Eerst noodopvang, daarna permanente gezinshuisvesting: de aanpak in Almelo

Het zijn twee thema’s die Nederland volop bezig houden: de opvang van asielzoekers en de woningnood. Op lokaal niveau komen de vraagstukken pregnant bij elkaar, zo ook in Almelo. En soms gebeurt dat ook onder grote druk, zoals in het geval van de in Oekraïne uitgebroken oorlog. Bart Greven, bij de gemeente werkzaam als senior projectleider gebiedsontwikkeling, schetst de situatie: “Deze vluchtelingen kwamen snel en in één keer onze kant op en dan moet er ad hoc het nodige geregeld worden, zo ook in onze gemeente. Scholen, gymzalen, leegstaande kantoorpanden: daar werd de toevlucht tot genomen. In Almelo hebben we een oud internaat hiervoor omgebouwd. We dachten: een paar maanden, hooguit een jaar of twee, dan is het wel voorbij. Want dergelijke opvangplekken zijn vaak al in beeld voor herbestemming en transformatie.”

Permanente toekomst

Het liep anders, de oorlog duurde langer, zo vervolgt Greven. “De tijdelijke opvanglocatie zou in 2025 vrijkomen voor woningbouw, dus door de politiek werd op een gegeven moment gevraagd: hoe staat het ermee? Toen moeten we een nieuwe locatie gaan zoeken voor de opvang van de Oekraïners.” Na een onderzoek waarin meerdere locaties de revue passeerden, kwam een terrein aan de Schelfhorstdwarsweg in beeld, aan de noordkant van de stad. “Een plek die we eerst zouden kunnen inzetten voor de tijdelijkheid, maar daarna voor een meer permanente toekomst.” De eerste gedachten aan gemeentelijke kant gingen – zoals dat vaker gaat in Nederland – uit naar tijdelijke bouw die op termijn dan weer het veld ruimt. Greven: “De aangrenzende buurt zag dat echter niet zitten. De bewoners daar gaven aan: dit wordt dan toch weer een invulling voor 10 à 15 jaar, dat voelt voor ons als permanent. Dus doe het dan liever in één keer goed. Dat triggerde ons om het anders aan te pakken.”

Geen doorsnee barakken maar echte woningen, die op termijn bruikbaar zijn voor de Almelose inwoners – zie daar in één zin het combinatieconcept waar de gemeente Almelo op wilde inzetten. Bij BAM Wonen kwam de tenderuitvraag langs en commercieel manager Tom Stolker weet dat de eerste reactie luidde: niet interessant. “Omdat wij dachten, het zal tijdelijke bouw zijn. In dat veld zijn wij niet onderscheidend. Maar het bleek om tijdelijke bewoning door verschillende groepen te gaan. Met een veel hogere en meer toekomstbestendige kwaliteit.” En met een betere businesscase, zo vult Greven aan: “Er gaat veel geld om in de opvang van asielzoekers. Dat geld kunnen we veel efficiënter en beter te gebruiken door het in te zetten voor een meer duurzame oplossing. Uiteraard stond dit proces onder de nodige tijdsdruk maar we hebben gezegd: we gaan het op de goede manier doen – en dan duurt het maar wat langer.”

Krediet aflossen

Dat “langer” blijkt in de praktijk gelukkig behoorlijk mee te vallen. De gemeente ontwikkelde de aanpak begin 2025, in maart tekende de gemeenteraad voor een krediet van een kleine 20 miljoen euro (voor grondaankoop en bouw) en eind 2025 werd BAM geselecteerd. En niet-alledaags: met de gemeente zelf als opdrachtgevende partij. Greven: “Door de ontwikkeling zelf op te pakken, houden we de meeste grip. Ons voorstel voor de raad behelsde dan ook de grondaankoop, de ontwikkeling, de realisatie en het beheer – om de woningen op termijn te verkopen. Het krediet wordt op termijn afgelost met de verkoop van de woningen, dus dit plan gaat niet ten koste van andere gemeentelijke programma’s. Daarbij speelde ook mee dat de raad vond dat er genoeg sociale woningbouw in de stad was; een woningcorporatie was zodoende geen logische samenwerkingspartner. We konden het beter zelf doen.” Als de opvang aan de Oekraïense huishoudens op termijn afloopt, zal de gemeente bepalen aan wie de woningen worden verkocht. “Dat kan even goed een corporatie zijn, voor een verhuur in de middenhuur. Maar een belegger kan ook, of aan particulieren als individuele koopwoningen.”

Greven heeft in zijn eigen loopbaan zelf ook eerder woningbouw gerealiseerd en hij kon intern de collega’s overtuigen: “Het is geen hogere wiskunde, ook al hebben we dan geen traditie in het zelf ontwikkelen zoals Leiden die bijvoorbeeld wel heeft. Maar we kunnen een partij selecteren die hier goed in is en zelf hebben we de kennis over de grondexploitatie en de planologie. Dan heb je als gemeente voldoende regie.” Voor het sociaal beheer worden na de oplevering onder meer de nodige buurtconciërges aangesteld. “Het team dat de bewoners nu begeleidt gaat in zijn geheel mee, ook voor de toeleiding naar werk en dergelijke.”

Geen eisen aan uitvoering

BAM Wonen schreef op de gemeentelijke tender in met haar Flow-concept dat inzet op volledige houtbouw, zo maakt Tom Stolker de overstap naar de realisatie: “De gestelde eisen op het gebied van duurzaam en bouwsnelheid sloten daar het beste bij aan.” Greven: “Bewust hebben we als gemeente geen eisen gesteld aan de uitvoering van de woningen. We hebben alleen gezegd: er moeten 450 mensen in kunnen wonen. En de woningen moesten op termijn geschikt zijn voor permanente bewoning.” Stolker: “Die insteek helpt ons als conceptuele bouwer natuurlijk heel erg. Dat er niet een vuistdik programma van eisen ligt waar we aan moeten voldoen. In dit geval konden we daardoor bijvoorbeeld de nodige variatie in de woningplattegronden aanbieden. Daar hebben we ook over gespiegeld met de markt, in dit geval met een woningbelegger: hoe kijken jullie tegen de woningen aan? Deze gaf ook aan richting de gemeente: als jullie de woningen niet kunnen of willen verkopen, nemen wij ze graag over. Dat gaf vertrouwen.” Greven: “We hebben zelfs vooraf niet gezegd dat we per se voor de goedkoopste aanbieding zouden gaan. Je ziet vaak bij overheden dan men gaat voor de laagste prijs en dat er een navenant goedkoop product wordt neergezet. Wij wilden liever een kwalitatief hoogwaardig en duurzaam plan, met voldoende marktwaarde ook op de langere termijn.”

Terugkijkend op het proces concludeert Bart Greven dat de ontwikkeling van permanente woningen niet onevenredig veel meer energie of tijd heeft gevergd: “Je moet je eigen kennis mobiliseren en inbrengen, zeker. Maar als we aan reguliere asielopvang doen, vergt dat ook veel inzet van de gemeente. In dit geval hebben we er direct een toekomstbestendig woningbouwplan aan gekoppeld. En dan helpt het uiteraard ook dat we een krachtdadig gemeentebestuur hebben dat zei: we gaan hiervoor. Er waren de nodige discussies met de aangrenzende woonbuurt, maar de raad gaf uiteindelijk aan: waar we ook gaan bouwen, die discussies zullen er altijd zijn. Deze aanpak is goed voor de stad en voor de toekomst.” Tom Stolker ziet in het verlengde van deze conclusie ook toepassingsmogelijkheden in andere gemeenten: “Het geheel overziend is dit een heel goede, slimme en doordachte zet vanuit de gemeente. Daarom hopen we dat meerdere gemeenten zullen zeggen: als Almelo het kan, waarom wij dan niet?”