Dringend nodig: meer strategische gebiedsontwikkelaars

Helma Born, algemeen directeur Nederland bij gebiedsontwikkelaar BPD, begon haar loopbaan medio jaren negentig bij het Projectbureau Leidsche Rijn Utrecht. “Als jonkie,” zegt ze nu. “Utrecht was toen een stad waar al lang niet of nauwelijks meer nieuwe wijken waren ontwikkeld. Gebiedsontwikkeling op grote schaal was letterlijk en figuurlijk onbekend terrein. Als oplossing heeft men toen ervaren mensen van buiten aangetrokken en aan elk van die mensen werden twee jonkies gehangen. Ik was zo’n jonkie. Het was een bijzondere periode. Ik heb er ongelooflijk veel van geleerd.”

Ze haalt de herinnering op in een driegesprek over de universitaire opleiding Master City Development, waarvan Born nu – decennia later – in de Partnerraad zit. In die raad denken verschillende partijen mee over deze opleiding en relevante actuele ontwikkelingen. Eén daarvan is het groeiende personeelstekort in de sector. En dus ook: de dringende noodzaak om meer mensen op te leiden, zegt Carlo Schreuder, directeur Ruimtelijke Economische Opgave van de gemeente Eindhoven, tevens lid van de MCD-Partnerraad. “Overal in Nederland is een tekort aan vakbekwaam personeel in de gebiedsontwikkeling, op alle niveaus. Van strategische professionals tot mensen die sterk zijn in de uitvoering. En let wel, dit speelt in de hele keten. Bij overheden en ontwikkelaars, bij adviseurs, bouwbedrijven, in de publieke en private sector.”

Alarmsignaal

Het alarmsignaal is ook doorgedrongen tot politiek Den Haag. In de Kamerbrief van oktober 2025 over infrastructuur en woningbouw wordt het gebrek aan uitvoeringscapaciteit in de sector prominent benoemd. En wie zijn oor in het vakgebied te luisteren legt, hoort regelmatig zorgen over gebrek aan personeel. Het gaat over schuiven met mensen van sector naar sector, van opgave naar opgave. Niet zelden komen gebiedsontwikkelingen daardoor stil te liggen. Het groeiend tekort aan strategische gebiedsontwikkelaars begint echt te knellen. Zeker nu de opgaven zich opstapelen: denk aan woningnood, verduurzaming, netcongestie, klimaatadaptatie en circulariteit. En: de ins en outs van de sinds enige tijd herontdekte publiek-private samenwerking.

Sanne Uiterwaal, MCD-programmadirecteur en zelf MCD’er (2006-2008), heeft de Kamerbrief ook gelezen. “De politiek ziet het probleem nu. Mooi. Maar de politiek staat ook onder groeiende druk om kortetermijnresultaten te boeken. Steeds vaker worden bij procesvertragingen of stagnatie tijdelijke professionals ingevlogen. Via Versnellingsteams, Versnellingstafels, Expertteams. Die interventies werken goed voor de korte termijn, maar duurzame oplossingen bieden ze niet. Zonder mensen die deze complexiteit blijvend kunnen verbinden, sturen en versnellen, zullen projecten met enige regelmaat vastlopen.”

Voordat zo’n interventie plaatsvindt, zegt Uiterwaal, is de vertraging namelijk al een feit. “Het vaststellen van de behoefte, organiseren van ondersteuning, inwerken en weer op gang brengen van het gebiedsontwikkelingsproces kost veel tijd. En na de interventie gaan de professionals weer door naar het volgende project, terwijl de achterblijvers nog allerlei hobbels moeten nemen.” In het basisteam zelf wordt beperkt of niet geïnvesteerd, signaleert ze. “De interimmers hebben dan ook geen duurzame rol in lopende gebiedsontwikkelingen. ‘Ze worden ook nog eens tijdelijk uit een toch al schaarse markt gehaald.”

Helma Born ziet het ook gebeuren. “De spoeling wordt steeds dunner. Er is uitruil, soms lijkt het wel een stoelendans. Maar de groep die écht uit de voeten kan met een complexe gebiedsontwikkeling is klein. Dat moet beter. Gebiedsontwikkeling is niet voor bange mensen. Het vergt leiderschap, of dat nu empathie is of de durf om moeilijke knopen door te hakken. Het vergt ook tweetalige mensen. Waarmee ik bedoel: mensen die de taal van de markt én van de overheid verstaan.”

Driehonderdvijftig alumni

Vandaar het actuele belang van de Master City Development, gericht op het beter toerusten van professionals op de uitdagingen van vandaag. De postacademische MCD-opleiding (TU Delft/Erasmus Universiteit) bestaat inmiddels meer dan twintig jaar en heeft in die tijd zo’n driehonderdvijftig alumni afgeleverd. Kort samengevat reikt de MCD kennis, kunde en vaardigheden aan voor professionals in de gebiedsontwikkeling. Dankzij de opleiding kunnen ze op strategisch niveau beter sturen in complexe stedelijke ontwikkelprojecten. Het meester-leerlingprincipe waaraan Born zoveel te danken heeft, zie je er terug: deelnemers worden gekoppeld aan ervaren docenten uit de theorie en de praktijk.

Volgens de website vormt de MCD “leiders die integraal kunnen denken en handelen, processen kunnen analyseren en sturen, belangen kunnen verbinden, visie en strategie kunnen ontwikkelen en projecten door de jaren heen kunnen dragen.” Carlo Schreuder formuleert het zo: “Mensen die deze opleiding hebben gedaan, zitten er anders bij. ‘Geaard,’ noem ik het. Ze zitten meteen in hoofdstuk drie. Alles gaat opeens sneller en beter. In Eindhoven komt dat echt van pas. Wij zijn een stad waar ontzettend veel gebeurt, er is een opeenstapeling van ambities. Veel collega’s willen zich beter bekwamen en deze opleiding biedt dan een uitkomst.”

Ook Helma Born ziet MCD-alumni graag bij BPD rondlopen. “Wij maken het graag mogelijk dat mensen deze opleiding volgen. Je leert het vak echt doorgronden, bijvoorbeeld door je te verplaatsen in anderen.” Voor Sanne Uiterwaal ligt daar zelfs de kracht: “Gebiedsontwikkeling is samenwerking. De oplossing voor een probleem ligt vaak in de ruimte tussen de disciplines. Dat leer je bij de MCD. Studenten volgen onder meer een Persoonlijk OntwikkelingsTraject (POT) op basis van eigen projecten. Dat heeft meteen een spin-off naar de rest van de organisatie waar ze werken.”

De waan van de dag

Maar kunnen mensen wel naar een opleiding als ze hard nodig zijn op de werkvloer en daar (vaak) worden geleefd door de waan van de dag? Wat betekent dat voor hun toch al hoge werkdruk? Schreuder: “Dat geluid hoor ik vaker. Maar je moet op dit punt echt anticyclisch denken. Dus: nu investeren voor je rendement later, ook al is de druk hoog. Ik geef toe: dat is best ingewikkeld, want goede mensen zijn schaars. Maar als organisatie zul je de ruimte moeten geven voor die groei. De collega die eraan begint, verdient aandacht van de leidinggevende. Maar de organisatie en de deelnemer krijgen er enorm veel voor terug.”

Voor de deelnemer zijn dat interessante casussen en colleges, werksessies, excursies, een buitenlandreis en contact met state-of-the-art wetenschappers. Het klinkt als een droomopleiding voor de doelgroep: mensen met een afgeronde wo-opleiding, minimaal vijf jaar relevante werkervaring en voor hbo-professionals een pre-master.
Is dat wel te doen? Voor deelnemers bijvoorbeeld met een gezin, die hechten aan een gezonde werk-privébalans? Uiterwaal: “Je bent er één dag per week mee bezig, plus één dag studiebelasting die je naar inzicht kunt inplannen. Voor de gemiddelde deelnemer, nu rond de dertig, is dat te doen. Sommigen zien het ook als een cadeau: ze hebben even ‘eigen tijd’.”
Is de MCD wel bekend genoeg? Op dit punt lijkt verbetering mogelijk. Carlo Schreuder: “Soms wordt ook nog wel gedacht dat de opleiding iets van en voor de Randstad is. Dat is absoluut niet zo. Gebiedsontwikkelingsopgaven zijn overal. De vereiste kennis op strategisch niveau is dus ook overal hard nodig.” Hoe meer mensen meedoen, hoe groter de vijver van strategische gebiedsontwikkelaars wordt. Waardoor uiteindelijk minder tijdelijke interventies nodig zullen zijn, verwacht Uiterwaal.

Investering

Wacht even. Wat gebeurt er als een van je medewerkers na een afgeronde MCD-opleiding doodleuk aankondigt dat hij een andere baan heeft gevonden? Schreuder, laconiek: “Zoiets kan gebeuren. Ik vind dat je op dat gebied niet egoïstisch mag zijn. De investering betaalt zich dan elders uit.” Uiterwaal bevestigt dat: “Je komt elkaar altijd weer tegen. De kennis gaat niet verloren. De opgebouwde expertise blijft bijdragen aan gebiedsontwikkelingen.” Born is het eens: “Voor het vak als geheel kan zo’n switch juist wel goed zijn. Ik ben er niet zo bang voor. En over de kosten van de opleiding kunnen de oude en nieuwe werkgever praktische afspraken maken.”

Helma Born volgde de opleiding zelf (en won overigens in 2010 de tweede MCD Kennisnetwerk-scriptieprijs). Ze vond het vooral geweldig dat ze op onbekend, maar belangrijk terrein terecht kwam. “Er was bijvoorbeeld een heel interessante module over de economie van steden en regio’s. We bogen ons over vragen als: waar verdient een stad zijn geld mee? Of: wat is brede welvaart? Dat zijn vragen die je je als gebiedsontwikkelaar niet direct stelt, maar die wel belangrijk zijn.” Schreuder noemt andere onderwerpen: “De sociaal-maatschappelijke aspecten van gebiedsontwikkeling. De kansen – en dus een keer niet de gevaren – van de energietransitie. Daar gaat het over. Daar kun je veel van opsteken.”
Hij vindt tot slot dat grote ondernemingen als ASML, Shell of het Rotterdamse Havenbedrijf eigenlijk ook deelnemers naar de MCD-opleiding zouden moeten afvaardigen. “In zekere zin zijn dat ook grote ontwikkelaars. Of denk eens aan Defensie! En aan energiebedrijven, waterschappen. In wezen gaat gebiedsontwikkeling om de weerbaarheid van de Nederlandse samenleving. Weerbaarheid op het gebied van wonen, klimaat, veiligheid, disrupties, noem het maar op. Dat vergt een totaal andere blik en die blik kun je het beste scherpen in een opleiding als de MCD.”