Gat vrije sector huur kans voor grondexploitatie

Ferdinand Michiels, Frank ten Have en Jan Brugman

3 februari 2014

7 minuten

Nieuws Door stimulerende Rijksmaatregelen wordt de huidige woningvoorraad in Nederland momenteel sterk gedomineerd door koopwoningen en sociale huurwoningen. Slechts 5% van de voorraad heeft betrekking op huurwoningen in de vrije sector. Door de crisis en door regelgeving is de vraag naar vrije sectorhuurwoningen sterk toegenomen. Deze woningen worden om verschillende redenen door private partijen vooralsnog niet op grote schaal ontwikkeld. Daarmee wordt er niet voorzien in een toenemende maatschappelijke behoefte. Er zijn gemeenten die daarom pionieren met het zelf bouwen van woningen. Zij moeten ongetwijfeld gedacht hebben: “Als wij niets doen, wie dan…?!”

Een maatschappelijke behoefte zakelijk benaderen?

Toenemende behoefte

Ondanks de huidige crisis is er op de langere termijn nog steeds sprake van een woningbouwbehoefte op basis van de verwachte (afnemende) bevolkingsgroei. Het gaat hier vooral om gebieden in het westen, zuiden en het midden van Nederland.

Als gevolg van de crisis is de financierbaarheid van koopwoningen sterk afgenomen. Daarnaast is door Europese regelgeving de doelgroep voor de sociale huurwoningen aanzienlijk ingeperkt tot een gezinsinkomen tot circa € 34.000 per jaar. Op basis hiervan is de algemene verwachting dat de vraag naar voornamelijk middeldure huurwoningen (€ 700 - € 1.000 per maand) sterk zal groeien. Gezien het huidige marginale aandeel van vrije sector huurwoningen van slechts ca. 5%1 van de totale woningvoorraad, is de potentiële groei daadwerkelijk aanwezig.

Waarom wordt er niet gebouwd voor de vrije huursector?

Voor de beantwoording van deze vraag is voornamelijk gekeken naar de corporaties en de commerciële beleggers. Minister Blok heeft bij de hervorming van de corporatiesector een duidelijke lijn voor ogen, namelijk: corporaties moeten zich richten op de exploitatie van sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 681 per maand. Huurwoningen in de vrije sector zullen bij voorkeur worden gerealiseerd door marktpartijen (het principe: “minder corporaties, meer markt”). Verder wordt middels verschillende fiscale maatregelen een deel van het kapitaal van corporaties door het Rijk afgeroomd. Naar verwachting zullen corporaties de beperkte investeringsruimte voornamelijk inzetten voor renovatie en onderhoud van de bestaande portefeuille.2 Kortom, corporaties moeten enerzijds zich richten op sociale huurwoningen en anderzijds lijkt de investeringsruimte onvoldoende om überhaupt op grote schaal nieuwbouwwoningen te kunnen realiseren.

Commerciële beleggers zijn voornamelijk geïnteresseerd in opgeleverde wooneenheden in verhuurde staat (van een bepaalde minimum omvang) en minder in deelname in projectontwikkeling vanwege het risicoprofiel (in relatie tot het rendement). Daarnaast is er momenteel te veel onrust op het gebied van rijksbeleid, is financiering lastig voor particuliere beleggers en worden de gemeentelijke uitgifteprijzen als te hoog ervaren.3 Overigens zijn er in Nederland überhaupt relatief weinig grote beleggers actief die vrije sector huurwoningen ontwikkelen. Ook buitenlandse beleggers zijn niet op grote schaal actief in Nederland. De markt is voor hen relatief klein, niet liquide en niet transparant: de wet- en regelgeving wordt als complex ervaren.

Pionierende gemeenten

Voor bepaalde gemeenten in Nederland is een dergelijke situatie voor de lokale woningmarkt niet wenselijk. Die zijn daarom voornemens om de woningmarkt op gang te brengen door zelf woningen te realiseren dan wel te exploiteren. Hiervan zijn enkele voorbeelden te noemen: Assen (sociale huurwoningen), Edam-Volendam (koopwoningen), Almere (regiecorporatie), Den Haag (tijdelijke overname portefeuille corporatie), Eindhoven en Spijkenisse (achtervangconstructie niet-verkochte koopwoningen ten behoeve van de huursector). Enkele andere gemeenten hebben interesse getoond in de realisatie van huurwoningen voor eigen rekening en risico naar aanleiding van het initiatief van de gemeente Assen. Kortom, gemeenten springen in het gat van voornamelijk de huursector om de lokale woningmarkt op gang te brengen om daarmee te voorzien in een maatschappelijke behoefte.

Casus gemeente Rijswijk

Ook voor de gebiedsontwikkeling RijswijkBuiten in de gemeente Rijswijk is aantoonbaar dat er een behoefte is aan vrije sector huurwoningen, waar de lokale corporaties niet op in kunnen/willen spelen. In dit gebied worden meer dan 3.000 woningen ontwikkeld op een goed ontsloten locatie in een regio met een toenemende woningbehoefte. Voor de differentiatie in het gebied en het uitgiftetempo was het van belang om ook woningen in dit segment op korte termijn aan te bieden. Institutionele beleggers hebben eerder interesse getoond en een grondbod gedaan. Mede vanwege het ontwikkelrisico resulteerde de hogere rendementseis van de belegger in een lagere grondwaarde (ca. 25%). De gemeente vindt de grondwaarde zoals opgenomen in de gemeentelijke grondexploitatie marktconform. De gemeente zoekt dan ook naar andere mogelijkheden voor het realiseren van huurbeleggerswoningen.

Als corporaties niet kunnen bouwen en een institutionele belegger geen marktconform grondbod kan doen, hoe kan de gemeente Rijswijk dan wel bijdragen aan het voorzien in de maatschappelijke behoefte? De betreffende woningen bouwen en exploiteren voor eigen rekening en risico? En is dat voor een publieke partij wel verantwoord? De enige manier om hier antwoord op te krijgen is allereerst te kijken naar de zakelijke business case, alvorens tot een bestuurlijke afweging te kunnen komen.

Een bouwende ontwikkelaar heeft interesse getoond om samen met de gemeente te participeren in een joint venture (PPS-constructie) voor de bouw en exploitatie van vrije sector huurwoningen. Hiervoor is een business case gemaakt. Deze business case is vervolgens afgezet tegen twee alternatieve scenario’s, namelijk: 1) een traditionele gronduitgifte met een institutionele belegger en 2) een gemeentelijk woningbedrijf.

PPS-constructie
In dit model ontwikkelt en exploiteert de gemeente (tijdelijk) woningen in samenwerking met een bouwer middels een joint venture constructie. Uitgangspunt hierbij is het erfpachtinstrument, waardoor de totale financieringsbehoefte lager ligt. In de casus Rijswijk is uitgegaan van een inbreng van eigen vermogen van 30% door beide partijen (zie figuur).

De oorspronkelijke grondwaarde zoals opgenomen in de gemeentelijke grondexploitatie kan in dit model worden gerealiseerd en de gronden worden intern overgedragen aan de Algemene Dienst van de gemeente Rijswijk.

De totale investering van de ontwikkelingsmaatschappij wordt terugverdiend door de verhuur van de woningen en de verkoop van de verhuurde woningen aan het einde van de exploitatieperiode. Opgeleverde wooneenheden in verhuurde staat zijn voor beleggers immers extra aantrekkelijk.

Uit de business case is gebleken dat met een huurprijs van gemiddeld € 900 per maand en bij een langdurige verhuur de totale investering van de ontwikkelingsmaatschappij wordt terugverdiend. Naast de bouw- en bijkomende kosten is hierbij ook rekening gehouden met erfpachtcanon, leegstandskosten, beheer- en onderhoudskosten, rentekosten en aflossing externe financiering.

Naast de bouw- en bijkomende kosten is hierbij ook rekening gehouden met erfpachtcanon, leegstandskosten, beheer- en onderhoudskosten, rentekosten en aflossing externe financiering. Naast dekking van de totale investering, blijkt uit de business case dat het gemiddelde rendement op het eigen vermogen inflatiedekkend is. Voor de gemeente is dit ook relevant gezien het relatief lage rendement bij schatkistbankieren, waarbij decentrale overheden hun overtollig liquide middelen verplicht dienen aan te houden in de ‘schatkist’ van de Staat.

Uiteraard is deze business case ook niet vrij van risico’s. Een belangrijk risico in dit model is de verhuurbaarheid. De behoefte aan dergelijke woningen in RijswijkBuiten is echter aangetoond aan de hand van concrete aanmeldingen van toekomstige bewoners. Verder zijn de gehanteerde bouw- en bijkomende kosten in de business case door de bouwer zelf geraamd. Daarmee wordt verondersteld dat de bouw van deze woningen conform de kostenraming haalbaar is.

Tot slot is financiering ook een mogelijk risico. De business case toont echter aan dat op basis van de verwachte verkoopopbrengst en tussentijdse aflossing het herfinancieringsrisico aan het einde van de looptijd beheersbaar is. Mede hierdoor staat de betrokken bank positief tegenover deze business case.

Kortom, op basis van een zakelijke benadering, is de realisatie van vrije sector huurwoningen door de gemeente in een joint venture met een bouwer de moeite waarde om verder uit te werken.

Conclusie

Waar private partijen op dit moment geen marktconform grondbod doen, kunnen gemeenten op verantwoorde wijze zelf vrije sector huurwoningen realiseren en daarmee voorzien in een acute maatschappelijke behoefte. Gemeenten kunnen ervoor kiezen om risico’s zoveel mogelijk te delen door samen te werken met private partijen. De keuze voor dit model is, zoals eerder aangegeven, een vorm van risicobeheersing ten aanzien van de gemeentelijke grondexploitatie. Daarnaast worden ook aanvullende positieve effecten bewerkstelligd, zoals: bouwproductie (werkgelegenheid in de bouw), legesontvangsten, effecten op de OZB en het Gemeente Fonds en uiteraard ook een stimulans voor de verdere ontwikkeling van de betreffende locatie. Misschien kan op totaalniveau zelfs worden gesproken van een maatschappelijke business case!