platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Interview

Trekken en duwen om gebied in beweging te krijgen

Trekken en duwen om gebied in beweging te krijgen

Jonge Ondernemers: Saskia Beer van Glamourmanifest

4 jul 2013 - Op hoge hakken met een glas champagne in de hand lelies poten in een desolaat kantorengebied: Saskia Beer is met haar Glamourmanifest inmiddels bekend om haar ludieke acties. Maar achter de glitter en de glamour gaat een uitgekiende strategie schuil voor de herontwikkeling van Amstel-III, waar de kantorenleegstand dramatisch hoog is.

Een opvallende verschijning in het weinig aantrekkelijke gebied van Amstel-III mag Saskia Beer wel worden genoemd. De jonge, blonde en energieke architecte werkte bij een aantal architectenbureaus, maar toen de opdrachten opdroogden en de contracten niet meer verlengd werden zat zij niet bepaald bij de pakken neer. ‘Er was dan wel geen werk meer, maar dat wil nog niet zeggen dat er niets meer hoeft te gebeuren. Ik zag dat veel projecten voor urgente opgaven stagneerden en werden stilgelegd, omdat er geen budgetten meer zijn. Ik vond het heel raar dat niemand die opgaven oppakte.’ Wel was duidelijk dat dat niet meer in de traditionele opdrachtgever/opdrachtnemer-relatie zou kunnen. Ondanks die context en het gebrek aan een buffer en een netwerk, waagde Beer de sprong naar het ondernemerschap. Dat begon met het fietsen door de stad op zoek naar een gebied waar Beer zich ‘in vast zou kunnen bijten’. Een buffertje kreeg ze uiteindelijk met een kleine startsubsidie van het Fonds BKVB. Op een bijeenkomst van het gemeentelijk projectbureau Amstel-III heeft ze letterlijk haar hulp aangeboden. Saskia Beer: ‘Er lagen wel allemaal mooie plannen, maar er was geen geld meer om de eigenaren uit te kopen. Het moest dus allemaal gebeuren samen met de circa 80 eigenaren in het gebied. Ik vond het een fascinerende opgave om dat van de grond te trekken.’

Business-model

Als kleine, onafhankelijke speler die niets te verliezen had zag Beer een rol voor zichzelf weggelegd in het upgradings-proces van Amstel-III. Ze sloot een alliantie met de gemeente. ‘Ik heb geen opdracht gevraagd. Ik heb alleen gevraagd of ze me op alle mogelijke manieren willen faciliteren. Het is een kwestie van samen trekken en duwen om het gebied in beweging te krijgen.’ Van het begin af aan was het ontwikkelen van een businessmodel een belangrijke issue, omdat Beer het imago van ‘een fröbelende kunstenaar in de marge’ per se wilde vermijden en niet afhankelijk wilde zijn van subsidie. Aan het businessmodel ligt het prinicipe van lokale crowdfunding ten grondslag. Dat betekent dat Beer de eigenaren en gebruikers in het gebied om een bijdrage vraagt voor haar activiteiten, die uiteindelijk ten goede komen aan het gehele gebied. Glamourmanifest biedt eigenaren daarnaast exposure en de mogelijkheid om kennis te delen en nieuwe ideeën voor slimme oplossingen op te doen. Het verbondje met de gemeente heeft Glamourmanifest als niet-alledaagse speler geholpen bij het ophalen van het geld bij de eigenaren. ‘Ze zagen dat het geen luchtfietsen is wat ik doe. Architecten kunnen traditioneel niet veel anders dan met een ontwerp aankomen. Maar daarmee krijg je beleggers echt niet in beweging. Een goed business-model is cruciaal. In grote projecten willen ze in deze tijd niet voorinvesteren zonder voldoende zekerheid over de uitkomst. Dat vind ik ook logisch. Maar een website, een campagne, het aanpakken van de openbare ruimte, of het organiseren van tijdelijke activiteiten, daar willen ze wel iets aan bijdragen. Daar moet je dus een slim groeimodel voor verzinnen.’

Beer begon met kleine, ludieke acties zoals het poten van de bloembollen. Iedere event is altijd ruimschoots voorzien van de nodige champagne. Een laagje glamour dat niet alleen gezelligheid, sfeer én een gevoel van collectiviteit in het gebied brengt, maar al doende leert Beer alle partijen in het gebied kennen. Het is moeilijk om iedereen enthousiast te maken, omdat niet iedereen even veel belangen in het gebied heeft, of omdat het bijvoorbeeld om buitenlandse beleggers gaat. Huurders hebben weer een andere positie dan eigenaren/beleggers. Het is dus een zaak van lange adem, waarbij ondertussen met de al aangehaakte partijen gewoon wordt begonnen. Een belangrijke succesfactor van Glamourmanifest is dan dan ook het langjarige commitment dat Beer heeft met het gebied. ‘Mensen zijn vaak afwachtend. Maar na twee jaar zitten we er nog. En we gaan echt niet weg.’

Matchende behoeften

In lijn met de ambities van de gemeente is het grotere doel uiteindelijk van Amstel-III een gemengd woon-werk gebied te maken met daarbij horeca en leisure. Het werken zal op korte termijn zeker blijven overheersen, denkt Beer. De woonfunctie zal in eerste instantie waarschijnlijk aantrekkelijk zijn voor specifieke doelgroepen zoals starters, studenten, mensen die wonen en werken willen combineren en pioniers die hun persoonlijke woonwensen zelf willen realiseren. Voor nu is Beer vooral druk bezig met het inventariseren van de behoeften van de lokale stakeholders. ‘We proberen de thema’s scherp te krijgen. Het gaat daarbij om zowel grote als kleine dingen, zoals het inrichten van de openbare ruimte, het parkeren, oplossingen voor auto-delen. Zo zijn er tal van thema’s die we bij elkaar brengen in verschillende scenario’s. Het is moeilijk om nu al plannen vast te leggen. We weten nog niet precies welke eigenaar wat in de toekomst gaat doen. Wie gaat transformeren, of is geïnteresseerd in ruilverkaveling. We zijn nu druk bezig om de verschillende tools bij elkaar te zoeken in een coherente aanpak.’

Concreet is voor één pand inmiddels een herontwikkeling gestart. De eigenaar wil het pand stap voor stap openen voor kleine bedrijven, zzp’ers, horeca, events en dergelijke. Ook Glamourmanifest zelf heeft er onderdak, een ‘buurtloket’, zegt Beer. ‘Vanuit onze fysieke aanwezigheid in het gebied kunnen we het gesprek aan gaan over behoeften en thema’s. Maar ook nieuwe partijen die geïnteresseerd zijn in het gebied kunnen zich bij ons melden.’ Door met partijen aan tafel te gaan kunnen matchende behoeften worden opgespoord en partijen gekoppeld. Bovendien kan Glamourmanifest ook als ontwerper bijdragen aan het geschikt maken van het gebouw voor nieuwe functies.

Onafhankelijke aanjager

Deels past Glamourmanifest in de huidige bottom-up-trend, maar Beer is zelf wars van hokjes. ‘Ik wil niet in het hoekje van de moestuinen en het wildbreien worden gedrukt, hoewel dat op zichzelf heel waardevolle initiatieven zijn uiteraard. Onze acties zijn geen doel op zich, maar zijn onderdeel van onze strategie om vertrouwen en enthousiasme op te bouwen in het gebied. Wat erg fijn is aan onze acties is dat de zwaarte er een beetje van af gaat. Veel partijen zitten in een heftige situatie. Ze hebben te maken met leegstand en met afwaarderen. Als onafhankelijke aanjager willen we los en vrij blijven en de mensen de mogelijkheid geven door een andere bril te kijken naar de manier waarop je waarde kunt toevoegen in het gebied. Even weg van het chagrijn van de bestemmingsplannen en de regels. We zijn consequent in het gebruik van onze metaforen zoals de champagne en de goudglans. Het zijn geen losse flodders, maar onderdeel van een doorlopende campagne en storytelling om herkenbaarheid en betrouwbaarheid op te bouwen.’

Inmiddels doet een kwart van de eigenaren in betalende zin mee met Glamourmanifest. Daarnaast komt een deel van de omzet uit incidentele opdrachten voor de gemeente. Het crowdfunding-principe is Beer nu verder aan het verfijnen. Binnen Glamourmanifest heeft Beer versterking gekregen van een stadssociologe. Daarnaast werkt ze samen met ‘bevriende bedrijven’, zoals analysten-onderzoekers en juristen. Samenwerking wordt sowieso alsmaar belangrijker in de vastgoedwereld, stelt Beer. Vooral het belang van allianties ziet zij toenemen. ‘Ik geloof zelf in flexibele en tegelijkertijd duurzame allianties. Het gaat om gelegenheidssamenwerkingen waarbij je niet iedere keer opnieuw elkaar moet leren kennen en vertrouwen, zoals nu het geval is bij bijvoorbeeld aanbestedingen.’

Zelfredzame generatie

Ook traditionele bedrijven zullen zich steeds meer flexibel gaan organiseren rondom een vaste kern, verwacht Beer. Zodra een bedrijf te groot wordt, wordt het te zwaar door de hoge overhead en personeelskosten. Grote fusies of zware verbanden ziet Beer niet gaan gebeuren de komende jaren in de vastgoedwereld. Allianties waarin kennis delen en elkaar op de hoogte houden voorop staan, worden daarentegen steeds belangrijker. Ook zal het eigen initiatief vanuit de allianties aan belang toenemen en zijn de allianties veelkleurig samengesteld, vanuit een veelheid aan vakdisciplines. ‘Een opgave kan vanuit meerdere invalshoeken worden ingestoken. Naast architecten en projectontwikkelaars zijn bijvoorbeeld ook marketeers actief. Het is steeds opnieuw vanuit de opgave kijken wat je nodig hebt. De grote bedrijven zullen wel blijven bestaan, maar ze zullen anders gaan opereren en zich flexibel organiseren. Ze zullen gaan deelnemen aan de allianties. Voor ons is dat interessant: ze kunnen kennis, ervaring en capaciteit inbrengen in het proces.’

De vastgoedmarkt van de toekomst zal kortom volgens Beer uit een combinatie bestaan van grotere en kleine partijen, die als complementaire partners samenwerkingen zullen aangaan. Daarbij wordt het bovendien een mengeling van bottom-up en top-down-methoden, zegt Beers. ‘Sommige opgaven zijn domweg niet bottom-up aan te pakken.’ De nieuwe generatie noemt zij ‘zelfredzaam’, deels ook noodgedwongen vanwege het gebrek aan banen. De energie van een nieuwe generatie komt eraan, voorspelt Beer. Het ondernemerschap past Beer zelf als een handschoen. ‘Het innoveren, het pionieren vind ik ontzettend leuk. Daar moet je de persoon naar zijn. Het moet je aanspreken om het experiment aan te gaan. Dat vraagt om lef, maar je moet het voor jezelf ook luchtig weten te houden. Wat je wél nodig hebt is dat je je ergens in vast kunt bijten. Zoals ik mijn tanden heb gezet in Amstel-III. Ik ben ervan overtuigd dat er wat moet gebeuren, ik geloof in de oplossing en tot die tijd laat ik niet los.’

Zie ook:

Auteur

Portret - Anne Luijten
Anne Luijten

Voormalig hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte