Grip op grondwaarde: de rol van grondbeleid in de verduurzamingsopgave

Vorige maand werd het onderzoek Grip op grondwaarde: versnellen en verduurzamen woningbouwopgave met actief gemeentelijk grondbeleid gepresenteerd. Hierin verkent hoogleraar Erwin van der Krabben (Radboud Universiteit) de “mogelijkheden voor gemeenten in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen (GMR) om grondbeleid in te zetten ten behoeve van duurzame en circulaire gebiedsontwikkeling en verduurzaming van de bestaande gebouwenvoorraad.” Concreet onderzoekt Van der Krabben of met een verandering van het actief gemeentelijk grondbeleid drie ambities kunnen worden gerealiseerd. De eerste is het streven van gemeenten om een groter deel van eventuele grondwaardestijgingen ten goede te laten komen aan verduurzaming binnen gebiedsontwikkeling. Daarnaast zou een actief grondbeleid de verduurzaming kunnen versnellen. De derde onderzoeksvraag betrof de toekomstige baten door verduurzaming (bijvoorbeeld door reductie van CO2-effecten: kunnen deze opbrengsten ten goede komen aan collectieve doelen?

In het rapport komt Van der Krabben tot 18 beleidsopties voor gemeenten om hun grondbeleid strategisch(er) in te zetten. De opties zijn verdeeld in drie categorieën: de strategische inzet van het bestaande grondbeleid-instrumentarium, de inzet van nieuw instrumentarium (overeenkomstig de voorstellen van het Rijk voor modernisering van het grondbeleid) en de voorstellen van derden voor de inzet van nieuw instrumentarium in het grondbeleid. Voorbeelden van opties uit de eerste categorie zijn een voorspelbaar en uitgebreider kostenverhaal en publiek-private samenwerking op basis van Gemeenschappelijke Exploitatie Maatschappij (GEM). De inzet van een planbatenheffing en/of grondbelasting komen uit de tweede categorie en het sturen op CO2-reductie is een optie uit de laatste categorie.

Meer regie mogelijk

Met dit palet aan opties ontstaat er, volgens de hoogleraar, voor de GMR-gemeenten een handelingsperspectief om duurzame gebiedsontwikkelingen te realiseren én de verduurzamingsopgave op woningniveau te versnellen. Daarbij gaat het zowel om nieuwe als om bestaande woningen: “Met actief grondbeleid wordt een verliesgevende gebiedsontwikkeling niet plotseling winstgevend, maar een actief gemeentelijk grondbeleid geeft wel de beste mogelijkheden om regie te voeren over gebiedsontwikkeling en woningbouw. Het is begrijpelijk dat er in de huidige discussie over de modernisering van het grondbeleid vooral aandacht is voor de versnelling van de woningbouw. Maar grondbeleid kan ook een rol spelen in het realiseren van klimaat- en verduurzamingsopgaven, op nieuwbouwlocaties én in bestaande wijken.”

Volgens opdrachtgever De Groene Metropoolregio biedt het rapport “waardevolle inzichten voor beleidsmakers en experts die werken aan duurzame en toekomstbestendige gebiedsontwikkeling.” Van der Krabben concludeert zelf dat grondbeleid “niet de spreekwoordelijke kip met de gouden eieren is. Er liggen geen onvermoede winsten verborgen in de grond. Maatregelen gericht op het beter benutten van grondwaardestijgingen voor maatschappelijke opgaven in gebiedsontwikkeling werken alleen als er sprake is van een positieve waardesprong. Wél is het mogelijk om de opbrengsten uit de waardeontwikkeling van grond anders te verdelen, tussen oorspronkelijke eigenaren, de bouwketen en (toekomstige) maatschappelijke opgaven.”

Om meer grip te krijgen op de impact van de inzet van de door hem opgestelde 18 beleidsopties, adviseert Van der Krabben professionals om in scenario’s door te rekenen wat de beleidsopties zouden kunnen opleveren in concrete gebiedsopgaven. “Dat geldt voor de inzet van bestaande instrumenten uit het grondbeleid, maar ook voor de beleidsopties die zijn voorgesteld in het kader van de modernisering van het grondbeleid.” Het is nog wel onzeker wat de modernisering van het gemeentelijk grondbedrijf vanuit het Rijk concreet zal betekenen voor gebiedsontwikkelaars en duurzame gebiedsontwikkeling. “Maar met de voorstellen die het Rijk in het kader van de modernisering van het grondbeleid heeft gedaan voor aanpassingen in het grondbeleid lijkt actieve bouwgrondproductie door gemeenten op nieuwbouwlocaties aantrekkelijker te worden, zeker als dit ondersteund gaat worden door een Rijksgrondfaciliteit.”