Gevraagd: buitenlands kapitaal om de Nederlandse woningbouwambities te realiseren

Met de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting die Hugo de Jonge vorige week naar de Tweede Kamer heeft gestuurd, wil de demissionaire minister meer grip krijgen op de woningmarkt. Alle afspraken op het gebied van wonen worden in die nieuwe wet samengebracht. Het gaat dan om afspraken over aantallen nieuwe woningen, maar ook waar en voor wie die moeten worden gebouwd.

Een belangrijk onderdeel van het wetsvoorstel is dat twee derde van de nieuwe woningen in gebiedsontwikkelingen ‘betaalbaar’ moet zijn. Daar vallen sociale huurwoningen onder, maar ook bijvoorbeeld middeldure huurwoningen. Deze woningen zijn van groot belang voor mensen die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en te weinig verdienen en/of te weinig kapitaal hebben om een woning te kopen. Zij vallen nu tussen wal en schip.

Het zijn zowel Nederlandse als internationale institutionele beleggers die investeren in deze middeldure huurwoningen. Maar daar wringt nu de schoen, en wel aan beide kanten, blijkt uit onderzoek dat Cushman & Wakefield uitvoerde in opdracht van Holland Metropole. “Nederlandse institutionele beleggers geven zelf aan onvoldoende middelen te hebben om te investeren in de enorme woningbouwopgave die we in ons land hebben,” zegt Holland Metropole voorzitter Ronald Huikeshoven. “Internationaal kapitaal is noodzakelijk om het middeldure huursegment te realiseren dat straks ook wettelijk moet.”

Zware wissel

Nederlandse institutionele beleggers hebben in de komende jaren te weinig kapitaal voorhanden. Niet alleen is de woningbouwopgave te groot, ook trekken de vergrijzing en de bijbehorende pensioenuitkeringen een te zware wissel op hun vermogen om te investeren. Bovendien staan de marges van middeldure huurwoningen onder druk. De vraag is dan hoe Nederland aantrekkelijker kan worden voor buitenlandse institutionele beleggers om te investeren, juist nu de enorme opgave voor nieuwe woningen in gebiedsontwikkelingen gestalte moet krijgen.

Die vraag is pregnant aangezien Nederland in de afgelopen jaren juist minder interessant voor buitenlandse institutionele beleggers is geworden dan in de periode 2014-2019. Die interesse om in Nederland te investeren is onder meer afgenomen doordat het aanbod van woningen afnam en door onzekerheden over het ruimtelijke en volkshuisvestelijke beleid, zo schrijven de onderzoekers van Cushman & Wakefield. “Met het aantreden van het vierde kabinet Rutte werd duidelijk dat de woningbeleggingsmarkt zich kon opmaken voor ingrijpende maatregelen. De onduidelijkheid over de scope en het tijdpad van invoering zette een rem op de investeringsbereidheid van beleggers en de inmiddels sterk opgelopen rente deed veel rekensommen uiteindelijk niet meer uitkomen.” Het gevolg is dat het investeringsvolume van buitenlandse institutionele beleggers nog maar op een derde van topjaar 2019 ligt.

Aan knoppen draaien

Volgens de onderzoekers wordt de “bouw- en beleggingsopgave in Nederland momenteel bemoeilijkt vanwege een aantal stuurbare fiscaal-juridische en beleidsmatige veranderingen alsmede minder stuurbare macro-economische ontwikkelingen (toegenomen bouw- en ontwikkelkosten, rente- en inflatiestijging en stikstofproblematiek).” Kortom, niet aan alle knoppen valt te draaien maar het investeringsklimaat kan wel beter.

Als de ambitie is om de Nederlandse woningbeleggingsmarkt in zijn algemeenheid te verbeteren, dan betekent dit “een focus op het verbeteren van de voorspelbaarheid van beleid, verlagen van de overdrachtsbelasting (die is de afgelopen jaren behoorlijk gestegen, red.) en het vormen van centraal toekomstbestendig overheidsbeleid.”

Om specifiek buitenlandse beleggers te interesseren in Nederlands vastgoed te investeren, is een ‘level playing field’ nodig. Diverse fiscale wet- en regelgeving moet niet alleen voor Nederlandse, maar ook voor buitenlandse institutionele beleggers gaan gelden. De onderzoekers noemen het zelfs “een minimale vereiste om aanspraak te kunnen maken op dit kapitaal ten behoeve van de Nederlandse woningopgave en bij te dragen aan het oplossen van het woningtekort.”

En om de bouw van nieuwe woningen te stimuleren, moet de prioriteit liggen op het verlagen van het btw-tarief op nieuwbouw, stellen de onderzoekers. “Dit komt ten goede aan de gehele beleggersmarkt, al zal deze ingreep iets meer in het voordeel van institutionele beleggers werken vanwege hun traditionele sterkere focus op nieuwbouw, terwijl particuliere beleggers zich doorgaans meer op bestaande bouw richten.”