De kansen voor flexkoopwoningen: “Ze komen er niet vanzelf”

Platform31 verrichtte het onderzoek naar de flexkoopwoning in opdracht van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Geconstateerd wordt dat flexwoningen (verplaatsbare woningen op een tijdelijk beschikbaar perceel) tot op heden vooral in de huursector worden aangeboden. De onderzoekers vermoeden dat dit samenhangt met een aantal risico’s en onzekerheden, die onder meer samenhangen met de eventuele verplaatsing van de woning, de waardeontwikkeling op termijn en het kunnen verkrijgen van een hypotheek. Tegelijkertijd, zo wordt gesteld in de inleiding van het onderzoek, kan de flexkoopwoning met een permanente bouwkwaliteit een betaalbaar alternatief vormen in de huidige (en op veel plaatsen zeer overspannen) woningmarkt.

Het overzicht van acht gerealiseerde voorbeeldprojecten met flexkoopwoningen laat een behoorlijke variatie zien in de manier waarop de projecten tot stand zijn gekomen en de opdrachtgevers die hierbij zijn betrokken. Er zijn initiatieven van bewoners zelf, zoals de woningen in het project De Hopman in Aarle-Rixtel en de tiny houses in het Friese dorp Hardegarijp. Daarnaast zijn er meer professionele aanbieders, zoals de stichting Minitopia die na een eerste project in Den Bosch inmiddels op meer plekken woningen ontwikkelt (samen met de bewoners). In Sprang-Capelle zijn de 15 woningen ontwikkeld door woningcorporatie Casade. Ook private partijen melden zich inmiddels op de markt: gebiedsontwikkelaar Blauwhoed heeft het concept WIJk geïntroduceerd (en de eerste projecten gerealiseerd) en Groundshare plaatst woningen op stukken tuin of grond die door particulieren ter beschikking worden gesteld.

Eigen geld

Uit de projectbeschrijvingen komt al naar voren dat vraagstukken rondom financiering en woningwaarde de belangrijkste bottlenecks voor de realisatie van flexkoopwoningen vormen. De prijzen van de (vaak industrieel geproduceerde) woningen zijn weliswaar bescheiden (tussen de 120.000 en 250.000 euro) maar banken zijn volgens de onderzoekers “terughoudend om hypotheken te verschaffen, en zeker tegen voorwaarden die gelden voor een reguliere financiering. Dat betekent dat eigen geld nodig is. Dat kan in de vorm van spaargeld, inbreng van eerdere overwaarde, of via familieleningen of -schenkingen.” Als banken al financieren, moet de lening vaak versneld worden afgelost en ook worden garanties van andere partijen gevraagd om de gepercipieerde risico’s af te dekken. Een andere belangrijke onzekerheid voor de aspirant-kopers van een flexwoning wordt gevormd door het perspectief op termijn: wat gebeurt er met de woning als de tijdelijke locatie niet meer beschikbaar is? Gemeenten geven niet altijd een garantie af dat er dan een vervangende locatie beschikbaar is.

Om flexkoopwoningen een volwaardige plek op de Nederlandse woningmarkt te geven, is het dus zaak om deze onzekerheden te beperken. Platform31 spreekt meerdere partijen daarop aan. Gemeenten kunnen de beschikbaarheid van een vervolglocatie garanderen (of daarvoor een inspanningsverplichting afgeven), waardoor financiers eerder happig zullen zijn om een lening te verstrekken. Daarnaast kan ook het Rijk haar rol pakken, bijvoorbeeld door de sinds 2025 actieve “marktmeester” van het RVO ook te laten acteren voor koopwoningen. Of door het openstellen van de zeven aangewezen “flexcity's" hiervoor, dit zijn “reserveterreinen bij een aantal steden waar overtollige flexwoningen van corporaties altijd een plek kunnen vinden. Die achtervang zou ook voor flexkoopwoningen kunnen gelden. Dit beperkt het risico dat uiteindelijk geen herplaatsingslocatie gevonden kan worden, en verhoogt de restwaarde.” Ten slotte zouden ook banken en de NHG verruimingen in hun financierings- en garantiebeleid kunnen aanbrengen.

De conclusie van de marktanalyse luidt dat flexkoopwoningen kunnen voorzien in het marktsegment van goedkope koopwoningen (dat nu nauwelijks meer bestaat) en door de industriële bouwwijze snel kunnen worden neergezet. De onderzoekers benoemen drie verbetermogelijkheden die op korte termijn de kansen voor flexkoopwoningen vergroten:
- Het openstellen van de rijksgarantieregeling voor financiële en fysieke herplaatsing voor flexkoopwoningen (dat is nu voorbehouden aan flexwoningen in de sociale huur.
- Het introduceren van een “restwaardegarantie”: “een garantie dat de woningen niet in de afgesproken periode (van bijvoorbeeld vijftien jaar) hoeven te worden afbetaald en afgeschreven. Dit verhoogt de restwaarde.”
- Het opnemen van de flexkoopwoning in de verplichte 30 procent sociale bouw bij nieuwbouw. “Die 30 procent heeft momenteel alleen betrekking op sociale huur; deze definitie zou uitgebreid moeten worden met sociale flexkoopwoningen, eventueel met een nader te bepalen maximum aanschafprijs. Dat maakt het aantrekkelijker voor gemeenten en ontwikkelaars om flexkoopwoningen te plaatsen.”

Bovenal is volgens Platform31 een gezamenlijke inspanning van alle betrokken partijen noodzakelijk om van de flexkoopwoning een succes te maken.