Opinie Columnist Annius Hoornstra kreeg ooit de vraag van een Amsterdamse burgemeester over de residuele grondwaarde. Met de kennis van nu had hij een ander antwoord willen geven. Er is volgens hem namelijk wel degelijk een alternatief.
Wijlen burgemeester Eberhard van der Laan vroeg mij ooit of er een alternatief zou zijn voor de residuele grondwaarde. De vraag verraste mij. Ik was als professional opgeleid met de uitspraak van de Engelse econoom Ricardo. Deze stelde in 1815 dat graan niet duur is omdat de prijs van de grond hoog is, maar dat het omgekeerde het geval is: de prijs van grond wordt bepaald door de prijs van graan. In het verlengde hiervan geldt dat grondprijzen worden bepaald door de prijs van het vastgoed dat erop staat. Stijgen de prijzen van het bouwprogramma, dan gaan de de grondprijzen navenant omhoog. En de prijs van dat vastgoed wordt weer bepaald door... Ja, door wat eigenlijk?
Ik kan wel wat factoren noemen. Door de behandeling van vastgoed in box 3. Door de regulering van prijzen. Door jubeltonnen. Door de hypotheekrenteaftrek. Door starterssubidies. Door de tsunami van erfenissen. Kortom: door van alles, maar niet door de vraag naar woningen en het aanbod daarvan. Hoogstens speelt de hoeveelheid kapitaal áchter de vraag naar woningen een rol, in een niet-transparante woningmarkt waarbij er altijd te weinig aanbod is. Een tekort dat al sinds de Tweede Wereldoorlog een constante in de woningmarkt vormt, als het niet langer is.
Het is heel populair om het aanbod van woningen in verband te brengen met een tekort aan locaties en vervolgens te pleiten voor betere economische voorwaarden – door lagere kwaliteitseisen en hogere opbrengsten. Een twijfelachtige redenering omdat er genoeg locaties zijn, in ieder geval op korte termijn, zie de rapportages hierover van bureau ABF. Een twijfelachtige economische redenering bovendien omdat de afgelopen decennia laten zien dat waar de opbrengsten harder stegen dan bouwkosten, de productie nauwelijks toenam. De grondwaarde steeg, dat wel.
De sleutel is dat de lagere woonlasten leiden tot meer consumptie en daarmee tot economische groei
Mijn antwoord op de vraag van de burgemeester luidde destijds: nee, er is niet iets anders mogelijk dan een residuele grondwaarde, we hebben hier te maken met een economische natuurwet. Dat is wellicht zo in een dominante filosofie van de markt van vraag en aanbod, maar het antwoord had ook kunnen (of moeten) zijn dat er wél een alternatief is.
In de rapportage van Samen Slim van het Watertorenberaad wordt het Weense model doorgerekend met een gereguleerde lage huur van ongeveer 8 euro per vierkante meter (520 euro voor een woning van 65 vierkante meter), voor 90 procent van het aanbod en met forse subsidies voor de woningbouw. Conclusie: het model leidt tot lagere woonlasten, netto hogere opbrengsten van vele miljarden voor de schatkist, meer kwaliteit en heel veel meer continuïteit in de bouwproductie. De sleutel is dat de lagere woonlasten leiden tot meer consumptie en daarmee tot economische groei, terwijl hogere woonlasten vooral leiden tot hogere grondprijzen en daarmee tot minder haalbare plannen.
Dat de corporaties in ons land vijf procent huurverhoging nodig hebben op toch al hoge huurprijzen om woningen te kunnen bouwen, dat beleggers meer fiscale voordelen vragen, dat de middeldure huurgrenzen in steden worden verlaagd, enzovoorts: het zijn kanaries in een kolenmijn van een systeem dat is vastgelopen. En het kan anders.
Cover: ‘Annius Hoornstra Column Cover’ door Esther Dijkstra (bron: Illustratie Esther Dijkstra, bewerkte foto Patrick van den Hurk)
Door Annius Hoornstra
Gebiedsontwikkelaar en medeoprichter van ThePositiveLab
