Opinie Manfred Fokkema reageerde in het juni nummer van “Grondzaken” op onze publicatie: “Ontslakken bij gebiedsontwikkeling; 40 wenken om sneller, goedkoper en efficiënter te acteren”.
Reactie op “tegelwijsheid” Column van Manfred Fokkema in “Grondzaken” juni 2013
Zijn reactie is divers: hij onderschrijft bepaalde voorstellen van harte; hij vindt één voorstel te soft en hij vindt één voorstel onder de maat. Achtereenvolgens:
De advocaat Fokkema onderschrijft van harte het voorstel van het ontslakkingsteam om te gaan ‘ontkoppen’. Gemeenten doen er wijs aan om de extra eisen ( de koppen) die ze hebben geformuleerd bovenop landelijke wetgeving, bijvoorbeeld bij het Bouwbesluit, te laten varen. Niet alleen omdat dit inmiddels nadrukkelijk door de rechter is verboden maar ook omdat het de bouw vaak op kosten jaagt die niet (meer) in de eindproducten in rekening kunnen worden gebracht.
De Fries Fokkema vindt het te soft als het ontslakkingsteam zegt dat van bestaande regels moet kunnen worden afgeweken als niet nadrukkelijk aantoonbaar is welk essentieel maatschappelijk belang wordt beschermd met die regel. Hij is van mening dat zo’n regel afgeschaft zou moeten worden. Helemaal eens. Maar soms moet je het een doen en het ander niet laten. De proceduretijd om regels af te schaffen kan zo lang zijn, dat je intussen dóór moet. En dan moet er even van een regel worden afgeweken.
De specialist staatsteun Fokkema vindt dat het actieteam Ontslakken zich niet bekommert om de verleende staatssteunmaatregelen maar om degene die zich beroept op staatssteun. Dat ziet Fokkema niet goed. Het gaat het actieteam om het feit dat een willekeurige burger een door vrijwel iedereen gewaardeerd project kan dwarsbomen, niet omdat die burger interesse heeft in de zogenaamde staatssteun maar omdat die burger (in dit geval stichting) het staatssteunargument als een spaak in de wielen van het project kon steken. Waar ging het om? In 2004 ging de gemeente Leidschendam-Voorburg een overeenkomst aan met een consortium om een voor de gemeente belangrijk vastgoedproject van een parkeergarage met o.a. 66 appartementen op het Damplein van de grond te krijgen. Een stichting die zich heeft opgeworpen als tegenstander van deze bebouwing heeft jarenlang alle mogelijke moeite gedaan om het project tegen te houden. Uiteindelijk verliest deze stichting op alle fronten en gaat ook de Raad van State akkoord met de bouw. Maar de stichting vindt nog een laatste mogelijkheid om te dwarsbomen: staatssteun. Door een grondprijsverlaging tijdens het traject, nodig omdat de crisis heeft toegeslagen, wordt het project economisch weer haalbaar gemaakt. Die grondprijsverlaging wordt aangekaart bij de Europese Commissie en die vindt dat grondprijsverlaging een vorm van staatssteun is. Niet te geloven maar wel waar. Europa noemt twee argumenten: (1) de gemeente acteert hier als marktpartij en een marktpartij zou de grondprijs niet hebben laten zakken. Hoezo niet? Veel marktpartijen hebben fors afgeboekt op hun grond. (2) Het tweede argument: “Leidschendam-Voorburg is geen achterstandsgebied waar sprake is van marktfalen”. Is Leidschendam-Voorburg een oase waaraan de crisis voorbij is gegaan? Natuurlijk is bekend dat Europa regels kent waarbij staatssteun in bepaalde situaties en (achterstands)gebieden toegestaan is. Maar het resultaat van dit Europees besluit strekt heel ver: juist nu van alle kanten duidelijk wordt dat grondprijsverlaging een belangrijke bijdrage kan zijn aan het alsnog realiseren van vastlopende vastgoed- en transformatieontwikkelingen die zonder prijsverlaging stil blijven liggen, gaat Europa roet in het eten gooien. Dit speelt juist bij projecten die al langer lopen een belangrijke rol. Heel veel vastgoedontwikkelingen kennen een lange voorbereidingstijd. En heel vaak zijn er in een beginfase (grond)prijzen overeengekomen die inmiddels volstrekt achterhaald zijn. Als Europa en de staatssteunfetisjisten ons dan weer terug sturen naar een aantal jaren geleden door te stellen dat ook andere marktpartijen dan weer moeten kunnen meedingen, zijn we wel heel vreemd in de weer. De uitspraak leidt in veel gemeenten tot onzekerheid, moeilijke onderhandelingen en de bekende pogingen om elk risico uit te sluiten. En dus tot onwenselijke vertragingen.
Ter discussie staat niet de vraag of Europa zijn eigen regeltjes goed toepast. Ter discussie staat dat deze regels tot onzinnige uitkomsten leiden. Daarnaast blijft het belachelijk dat een stichting die geen enkel belang heeft bij de vraag of wel niet staatssteun wordt verleend, de kans krijgt het staatssteunargument te gebruiken voor een heel ander doel.
Jos Feijtel,
Secretaris van het actieteam Ontslakken.
Meer over ontslakken: www.actieagendabouw.nl en www.gebiedsontwikkeling.nu
Dit artikel is een reactie op de column "Tegelwijsheden" door Manfred Fokkema
Zie ook:
Door Jos Feijtel
Adviseur versnelling woningbouw
