platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Redactioneel

Dwars door de traditionele juridische verkaveling heen

Dwars door de traditionele juridische verkaveling heen

GO recensie cover

13 mrt 2018 - Onlangs verscheen de tweede druk van het Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling. Het is geschreven door Arjan Bregman, Regina Koning en Rob de Win; allen zijn zeer ervaren in de wereld van gebiedsontwikkeling. De eerste druk verscheen relatief kort geleden, in 2015. Sindsdien is, volgens het voorwoord, de regelgeving op diverse vlakken gewijzigd en de nodige jurisprudentie verschenen. Daarnaast zijn, in vergelijking met de eerste druk, de onderwerpen grondbeleidsinstrumenten en aanbesteding uitgebreider omschreven. Lees hieronder de boekrecensie van Fred Hobma, universitair hoofddocent Omgevingsrecht aan de TU Delft.

De praktijk van gebiedsontwikkeling zelf is ook veranderd. De achterflap van het boek vermeldt hierover: ‘Waar in het verleden een grootschalige aanpak en een hoog ‘blauwdrukkarakter’ van veel plannen kenmerkend waren, wordt nu veel meer rekening gehouden met toekomstige onzekerheden. Ook is het zwaartepunt van de gebiedsontwikkelingsopgave verschoven van uitleglocaties naar locaties binnen het bestaande bebouwde gebied.’
De doelgroep van het boek bestaat uit studenten, maar ook publieke en private partijen (en hun adviseurs) die werkzaam zijn in de gebiedsontwikkeling.

Het boek is positiefrechtelijk van aard: het geldende recht wordt beschreven, waarbij de insteek niet is om kritiek te leveren of aanbevelingen voor wijzigingen te doen. Op een paar plaatsen wordt expliciet een doorkijkje geboden naar de komende Omgevingswet. 

Vanuit juridisch perspectief is het een bijzonder boek. Er bestaan namelijk nauwelijks juridische boeken met ‘gebiedsontwikkeling’; in de titel. De bestaande juridische literatuur over gebiedsontwikkeling is verkaveld over verschillende rechtsgebieden: publiekrecht (omgevingsrecht, ruimtelijk bestuursrecht), privaatrecht (overeenkomstenrecht, zakenrecht en rechtspersonenrecht), Europees recht (aanbestedingsrecht) en fiscaal recht. Vanuit elk rechtsgebied wordt zo een deel van gebiedsontwikkeling beschreven. Het mooie van het Juridische Handboek Gebiedsontwikkeling daarentegen is dat het dwars door de traditionele juridische verkaveling heen gaat. ‘Gebiedsontwikkeling’; staat centraal en alle juridische (sub)disciplines die daarvoor relevant zijn, zijn bijeengebracht.
De hoofdstuktitels bewijzen dat:

1. Inleiding
2. Publiekrecht en privaatrecht bij gebiedsontwikkeling
3. Gebiedsontwikkeling en het omgevingsrecht
4. Gebiedsontwikkeling en grondbeleid
5. Rechtsvormen bij gebiedsontwikkeling
6. Aanbesteding en staatssteun bij gebiedsontwikkeling
7. Fiscale aspecten bij gebiedsontwikkeling
8. Risico’s en veranderende omstandigheden bij gebiedsontwikkeling
9. Praktijkvoorbeelden van (samenwerking bij) gebiedsontwikkeling

Een hoofdstuk met praktijkvoorbeelden van gebiedsontwikkelingen (hoofdstuk 9, met 70 bladzijden) is uitzonderlijk voor juridische handboeken. Ik vind het grote toegevoegde waarde hebben. Zowel voor studenten als voor de praktijkbeoefenaars. Het zijn geen complete weergaven van de gemaakte contracten, maar beschrijvingen van de gemaakte plannen en contracten. Een aantal kernbepalingen uit contracten wordt wel letterlijk aangehaald. De lezer ziet in de praktijkvoorbeelden hoe al het in de voorgaande hoofdstukken behandelde in concrete gevallen bijeenkomt. Het zijn overigens dezelfde praktijkvoorbeelden als in de eerste druk.

Het belang van het boek voor de praktijk blijkt verder onder meer uit hoofdstuk 8 ‘Risico’s en veranderende omstandigheden bij gebiedsontwikkeling’. Gebiedsontwikkeling is (ook) een economische activiteit en in dat verband zijn ‘risico’s’ relevant. Normaliter zie je in juridische boeken geen apart hoofdstuk over risico’s. In het Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling gelukkig wel. Ik kan me goed voorstellen dat betrokkenen aan publieke en private zijde in een project nota nemen van de beschreven grondexploitatierisico’s (plankostenrisico, verwervingsrisico, bodemrisico’s, erfgoedrisico, prijsrisico, afzetrisico), vastgoedexploitatierisico’s (afzetrisico, prijsrisico), het risico van publiekrechtelijke procedures en het politieke risico.

Gebiedsontwikkelingsprojecten zijn per definitie langdurend. Tegelijkertijd zijn ze dynamisch: gedurende de looptijd kan er van alles veranderen. Geheel terecht adresseert het handboek het dynamische karakter van gebiedsontwikkelingsprojecten in par. 8.4 dat gaat over gewijzigde omstandigheden bij gebiedsontwikkeling. Ook par. 2.8.3 gaat over dynamiek in de zin dat de gebondenheid van de overheid aan gemaakte afspraken wordt besproken. Hier komt, met verwijzing naar jurisprudentie, onder meer de vraag aan de orde of de crisis een onvoorziene omstandigheid is. 

Er wordt altijd samengewerkt tussen publieke en private partijen bij gebiedsontwikkeling. Zo is bijna nooit 100% van de grond in uitsluitend private of publieke handen. Opvallend is daarom dat het Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling relatief weinig bladzijden besteedt aan publiek-private samenwerking (PPS). Tegenwoordig wordt veelal gebruik gemaakt van louter contractuele PPS. Dat heeft (in elk geval deels) te maken met de, sinds de crisis, verminderde populariteit van relatieve zware PPS-constructies met behulp van privaatrechtelijke rechtsvormen. Juist daarom had mijns inziens de verscheidenheid aan contractuele varianten van publiek-private samenwerking en ook de fasering van gebiedsontwikkelingsovereenkomsten wat meer aandacht verdiend in hoofdstuk 5. Hetzelfde geldt voor de samenwerkingsmodellen voor grondexploitatie (par. 8.3). Ik kan me voorstellen dat er uitgebreider was ingegaan op de gemeentelijke grondexploitatie, het bouwclaimmodel, het joint venture-model en het concessiemodel. 

Juridische basiskennis is vereist voor kennisneming van het boek. Op nogal wat plaatsen worden overwegingen in uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State of Hoge Raad aangehaald en tamelijk gedetailleerd besproken. Maar daarvoor is het ook een juridisch handboek gebiedsontwikkeling. 

Is dit een handboek? Voor een handboek geldt een aantal criteria. Ik denk aan: heldere structuur, goede leesbaarheid, toegankelijkheid via gedetailleerde inhoudsopgave en uitgebreid register, geen overdaad aan details, verwijzing naar literatuur voor verdere verdieping en zelfstandige leesbaarheid van hoofdstukken. Op al deze criteria scoort het boek goed. Het verdient daarom naar mijn mening zonder meer de titel ‘handboek’.

Samenvattend: het Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling heeft een unieke positie in de juridische literatuur. Het geeft dwars door alle rechtsgebieden heen een overzicht van wetgeving, jurisprudentie, risico’s en voorbeelden van gebiedsontwikkeling. Ook voor praktische vragen is raadpleging aanbevolen. Om een laatste voorbeeld daarvan te noemen: par. 8.4.4 bespreekt de vraag hoe in geval van ‘krimp’ of planologische overcapaciteit het risico van planschade bij het wegbestemmen van bouwtitels uit een bestemmingsplan kan worden voorkomen. Wie als student of als praktijkbeoefenaar in één boek een actuele bespreking van het gebiedsontwikkelingsrecht wil, maakt met het Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling beslist een goede keuze.


Het Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling vormt samen met het al wat oudere PPS en gebiedsontwikkeling (Wolting e.a., 2011; met nadruk op het publiek perspectief) en het nieuwe Zo werkt gebiedsontwikkeling (De Zeeuw, 2017; met nadruk op het praktisch perspectief) de ijzeren driehoek van literatuur over gebiedsontwikkeling.

Auteur

Fred Hobma
Fred Hobma

Afdeling Management in the Built Environment, TU Delft

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte