platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Geef woningcorporaties meer ruimte om te bouwen

Geef woningcorporaties meer ruimte om te bouwen

nieuwe artikelserie corona omslag test

29 mei 2020 - In haar #crisiscollege pleit vastgoedeconoom Madeline Buijs er voor woningcorporaties meer financiële slagkracht te geven om tijdens de crisis te blijven bouwen. De verhuurderheffing moet dan ook op de schop en corporaties moeten aangespoord worden meer woningen toe te voegen in het middensegment.

Regeren is vooruitzien, zeker in een crisis. En daarom wil ik pleiten voor meer aandacht voor de rol van woningcorporaties voor de woningbouw. Juist woningcorporaties zijn de partij om de woningbouw aan de gang te houden tijdens een crisis. Commerciële opdrachtgevers trekken zich dan vaak terug, omdat de huizenprijzen dalen en het risico groter wordt dat nieuw gebouwde woningen niet worden verkocht. Dan blijft de commerciële partij met het verlies achter. Woningcorporaties hebben dat winstoogmerk niet en kunnen tijdens een crisis blijven bouwen. Dat anticyclisch bouwen zorgt ervoor dat het woningtekort niet verder oploopt en dat bouwers aan het werk kunnen blijven. Vanuit het kabinet is het streven om woningcorporaties anticyclisch te laten bouwen, maar om dit te laten slagen is een aantal maatregelen nodig.

Het huidige streven om tijdens de crisis door te gaan met bouwen is een duidelijke breuk met het beleid dat tijdens de vorige crisis is ingezet. De verhuurderheffing werd toen ingevoerd waardoor woningcorporaties inmiddels 1,7 miljard euro per jaar aan de Staat afdragen. Woningcorporaties moesten bijdragen aan het op orde krijgen van de begroting. Daar kwam later de ATAD-regeling bij. Dit is een regeling die witwassen door multinationals moet tegengaan, maar ook woningcorporaties een paar honderd miljoen euro per jaar kost. Het resultaat: de woningcorporaties bouwen veel minder woningen dan tijdens de vorige crisis. Bouwden zij voor het invoeren van de verhuurderheffing nog zo’n 30 procent van de woningen, dat is inmiddels teruggelopen naar 16 procent.

Eerste stappen zijn genomen

De eerste stappen worden gezet door het kabinet. Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en verschillende branchepartijen waaronder Aedes hebben een intentieverklaring ondertekend waarin partijen het belang onderstrepen van de woningbouw, de verduurzaming van woningen en de noodzaak om het woningtekort niet verder op te laten lopen. Woningcorporaties zijn bereid hun investeringen zoveel als mogelijk door te laten gaan en waar het kan zullen zij anticyclisch investeren. De overheid zal op haar beurt de woningcorporaties de ruimte geven om anticyclisch te investeren. De minister heeft in een kamerbrief van 20 mei aangegeven dat zij daarvoor flexpools wil inzetten om de vergunningverlening bij gemeenten te versnellen en zij gaat daarnaast met gemeenten het gesprek aan om bouwgrond beschikbaar te krijgen.

‘het lijkt erop dat trage procedures, hoge bouwkosten en te optimistische plannen de afgelopen jaren roet in het eten hebben gegooid’

Hoe belangrijk het is om belemmeringen voor woningcorporaties weg te nemen, blijkt uit het feit dat volgens de Autoriteit Woningcorporaties in 2017 en 2018 slechts 62 procent van de plannen die woningcorporaties hadden werden uitgevoerd. In 2017 werden er 14.439 nieuwe woningen gebouwd, in 2018 14.061. Dit hadden er dus elk jaar rond de 23.000 kunnen zijn. De oorzaken laten zich raden, maar het lijkt erop dat trage procedures, hoge bouwkosten en te optimistische plannen de afgelopen jaren roet in het eten hebben gegooid. De overheid kan dus een van de belemmeringen opheffen, namelijk de trage procedures. Vooral de lagere overheden die de vergunningen daadwerkelijk verstrekken hebben hier een rol.

Nu doorpakken

De mogelijkheden die zijn aangekondigd om het anticyclisch bouwen door woningcorporaties te bevorderen zijn een eerste stap. Om verder te gaan is een aantal aanvullende maatregelen nodig.

1.Schrap de verhuurderheffing in ruil voor nieuwbouw
Een relatief simpele ingreep, die natuurlijk wel financiële consequenties heeft: schrap de verhuurderheffing voor woningcorporaties die concrete toezeggingen doen om nieuwe woningen te bouwen. Om woningcorporaties met een slechtere financiële situatie tegemoet te komen, kan worden gekozen om tijdens de bouw de verhuurdersheffing in tranches terug te betalen. Dit kan woningcorporaties in potentie 1,7 miljard euro per jaar opleveren. Volgens onderzoek van Companen en Thésor hadden woningcorporaties in de periode 2013-2023 ten opzichte van de huidige investeringsruimte ruim 93.000 extra woningen kunnen bouwen als de verhuurderheffing er niet was geweest. Dit had het woningtekort flink kunnen verminderen.

Een ander voorbeeld dat het schrappen van de verhuurderheffing effect zal hebben, is de heffingsvermindering die woningcorporaties vanaf 1 januari aan konden vragen. Daarvoor was gedurende 10 jaar 1 miljard euro beschikbaar. Na vijf maanden is het volledige bedrag al op, wat veel partijen al zagen aankomen. Sterker nog, er is zelfs voor ongeveer 1,7 miljard euro korting aangevraagd. Woningcorporaties verwachten 80.000 nieuwe woningen te bouwen door de heffingskorting.

2.Spoor woningcorporaties aan middeldure huurwoningen te bouwen
De afgelopen jaren hebben de woningcorporaties zich beperkt tot hun kerntaak, de sociale huurwoningen. Dit is hen opgelegd door het Rijk. Tegelijkertijd zijn de afgelopen jaren de grootste tekorten ontstaan in het vrije huursegment. Het is het kleinste segment van de woningmarkt waar juist steeds meer mensen afhankelijk van zijn. Vooral de middeninkomens vallen hierdoor tussen wal en schip. Zij verdienen te veel voor een sociale huurwoning, maar kunnen zich geen koopwoning veroorloven. Als de woningcorporaties de komende jaren meer gaan bouwen, doen ze er goed aan om ook meer middeldure huurwoningen te bouwen. Volgens de Autoriteit Woningcorporaties waren van de 14.061 nieuw gebouwde woningen in opdracht van woningcorporaties er maar 400 voor commerciële huur bestemd. Dat is net geen 3 procent. Verhoog dit tot bijvoorbeeld 25 procent en dit maakt een wereld van verschil. 

‘Volgens de Autoriteit Woningcorporaties waren van de 14.061 nieuw gebouwde woningen in opdracht van woningcorporaties er maar 400 voor commerciële huur bestemd. Dat is net geen 3 procent.’

Uit onderzoek van Stec groep bleek onlangs dat zo lang de rijksoverheid woningcorporaties niet formeel de opdracht geeft om middeldure woningen te bouwen, zij liever hun aandacht vestigen op andere prioriteiten zoals de bouw van sociale huurwoningen en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Wel zien woningcorporaties in dat er meer middenhuur moet komen. Mogelijk zijn de woningcorporaties bang dat zij over een paar jaar worden geconfronteerd met veranderend beleid en dan hun middeldure huurwoningen weer moeten afstoten.

Het is aan de minister om duidelijkheid aan de woningcorporaties te verschaffen. Aan de regelgeving kan het niet meer liggen. De markttoets gaf commerciële partijen voorrang wanneer er commerciële huurwoningen werden gebouwd. Inmiddels heeft de rijksoverheid deze markttoets versoepeld om zo corporaties ook meer ruimte te geven in dit segment. De mogelijkheid om middeldure huurwoningen te bouwen is er dus.

Maak niet dezelfde fouten als tijdens de vorige crisis

Ten slotte en dit lijkt een open deur: maak niet dezelfde fouten als tijdens de vorige crisis en blijf investeren in de woningbouw. Het is belangrijk om dit te benadrukken, want ik kan me niet voorstellen dat de toenmalige ministers de bedoeling hadden om de woningbouw stil te laten vallen. Maar dat is wel gebeurd. Uiteindelijk zorgde het begrotingstekort ervoor dat er is ingegrepen, wat de woningbouw ernstig heeft verstoord. We zullen betrokken partijen aan hun intenties moeten blijven herinneren om te voorkomen dat anticyclisch bouwen over een paar jaar slechts een intentie bleek.

Cover: Ineke Lammers

Auteur

Madeline Buijs
Madeline Buijs

Sectoreconoom Bouw en Vastgoed bij ABN AMRO

Bekijk alle artikelen