Opinie COLUMN Steden groeien, en we gaan er voetstoots vanuit dat dat zo blijft. Toch is het nog geen dertig jaar geleden dat de steden leegliepen. Het is voor mij altijd een vraag of het verstandig is om bestaande ontwikkelingen zonder meer te extrapoleren. Vanuit de economische wetenschap zouden we juist veel meer in golfbewegingen moeten denken; ‘what goes up must come down.’
Steeds meer mensen willen in de stad wonen vanwege reuring, nabijheid van werk en van voorzieningen. Wat echter als door die toenemende woningbouw steden juist steeds meer monofunctioneel worden en daardoor hun aantrekkelijkheid verliezen? Als reuring doorslaat in overlast? Als groen, werkfuncties en andere voorzieningen onder druk komen van woningbouw? Verdichting blijkt in toenemende mate door transformatie van functies tot stand te komen, vaak ten koste van werklocaties (bedrijventerreinen). Met die toenemende monofunctionaliteit kan juist ook de aantrekkelijkheid van het stedelijk wonen onder druk komen. En is het dus maar de vraag of iedereen ook in de toekomst per se in de stad wil (blijven) wonen.
Inmiddels is er al sprake van het verdwijnen van voorzieningen (zorgfuncties bijvoorbeeld) in steden, doordat instellingen geen personeel meer kunnen krijgen; dat kan zich immers niet meer permitteren in de stad te wonen. Dat geldt niet alleen voor zorgpersoneel, maar evenzo voor onderwijzers en agenten. Dat zien we ook in de ontwikkeling van vastgoedwaarden. In de gemeente Den Haag is de WOZ-waarde in de jaren 2015-2018 met circa 15% gestegen; landelijk is dat circa 10%. Voor Amsterdam zal dat zeker nog hoger zijn. Voor bedrijven, instellingen, scholen en voorzieningen wordt het dus steeds duurder en lastiger om in steden aanwezig te blijven of zich daar te vestigen.
Kortom, zou door de toenemende binnenstedelijke woningbouw de aantrekkelijkheid daarvan niet juist afnemen in de toekomst? En als we daarmee in scenario-denken rekening willen houden, is het dan niet raadzaam ook woningbouwproductie buitenstedelijk te stimuleren? De ‘valse’ tegenstelling daarbij dat dit altijd ten koste van groen gaat, lijkt me onjuist; er zijn voldoende voorbeelden van projecten waarin rood, groen en blauw juist integraal gecombineerd worden en tot meer stedenbouwkundige en landschappelijke kwaliteit leiden. Bovendien kunnen daardoor sub-urbane en rurale kernen hun voorzieningen beter op peil houden.
Steeds meer binnenstedelijke woningbouw en verdichting zou dus wel eens in zijn eigen staart kunnen gaan bijten en juist leiden tot minder aantrekkelijkheid van steden. Dit is een hypothese, het hoeft niet zo te gaan, maar het is interessant om er eens over na te denken. Klakkeloos bestaande ontwikkelingen extrapoleren is rijden op de achteruitkijkspiegel.
Kortom, beleidsmatig is het misschien wel verstandig om niet alle kaarten te zetten op het zomaar doortrekken van bestaande ontwikkelingen, maar ook alternatieve ontwikkelscenario’s te verkennen en voor te bereiden . Zeker als het gaat om gebiedsontwikkelingen met een looptijd van gemiddeld 15 jaar (of langer), waarin we statistisch gesproken meerdere conjunctuurwisselingen zullen meemaken. En niet omdat ik – als dorpeling – iets tegen steden heb, maar omdat ik er niet voetstoots vanuit ga dat het blijft gaan zoals het gaat.
Cover: ‘Go column cover 2’
Door Frank ten Have
Frank ten Have is oud-partner van Deloitte Real Estate
