat niet op.

Aan de voet treffen we een van die bovengenoemde bottom-up initiatieven aan: de Proefzaak Amsterdam, waar brouwerij Kleiburg het enige bier van Zuidoost produceert. Aangrenzend heeft Soak Urban Welness een onderkomen gevonden in negen zeecontainers. Het kunstwerk de Hullenberg maakt dit kleine alternatieve gebiedje compleet.

Het meest zuidelijk deel van de wandeling door Amstel III brengt ons naar een gebied waar eveneens nieuwbouw te vinden is tussen de bestaande kantoor- en bedrijfsgebouwen in. De grootste ontwikkeling treffen we direct bij het verlaten van metrostation Holendrecht (waar ook een kleine hub met bak- en gewone elektrische fietsen is gemaakt en waar het AMC onlangs een nieuwe, meer landschappelijke entree heeft gekregen): Our Domain Amsterdam Zuidoost, 1.559 woningen ontwikkeld door Greystar (955 gemeubileerde studio’s voor studenten en 604 appartementen, verdeeld over drie gebouwen) en ontworpen door OZ Architecten. Het hart van het project wordt gevormd door een fraai stadspark, een ontwerp van Karres en Brands Landschapsarchitecten.

Het noordelijke gebouw is fraai in koper uitgevoerd maar doordat de woningen direct aan de straat zijn gelegen, hebben alle bewoners ze dichtgezet met gordijnen en andere blikken-buiten-houdende materialen, waardoor het complex een gesloten indruk maakt. Aan de overzijde zijn de drie gebouwen in het project Trinity Buildings omgebouwd tot woonruimte, met name in de middelhuur. Een kwart hiervan wordt specifiek toegewezen aan mensen met een sleutelberoep (zoals in de zorg of het onderwijs) én bewoners van Amsterdam-Zuidoost.

In het verlengde van de Pietersbergweg vinden we eerst het project Hillside (een combinatie van nieuwbouw en kantoortransformatie, door Doniger Urban Developments en De Loods Architecten) en daarna The Bridge (Caransa Groep met Dam & Partners Architecten). Deze gebiedstransformatie krijgt op korte termijn gezelschap van de bouw van een community center, een initiatief van de Christian City Church Amsterdam (C3). naast kerkzalen komt er een stadslobby annex buurtcafé en verrijst een appartementencomplex van 128 woningen met parkeergarage in de sociale huur en middenhuur (gedelegeerd ontwikkelaar COUP, ontwerp Open Architects).

Ons oog valt ook op een kleurrijke wegwijzer, die met een QR-code toegang geeft tot de zogenaamde HoBu-kaart: Holendrecht en Bullewijk en de 71 hotspots die zich aan weerszijden van de spoorlijn bevinden (de meeste daarvan aan de westzijde overigens, in Amstel III). Teruglopend naar de metro toont zich eerst Blue Gray; een transformatie van een tijdelijk kantoorgebouw (Nispa) tot (eveneens tijdelijke) studentenwoningen. Daarna komen we opnieuw bij Our Domain, maar dan met de zuid-gebouw aan de Meibergdreef, met een slechts iets beter geslaagde plint (een dichte supermarktgevel, opnieuw de afvalcontainers en pas op het eind het restaurant Miss Scarlet). Het blijft toch blijkbaar lastig om dit soort overgangen tussen privé en openbaar goed vorm te geven.

Geen samenhang

Dat was drie uur wandelen door Amstel III, met als conclusie dat er ontegenzeggelijk veel gebeurt in het gebied. Private en publieke initiatieven buitelen over elkaar heen. Dat daarmee ook de gewenste aantrekkelijke stadswijk al veel dichterbij is gekomen: nee. Daarvoor is teveel sprake van losstaande projecten, op eigen kavels – de toenmalige vrees van een “plotmatige ontwikkeling” van wethouder Ivens komt inderdaad uit. Van een samenhangende gebiedskwaliteit is niet of nauwelijks (nog) sprake. Met name debet daaraan is het achterblijven van de kwaliteit van de openbare ruimte en het gebrek aan voorzieningen. Ook zijn de verschillen in kwaliteit tussen de projecten (te) groot, niet in de laatste plaats op architectonisch gebied.

Het wonen in dit gebied zal daarmee de komende jaren veel hebben van ‘pionieren’. En dan niet het klassieke pionieren zoals we dat kennen van verouderde havengebieden zoals het Oostelijk Havengebied in Amsterdam, maar eerder het verblijven in een steeds verder wegzakkend kantorengebied. Hier en daar zijn zeker plekken met een hoge verblijfskwaliteit te vinden (zoals het binnengebied van Our Domain) maar voor het overige maakt Amstel III een rommelige en armoedige indruk. Toen het nog een sec kantorengebied was, hadden bezoekers van buiten hier weinig te zoeken – en dat is helaas nog steeds zo. Behalve de attracties rond de ArenA heeft Amstel III nog weinig te bieden.

Interessant voor de komende tijd wordt te volgen hoe de nieuwe woonprojecten – waarvan er tot 2027 nog een heel aantal gereedkomen – en hun bewoners zich gaan voegen in de bestaande omgeving. Komt er werkelijk integratie, symbiose en samenhang tot stand of blijven het eilanden en gescheiden werelden? Wellicht is het inderdaad beter om eerst een pas op de plaats te maken en de focus op de aantallen nieuwe woningen even te laten voor wat deze is. En om eerst de basiskwaliteit van het gebied als geheel weer op een goed niveau te krijgen. Omdat de gemeente Amsterdam zelf geen gronden in het gebied bezit, liggen de meeste kansen op beïnvloeding daarbij in de collectieve sfeer: openbare ruimte, voorzieningen, langzaam verkeersroutes en dergelijke. De vijf aanbevelingen die planoloog Vincent Kompier voor de kwaliteit van Amstel III formuleerde, blijven ondertussen onverminderd van kracht.