Nieuws Het eerste kwartaalthema in 2018 voor Gebiedsontwikkeling.nu (en de overkoepelende Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling) was Binnenstedelijke Transformatie. Mede dankzij de populariteit van steden en de overspannen woningmarkt is er veel interesse voor de complexiteit van gebiedstransformaties. Van januari t/m maart richtten we ons daarom op alle facetten van binnenstedelijke transformaties. De belangrijkste bevindingen, inzichten, opinies en voorbeelden staan in dit dossier.
Minicollege
Beginnend bij het begin: wat is dat precies, binnenstedelijk transformeren? Daarover geeft Friso de Zeeuw, emeritus praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling van de TU Delft, tekst en uitleg in een speciaal minicollege over het onderwerp. In het eerste deel (van drie) informeert hij over de aanpak, kansen en risico’s en het procesmanagement, inclusief de cruciale rol die de gebiedsregisseur daarin kan spelen.
Praktijk
Dat het onderwerp van binnenstedelijke transformatie leeft, bleek uit het grote aantal congressen dat het onderwerp behandelt. Een belangrijke bijeenkomst is het jaarcongres Stedelijke Transformatie. Onderzoekers Erwin Heurkens en Tom Daamen van de TU Delft vertelden hier hoe allianties helpen om stedelijke transformaties haalbaar te maken. Zij keken naar buitenlandse cases en inventariseerden de beste instrumenten, samenwerkingsvormen en handelingsperspectieven voor gebiedstransformaties.Ook de Omgevingswet kan helpen bij binnenstedelijke transformaties, betoogde Friso de Zeeuw tijdens datzelfde jaarcongres. ‘De Omgevingswet is voor tachtig procent mentaliteit en voor twintig procent regelgeving. Wie wil bouwen, krijgt meer ruimte.’
De (mede door Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling georganiseerde) Masterclass ‘Publiek-private samenwerking bij stedelijke transformaties’ bood naast lezingen ook workshops. Die laatste leverden vier belangrijke inzichten op, variërend van ‘laat alle betrokken partijen meer begrip voor elkaar krijgen’ tot ‘druk de waarde niet alleen uit in euro’s, maar ook in maatschappelijk belang’.
Maar hoe betaal je eigenlijk zoiets duurs als een gebiedstransformatie? Ze gaat namelijk in de regel gepaard met lange doorlooptijden, versnipperd eigendom en hoge investeringskosten. Daarom bespreken eind maart 75 professionals oplossingen voor de financiële realisatie van stedelijke gebiedstransformaties.
Eén van de oplossingen voor de problemen van binnenstedelijke transformaties is stedelijke kavelruil. Bij deze vrijwillige aanpak ruilen eigenaren hun gebieden uit, zodat de gebiedsontwikkeling een impuls krijgt. Een groep experts bezocht daarom tien pilotprojecten om te kijken hoe dit in de praktijk uitpakt. Hun conclusie: bekijk kavelruil niet sec als instrument, maar let vooral goed op het proces.
Opinie
Om betrokken partijen verder op weg te helpen, legde Friso de Zeeuw in een opiniestuk uit wat er volgens hem moet gebeuren om binnenstedelijke transformaties tot een succes te maken. ‘Een robuuste ruimtelijke- en investeringsstrategie van de gemeente geeft eigenaren en private investeerders het nodige ‘comfort’ om te participeren in transformatiegebieden. [...] Daarom moet de strategie meerdere collegeperiodes beslaan, in de richting van de gemiddelde doorlooptijd van binnengemeentelijke gebiedstransformaties.’Onderzoek
Een opmerkelijk nieuw inzicht ontstond tijdens het onderzoek van Master City Developer-student Rogier Gerritsen. Hij toonde aan dat binnenstedelijke transformaties méér behelzen dan alleen woningen bouwen, aangezien bij de woningkeuze reistijd naar het werk belangrijker is dan grootte en prijs. Willen mensen dus écht massaal in de stad komen wonen, dan moet eerst de mobiliteit op orde zijn. ‘Agendapunt voor coalitieakkoorden is dus: infra en woningbouw integraal aanpakken!’
Video
Maar hoe ziet dat er eigenlijk uit, zo’n binnenstedelijke transformatie? Om daarachter te komen, kijken we vanuit een drone mee bij de herbestemming, sloop en nieuwbouw in het Energiekwartier, pal naast de Haagse binnenstad. Het gebied ondergaat een grote verandering: er komen zo’n 450 woningen in verschillende prijsklassen, parkeerplaatsen en 1000 tot 1500 vierkante meter (creatieve) bedrijfsruimte. Ook het park en de buitenruimte worden heringericht.Cover: ‘Rotterdam aerial SHUTTERSTOCK’
