Nieuws De discussie is beslecht: in tegenstelling tot de mening van veel provincies dat er sprake is van een krimpende woningvraag, blijkt er (op hele kleine uitzonderingen na) behoefte aan meer woningen in heel Nederland. Al die provincies die de rem op woningbouw in de diverse gemeenten hadden gezet, blijken nu ongelijk te krijgen. De cijfers liegen er niet om.
Tussen 2017 en 2040 breidt het aantal huishoudens uit van 7,8 naar 8,5 miljoen. Alleen al daarvoor zijn 700.000 nieuwe woningen nodig. Tel daarbij op de vervangingsbehoefte (m.n. door sloop) van 600.000 woningen en het is duidelijk dat we voor een megaopgave staan.
In plaats van remmen moeten provincies gas geven
De onderzoekers van CBS en PBL maken korte metten met de terughoudendheid die nu hoogtij viert bij veel provincies. De redenering dat als we in de gemeenten nu nieuwbouwwoningen bouwen, dat tot gevolg heeft dat over 10 of 15 jaar de oudere woningen in die gemeenten leeg komen staan, klopt dus niet.
In vrijwel elke gemeente (een paar gebiedjes uitgezonderd) is vraag naar nieuwe woningen. Weliswaar krimpt in niet-stedelijke gebieden het aantal inwoners soms (overigens volgens de nieuwe prognoses veel minder dan meestal aangenomen), door de huishoudenverdunning blijft de woningvraag groeien. Daarop moet nu snel een reactie komen van met name provincies. Die moeten hun opstelling van remmen veranderen in gas geven.
De gok op alleen bestaande stad is volledig uit de hand gelopen
De ernstige signalen die de twee onderzoeksbureaus afgeven, zijn voor het beleid voor de korte termijn al belangrijk. Dat is alleen al het geval vanwege het feit dat de tekorten zich niet pas over 15 jaar of later voordoen, maar nu al. De prijzen van de woningmarkt denderen omhoog. Dat is veel meer dan alleen een bijstelling van de lage prijzen in crisistijd.
Als al meer dan 50% van de vraagprijzen in de Amsterdamse regio ver, soms zeer ver, worden overschreden, dan is er in ieder geval sprake van een groot tekort in aanbod van woningen. Dat is alleen oplosbaar met extra woningen, of dat nu gaat om herbestemming van kantoren, bedrijfsruimten etc. of om toevoeging van traditionele nieuwbouw. Alleen een fors extra, concurrerend aanbod kan, de prijzen in de hand houden.
De ontwrichting die nu plaats vindt op de woningmarkt, is in belangrijke mate toe te schrijven aan het tekort aan nieuw-/verbouwaanbod. De gok die Provincie NH en Amsterdam hebben genomen om de focus vrijwel volledig te richten op toevoeging in de bestaande stad, is volledig uit de hand gelopen.
Niet toevallig constateert onderzoeksbureau ABF (Cobouw 13 sept. 2016) dat er nu al een achterstand (direct woningtekort) is van 133.000 woningen. Met de huidige woningbouwplannen loopt dat in 2015 volgens ABF op naar 186.000 woningen, terwijl dat tekort juist zou moeten worden ingelopen.
Amsterdam waarschuwt: in 2018 geen grond meer voor woningbouw
De afgelopen 10 jaar was de verdeling van de nieuw gebouwde woningen over binnenstedelijk en buitenstedelijk: 1 : 1. In de meerjarenprognose van de Provincie Noord-Holland wordt dat de komende 10 jaar een verhouding van 5 : 1. Het zou prachtig zijn als dat zou lukken. Maar welke realistische planning ligt daaraan ten grondslag? Geen.
Nog maar in september 2015 liet Pierre van Rossum (hoofd Grond en Ontwikkeling gemeente Amsterdam) weten dat er in het huidige uitgiftetempo in Amsterdam in 2018 geen grond meer beschikbaar is voor woningbouw. Gaan we desondanks de gok nemen dat vrijwel alles binnenstedelijk zal worden opgelost? Ik zou dat een regelrechte daad van onbestuurlijk onfatsoen willen noemen.
Met woningnood kunnen geen gokjes worden genomen. We hebben er voor te zorgen dat er tijdig ook andere dan binnenstedelijke locaties beschikbaar zijn. (op een verstandige wijze:) Opengooien die boel. Planologische belemmeringen wegnemen om ook buitenstedelijk oplossingen gereed te maken. Iedereen die hierbij verantwoordelijkheid draagt zal die verantwoordelijkheid ook moeten nemen.
Actie anders keert de wal het schip
Dat betekent dat provincies de teugels bij gemeenten veel meer los moeten laten. Veel meer bouwplannen mogelijk maken en de Ladder Duurzame Verstedelijking veel minder krampachtig gebruiken. Of wellicht de ladder maar een tijdje plat leggen. Gemeenten kunnen hun steentje bijdragen door de provincie onverbloemd te wijzen op de wachtlijsten, op de vraag naar woningen en op de CBS cijfers. Ontwikkelaars en corporaties moeten op de deur rammen van gemeenten en provincies en kwalitatieve plannen voorleggen.
Als met name provincies hier niet snel en zorgvuldig op inspringen zal de wal het schip keren: geen overheid kan zich permitteren om in deze tijd zulke woningnood te accepteren. Dan komt er een moment dat zaken worden omgedraaid: overal waar het niet perse verboden is, kunnen woningen worden gebouwd. Tegen de stroom oproeien als de dijken zijn doorgebroken, zal dan niet meer lukken.
Cover: ‘zoetermeer’
Door Jos Feijtel
Adviseur versnelling woningbouw
