Exclusieve verdichting in Berlijn: project Am Tacheles roept discussie op

Wie de afgelopen decennia op architectuurexcursie naar de Duitse hoofdstad is geweest – en wie is dat nu niet, Berlijn geldt op veel thema’s nog steeds als gidsstad – is er vast langsgekomen: het Tacheles-gebied. Gelegen op een perceel in de driehoekige taartpunt van het noordelijk deel van de Friedrichstraße en de daarop uitlopende Oranienburger Straße was dit vanaf de jaren negentig van de vorige eeuw een bijzondere bestemming. Waar op veel plekken in de stad nieuwbouw het beeld ging bepalen van de stad (zoals rond de Potsdamer Platz) werd Tacheles – jiddisch voor ‘klare taal’ c.q. ‘iemand onverbloemd de waarheid zeggen’ – het symbool van de Berlijnse krakers- en kunstenaarsscene.

Nieuw winkelconcept

Tacheles maakte onderdeel uit van de zogenaamde Friedrichstraßenpassage, een geheel van winkelstraten met zowel ingangen aan de Friedrichstraße als aan de Oranienburger Straße in de Spandauer Vorstadt. Dit complex werd in 1908 geopend voor het publiek; na de Kaiserpassage was het de grootste passage in de stad. Verantwoordelijk voor het ontwerp was Franz Ahrens; hij gaf vorm aan een bijzondere formule waarbij de winkels niet onderling gescheiden waren maar in elkaar overliepen. Klanten betaalden aan een centrale kassa. Zelfs voor Berlijnse begrippen was dit wellicht iets teveel van het goede: al na een paar maanden na de opening ging het complex failliet. Tot 1914 was het vervolgens in gebruik als winkel binnen het Wertheim-concern, waarna ook voor deze eigenaar een faillissement volgde (en WOI uitbrak).

Het gebruik in het verdere verloop van de 20ste eeuw was divers, zo vestigde AEG hier het ‘Haus der Technik’. Daarna namen de Nazi’s de plek over (in de kelders werden gevangenen opgesloten en ook de SS hield hier kantoor). In de Tweede Wereldoorlog was hier door de geallieerden flink gebombardeerd (waarbij ook de nabijgelegen Nieuwe Synagoge werd beschadigd) en na de oorlog kwam het gebied aan de oostzijde van de muur terecht. De toenmalige communistische bestuurders van DDR deden in 1980 nog een extra duit in het zakje met extra sloopwerkzaamheden, zoals ze eerder aan Unter den Linden bijvoorbeeld het voormalige Stadtschloß lieten opblazen. Elke referentie aan decadentie en kapitalisme moest worden verwijderd, want die was ook hier wel degelijk aanwezig. Zo sneuvelde de bijzondere koepel van staal en glas die in 1924 op de passage was aangebracht. Het gevolg was dat er naast het Tacheles-gebouw een grotendeels lege vlakte resteerde.

Geen vrije meningsuiting

De communisten besloten uiteindelijk tot volledige afbraak – die in april 1990 moest beginnen. Hier zou een nieuwe weg worden aangelegd. De val van de muur gooide ook hier roet in het eten en de groep ‘Künstlerinitiative Tacheles’ (dat deze naam koos om te prosteren tegen het gebrek aan vrije meningsuiting in de DDR) kraakte het complex in februari 1990. De gemeente wees in 1992 het gebouw aan als historisch monument, waarna afbraak van de baan was. In de jaren die volgden, vestigden zich hier tientallen kunstenaars en werden functies als een bioscoop, galeries en horeca gevestigd. Tal van memorabele kunstuitingen vonden hier plaats.

Ontwikkelaar Fundus Gruppe kocht de 25.000 m2 grote locatie in 1998 negentig van de stad Berlijn voor een kleine 3 miljoen D-mark. De Amerikaanse stedenbouwkundige Andrés Duany (in Nederland korte tijd bekend door zijn pleidooi voor New Urbanism) kreeg de opdracht voor een totaalontwerp dat in totaal 400 miljoen euro zou moeten gaan kosten. In de tussentijd van planning en financiering kregen de kunstenaars het complex voor een periode van tien jaar in beheer.
Aan het einde van deze periode kon ook Fundus Gruppe niet meer aan haar verplichtingen voldoen (door onder meer financiële problemen bij andere vastgoedprojecten); de HSH Nordbank werd eigenaar om het complex eerst te laten ontruimen en het een paar jaar later over te doen aan de New Yorkse investeerder Perella Weinberg Partners (PWR). Voortbouwend op het gedachtengoed van het plan van Duany (met vijf verschillende gebouwen in een retro-stijl) maakten de Zwitserse architecten Herzog De Meuron een nieuw ontwerp voor de locatie, die herdoopt werd tot ‘Am Tacheles’. De romantische retro-architectuur van Duany werd ingewisseld voor een meer eigentijds beeld.

Drie pleinen

In 2019 werd de eerste steen gelegd voor het nieuwe complex met 275 woningen in zeven woongebouwen, 42.500 m2 kantoor en 5.500 m2 voor cultuur (inmiddels ingenomen door het fotomuseum Fotografiska, dat in 2010 een eerste vestiging in Stockholm opende). Op de projectwebsite wordt het geafficheerd als “The most exciting urban planning project in the metropolis”. Drie kleinere, openbare pleinen maken naast de in ere herstelde winkelpassage deel uit van het project: Hofgarten, Johannisplatz en het Aaron-Bernstein-Platz. In 2024 vond de finale oplevering plaats van het project.

Een bezoek dit voorjaar aan het gebied op een grijze zaterdag maakt duidelijk dat van een bruisend stedelijk quartier (nog) geen sprake is. Bezoekers zijn er niet, in ieder geval niet of nauwelijks op straat. Een van de winkelruimtes is in gebruik als sportschool annex yogaruimte. Lang niet alle winkelruimtes lijken nog te zijn te verhuurd. Wat er wel open is, mikt op de beter verdienende doelgroep. Er zijn nodige hippe voedselwinkeltjes zoals Green & Protein en Lakrids by Bülow, massagesalons en diverse koffiehuizen en horeca (zoals The Dry Gin and Beef Club Berlin).

De autofabrikanten Cadillac en Cupra hebben zich hier gevestigd, indachtig de Berlijnse traditie dat automerken zich hier met flagstores vertonen aan de hoofdwinkelstraten (zoals BMW aan de Kurfürstendamm en VW aan de Friedrichstraße). Het oude Tachelespand is nu omgeven met nieuwbouw. Het kantorenprogramma en het grootste deel van de woningen zijn ondergebracht in stevig gestapelde complexen, behoudens een rijtje stadswoningen aan de Johannisstraße waar sprake is van een kleinere stedenbouwkundige maat en schaal (tot en met kleine voortuintjes aan toe). De inrichting van de openbare ruimte is stenig, met kleine beplantingsvlakken voor bomen.

Betaalbare steden

Hoe is Am Tacheles ontvangen in Berlijn en Duitsland? Over het algemeen niet bijzonder positief. Onder de kop “Wie das Tacheles seine Seele verlor” (Hoe Tacheles zijn ziel verloor) laat Der Spiegel onder meer toenmalige kraker Jochen Sandig aan het woord, die inmiddels cultuurmanager is geworden: Zij die de stad aantrekkelijk gemaakt hebben, worden verdrongen. Dat noemt men in goed Duits ‘Gentrificatie’. Daarom doet het me zo zeer, en kan ik niet zo makkelijk zeggen: Ach ja, so what, wat maakt het uit. Het maakt zeker wat uit.” Der Spiegel sluit af met deze conclusie: “De toenmalige regerende burgemeester Wowereit heeft de stad ooit als ‘arm, maar sexy’ beschreven. Ondertussen is Berlijn duur en eerder onsexy: net als alle metropolen.”

De kwaliteitskrant Frankfurter Allgemeine velt een nog steviger oordeel: “Berlijns omstreden nieuwe woongebied am Tacheles laat de gevolgen zien van een impulsieve planologie.” Redacteur Niklas Maak schrijft in zijn artikel onder de kop ‘”Hoe de hoofdstad zichzelf onteigend heeft”: “De façade knalt op monotone wijze door de 150 meter lange passage heen, alsof die met een 3dprinter geprint is, waarbij de architecten de uitknop niet meer konden vinden. Het is wel grappig, dat men aan het einde van het project op een praktijk voor slaap- en snurktherapie stuit.” Zijn conclusie: “Alleen met champagne is het hier uit te houden.”

Speeltuin voor de rijken

Op de website Citymonitor wijst Johannes Novy op de stevige vastgoedprijzen van het project. Zo kostten appartementen kostten hier nieuw 15.000 euro per m2 en huurprijzen lopen op tot circa 6.000 euro per maand. Het genoemde Fotografiska-museum vraagt 14 euro entree. Waar velen in de stad – wellicht wat naïef – hadden gehoopt op een Tacheles 2.0 waarin kunst en cultuur blijvend toegankelijk en bereikbaar zouden blijven, komen zij nu bedrogen uit aldus Novy: “What they got, however, is a project destined to complete the neighbourhood’s transformation into a posh, tourist-friendly playground for the rich. A project that takes up more than two hectares of prime real estate, that was pushed through without meaningful citizen participation, and that, offers not one iota in the way of tangible community benefits such as affordable or at least below-market-rate housing.”

De discussie over betaalbaar wonen in Duitse steden speelt op meer plekken; in de hoofdstad Berlijn en daarbuiten. De kritiek op het project Am Tacheles kunnen we zien tegen het decor van al jaren durende protesten tegen het privatiseren van de Berlijnse woningvoorraad, door de verkoop van betaalbare woningen aan investeringsmaatschappijen. Huurstijgingen zijn daarvan een gevolg. Rond het jaar 2000 vielen er nog 430.000 woningen in Berlijn onder het regime van door de landelijke overheid vastgestelde huren, die alleen aan huishoudens met een gering inkomen mochten worden verhuurd. In 2021 waren dat er nog 123.000.

Protesten

Het heeft in Berlijn en diverse andere Duitse steden al meermalen tot demonstraties geleid. De Berlijnse overheid probeerde in 2021 een huurplafond in te schakelen waardoor vele huren omlaag zijn gegaan. Enkele maanden later werd deze actie echter ongrondwettelijk verklaard waardoor alles terugbetaald moest worden. In datzelfde jaar stemde een meerderheid van de Berlijnse kiezers voor een onteigening door de staat van grote vastgoedbedrijven.
En de discussie duurt ondertussen onverdroten voort. Zo bestaat er in Hamburg een groeiende weerstand tegen ontwikkelaars die dure ‘Mikro-Apartments’ aanbieden. Deze kleine, al dan niet gemeubileerde, woningen vallen buiten de regels van de ‘Mietspiegel’ en de ‘Mietpreisbremse’, twee instrumenten waarmee de overheid in Duitsland probeert de huurprijsontwikkeling nog enigszins te reguleren.

De nieuwe coalitie van CDU/CSU en SDP wil de crisis op de Duitse woningmarkt te lijf gaan door de bouwproductie flink te verhogen (met een “Wohhungsbau-Turbo”, aldus het Koalitionsvertrag) en te versnellen en tegelijkertijd de huurprijsstijgingen aan banden leggen. Zo wordt de genoemde ‘Mietpreisbremse’ voor vier jaar verlengd en komen er extra regels om de hoge huurprijzen voor kleine woningen aan te pakken. Ook lokaal wordt er actie ondernomen, zoals met de Schneller Bauen-wet in Berlijn. Of en hoe snel deze maatregelen effect zullen hebben in de overspannen stedelijke woningmarkten van onze Oosterburen, is vooralsnog afwachten. Datzelfde geldt voor dure projecten zoals Am Tacheles: worden deze afgeschaald naar meer betaalbare varianten? Die Zeit wird es zeigen.