De zachte kant van PPS: zonder samenwerken geen gebiedsontwikkeling

Publiek-private samenwerking in gebiedsontwikkeling is een delicate dans. Gemeenten, woningcorporaties, ontwikkelaars, beleggers en bewoners stappen de projectvloer op met uiteenlopende belangen, financiële kaders en cultuurverschillen. Wie alleen kijkt naar risicoverdeling, businesscases en juridische overeenkomsten, ziet vooral “harde” parameters. In gebiedsontwikkeling bepaalt de menselijke relatie echter de uitkomst. Contracten, spreadsheets en risicomodellen zijn nodig, maar vertrouwen, communicatie en een gedeeld toekomstbeeld zijn doorslaggevend.

Het komt regelmatig voor dat juist de zachte kant in ons vak snel uit beeld verdwijnt. De klassieke taal van gebiedsontwikkeling is hard, exact en meetbaar, uitgedrukt in grondexploitaties, overeenkomsten en planningen terwijl vertrouwen en cultuur hier geen plaats in hebben – of in ieder geval een veel minder belangrijke plaats innemen. Het begrip ‘de zachte kant’ wordt in dat verband regelmatig genoemd. In de context van gebiedsontwikkeling verwijst de zachte kant naar alles wat te maken heeft met intermenselijke relaties, vertrouwen, communicatie, leiderschap, cultuurverschillen en gedeelde waarden. Ze mogen dan niet standaard in het ontwikkelingsvocubulaire voorkomen, het zijn deze aspecten die bepalen of partijen goed met elkaar samenwerken, elkaar begrijpen en gezamenlijk obstakels overwinnen. Drie praktijkvoorbeelden, waar wij als bureau de laatste tijd als procesbegeleiders bij betrokken waren, laten elk op een andere manier zien hoe samenwerking, vertrouwen en gedeelde waarden het verschil kunnen maken tussen succes en mislukking.

De Suikerzijde Groningen: vertrouwen als fundament

Het beginsel van een goede samenwerking is vertrouwen in het proces en elkaar. Niet elke samenwerkingsvorm is daarop ingericht. De gemeente Groningen heeft bij de start van de ontwikkeling op De Suikerzijde (het voormalige Suikerunieterrein aan de westkant van de stad) nadrukkelijk gekozen voor een partnerselectie. De komende jaren verrijst hier een dynamische stadswijk met circa 5.000 woningen. De keuze voor een partnerselectie kwam voort uit de ambitie om een partner te vinden die bereid was om samen te leren en te ontwikkelen. In plaats van alles vooraf tot in detail dicht te timmeren, werd ingezet op een iteratief proces, waarin marktkennis al in een vroeg stadium werd benut om de ontwikkelkaders samen aan te scherpen.

Deze aanpak vroeg om een open houding en wederzijds vertrouwen. In plaats van het klassieke wantrouwen tussen publiek en privaat, stond het gezamenlijke verlangen centraal: de ambitie om samen een duurzame, toekomstbestendige wijk te maken. Dit werd verankerd in gedeelde waarden en een voortdurende dialoog over belangen en risico’s. De samenwerking werd gekenmerkt door het motto: ‘ga uit van vertrouwen, maar wees niet naïef’. Dat betekende dat er ruimte was voor openheid, maar dat er ook altijd oog bleef voor realisme en het ondervangen van mogelijke valkuilen. Het succes van De Suikerzijde laat zien dat vertrouwen een stevig fundament biedt voor complexe, langdurige samenwerkingen.

Deze eerste casus maakt duidelijk dat een coalition of the willing aan de voorkant het verschil maakt. Door een kernteam samen te stellen van mensen die oprecht willen samenwerken, groeit de motivatie om constructief met eventuele spanningen om te gaan. Het helpt bovendien om gedeelde waarden en belangen expliciet te maken en ze te gebruiken als kompas bij keuzes. Vertrouwen wordt sterker wanneer rolverdeling en risico’s eerlijk en transparant zijn. Juist omdat het proces iteratief is, loont het om vooraf na te denken over risico’s en exit-strategieën. Bijsturen voelt dan niet als verlies, maar als professioneel handelen. De integrale blik blijft geborgd wanneer het grotere geheel steeds zichtbaar is in gesprekken en besluiten. De gezamenlijke doelstellingen en visie worden levend gehouden door ze regelmatig terug te koppelen aan de voortgang. Door de ontwikkeling heen werd veel geleerd over het samenwerken in een open houding met vertrouwen in de andere partij. Het is daarbij van belang dat deze lessen ook gewaarborgd worden in periodieke evaluatiemomenten.

Kanaalzone Eindhoven: flexibiliteit en gezamenlijke ambitie

Naast een open houding en vertrouwen in het proces en elkaar, moeten partijen rekeninghouden met de langdurigheid van de gebiedsontwikkeling. Door de tijd heen kan er veel veranderen, binnen en buiten het project. Een mooi voorbeeld is de samenwerking in de Kanaalzone in Eindhoven. De Kanaalzone is een strategisch stedelijk transformatiegebied, waar tal van partijen samen werken aan complexe opgaven op het gebied van wonen, werken, mobiliteit en duurzaamheid. Hier staat een gezamenlijke ambitie centraal in de samenwerking tussen alle betrokkenen. In plaats van ieder voor zich te werken aan deelbelangen, werd er vanaf het begin geïnvesteerd in het formuleren van een gezamenlijk toekomstbeeld. Dit zorgde voor samenhang en richting, ook als de omstandigheden veranderden.

Cruciaal was de transparantie over belangen en besluitvorming. Door samen heldere afspraken te maken over wie waarvoor verantwoordelijk was, groeide het vertrouwen tussen de partijen. Toch hebben zij te maken met een proces dat jaren duurt waardoor enkel heldere afspraken vooraf niet voldoende zijn. Flexibiliteit en aanpassingsvermogen blijven essentiële eigenschappen van een langdurige maar succesvolle samenwerking. Door niet vast te houden aan rigide afspraken, maar ruimte te bieden voor aanpassing en bijstelling, bleef de samenwerking soepel verlopen.

Tijdens de samenwerking in de Kanaalzone werd duidelijk dat flexibiliteit georganiseerd moet worden – hoe gek dat misschien ook klinkt – en zeker geen toeval is. Door vooraf te bespreken wanneer en hoe je bijstuurt, wordt het mogelijk om uitgangspunten te herijken zonder de relatie onder druk te zetten. De gedeelde waarden en belangen functioneren als toetssteen voor keuzes, zodat het grotere belang voorop blijft staan. Rolzuiverheid voorkomt ruis, want iedereen kent zijn mandaat en weet wanneer hij aan zet is. Vooruitdenken over risico’s met scenario’s en duidelijke triggers maakt teams handelingsbekwaam wanneer de werkelijkheid verandert. Procesbegeleiders helpen om dit alles bij elkaar te houden door structuur, tempo en brede betrokkenheid te bewaken. Ook hier waren evaluatiemomenten belangrijk. Omdat ze gekoppeld waren aan beslispunten, verankerden ze het leren en versterken de consistentie door de tijd heen.

Innovatie Kwartier Den Bosch: procesbegeleiding en relatieopbouw

Een succesvolle langdurige samenwerking met heldere afspraken en gedeelde ambities staat echter niet op zichzelf. Het investeren in relaties in minstens zo belangrijk. Dat zien we ook terug op het Innovatie Kwartier in Den Bosch. Het Innovatie Kwartier staat volledig in het teken van innovatie, ontmoeten en het aanwakkeren van de samenwerking tussen data en tech. Al vanaf het begin werd er geïnvesteerd in procesbegeleiding en het versterken van onderlinge relaties. Er was volop ruimte voor informele ontmoetingen buiten de vergadertafel, waardoor betrokkenen elkaar leerden kennen op een dieper niveau. Dit zorgde voor meer begrip, loyaliteit en een grotere bereidheid om samen te werken aan een gemeenschappelijk doel.

Opvalllend is dat spanningen niet werden weggepoetst, maar juist werden benoemd en benut als brandstof voor ontwikkeling. Door verschillen en conflicten open te bespreken, ontstond er ruimte voor vernieuwing en groei. In plaats van te polariseren, werd er gewerkt aan bruggen en wederzijds respect. De ervaring in Den Bosch benadrukt het belang van procesbegeleiders of neutrale gespreksleiders die het proces bewaken en het gesprek op gang houden.

Bij deze casus bleek dat investeren in relaties vanaf het begin onmisbaar is. Informele ontmoetingen en oprechte interesse zorgen voor een basis waar lastige gesprekken op kunnen rusten. Een open dialoog helpt om misverstanden tijdig te adresseren en spanning te normaliseren. Neutrale procesbegeleiding geeft veiligheid en structuur, terwijl rolzuiverheid voorkomt dat besluitvorming stokt. Door gezamenlijke doelstellingen en visie steeds te actualiseren, sluiten nieuwe partijen gemakkelijker aan en blijft het kompas eenduidig. Tot slot komen de regelmatige evaluaties weer terug en maken ze het leren zichtbaar en zorgen dat verbeteringen beklijven.

Blijvende aandacht

Het is verleidelijk om de zachte kant van samenwerking te beschouwen als iets vrijblijvends, iets dat vanzelf wel goed komt als de contracten maar goed zijn opgesteld. De praktijk laat echter zien dat niets minder waar is. Zeker als het gaat om langdurig met elkaar moeten samenwerken, zoals in gebiedsontwikkeling vaak het geval is, vraagt de zachte kant om voortdurende aandacht en onderhoud. Relaties moeten worden opgebouwd en vertrouwen groeit langzaam; dit moet steeds opnieuw worden bevestigd. De gedeelde waarden moeten steeds opnieuw worden benoemd en uitgedragen.

Dit vraagt om leiderschap, niet alleen bij projectleiders en bestuurders, maar bij iedereen die betrokken is bij het betreffende project. Het vraagt ook om een cultuur waarin openheid, eerlijkheid en kwetsbaarheid worden gewaardeerd. Alleen in zo’n omgeving kunnen innovatieve en duurzame oplossingen ontstaan die recht doen aan de veelheid van belangen en opgaven die in gebiedsontwikkeling spelen. Samengevat is de zachte kant is geen ‘extraatje’ of iets voor ‘even erbij’, maar een essentiële randvoorwaarde voor succesvolle PPS in gebiedsontwikkeling. Het zijn de menselijke factoren die bepalen of samenwerking slaagt of strandt. Door vanaf het begin te investeren in vertrouwen, communicatie, gedeelde waarden en een lerende houding, bouwen partijen samen aan een stevig fundament onder hun gezamenlijke opgave. Alleen zo kunnen de complexe uitdagingen van de toekomst worden aangegaan en ontstaat er ruimte voor echte vernieuwing en waardecreatie in de gebouwde omgeving.