De meeste ontwikkelprojecten zijn door de recessie stil komen te liggen als schepen in de winterse Barentszee. Elk ambitieus ontwikkelproject wordt daarom nu hartstochtelijk aan de gemeentelijke boezem gedrukt en ik heb mogen meemaken dat het onmogelijke mogelijk werd. Als je in Amsterdam je huiswerk goed hebt gedaan, kun je nu binnen 8 weken een functiewijzing van een verlaten kantoorgebouw naar woningen regelen, inclusief omgevingsvergunning.

En er is meer. De schaarse klanten die er zijn hebben haast. Wat druk zet op het te leveren werk van de toeleveranciers zoals architecten, adviseurs en aannemers. Ik heb al ervaren dat een gebouw in minder dan 3 maanden verbouwd werd, inclusief ontwerpwerk, waar voorheen 1 tot 2 jaar de regel was. Pragmatisme gaat boven de drang nog een keer, een misschien nog betere, oplossing te zoeken. Die tijd hebben we niet. En dit heeft in mijn ervaring nog niet geleid tot een vermindering van kwaliteit. Kortom, het kan wel.

Nieuwe technieken

We hebben geleerd in stapjes te denken. Klein beginnen is onder de huidige omstandigheden aantrekkelijker dan voor de grote sprong voorwaarts gaan, met veel logistieke en administratieve voorbereiding. Het is ook opvallend stil rond het buzz-word van voor de recessie: gebiedsontwikkeling. Kleine en overzichtelijke stapjes kan je beter betalen.

De meest hoopvolle en waarschijnlijk blijvende ontwikkeling vind ik de introductie van nieuwe technieken in planontwikkeling. ICT en Big Data sluipen op kousenvoeten de ontwikkelwereld binnen. Dan heb ik het niet over spreadsheets, die kenden we wel. U heeft vast wel eens van BIM gehoord, bedoeld om tekenwerk, aanbestedingen en uitvoering in de bouw te integreren en versnellen en tegelijk faalkosten te verminderen. Eenzelfde ontwikkeling zie je in de projectontwikkeling. Er is nu zoveel informatie voor handen over een locatie, dat het langdurige uitzoekwerk voorheen is teruggebracht tot een paar dagen datageneratie. Bestemmingsplannen, ondergrondse infrastructuur, hoogtekaarten, bodemsamenstelling, archeologische beperkingen, kadastrale en juridische beperkingen: het kan tegenwoordig allemaal verzameld en overzichtelijk gepresenteerd worden.

Vergezicht

Vervolgens kan met dit fundament van data vrij gemakkelijk een aantal verkavelingsvarianten worden uitgewerkt, die allemaal op hun financiële consequenties en marktrisico’s kunnen worden doorgemeten. Met die informatie in de hand wordt het uiteindelijke stedenbouwkundige ontwerpproces en bestemmingsplanprocedure aanmerkelijk verkort. Je weet simpelweg veel eerder wat je wil.

Dit staat tegenover de pre-crisis praktijk waarin we eerst de architect een mooi vergezicht lieten bedenken, om er daarna achter te komen dat in de uitvoering de beperkingen van een locatie tot complex bouwkundig puzzelwerk leidde. Het proces dat in militaire kringen ook wel wordt aangeduid met ‘aanleggen – schieten – richten’. Met de nieuwe methode is het uitzoekwerk al gebeurd en zijn de beperkingen vantevoren veel beter in kaart gebracht. Dat wil niet zeggen dat je ze niet kan wegnemen, maar dat doe je dan met meer ratio dan voorheen.

Gaming voor ontwikkelaars

Deze ontwikkeling leidt tot een andere volgorde in ontwikkelprocessen, waarbij de opdrachtgever meer huiswerk gaat doen, voordat hij adviseurs inschakelt of gemeentelijke diensten gaat lastig vallen met wilde plannen, die uiteindelijk toch weer anders worden. De software-applicaties op het gebied van datageneratie en modellenbouw (gaming voor projectontwikkelaars) is gewoon in huis toe te passen, daar is geen dure adviseur voor nodig. Het werk kan grotendeels zelf gedaan worden, inclusief het ontsluiten van de databronnen van kadaster, gemeente, etcetera. Als u weet hoe spreadsheets werken en dat weten we, kunnen we dit ook leren. Diverse jonge software-ondernemers bieden dergelijke applicaties aan.

Droomt u ook van ontwikkelprojecten die in 1 tot 2 jaar tijd van concept tot uitvoering kunnen komen? Ik ook, voorwaarde is dat u bereid bent anders te werken en de mogelijkheden van Big Data en ICT voor ontwikkelaars te ontsluiten.