5 februari 2014
3 minuten
Nieuws Nederland als geheel heeft een tekort aan woningen, maar dit tekort is zeer ongelijkmatig over de verschillende typen woningen en over het land verdeeld. Om het tekort aan woonruimte terug te dringen, is vooral behoefte aan goedkope, tijdelijke (starters)woningen in (studenten)steden en niet zozeer aan meer gezinswoningen in voorsteden of het landelijke gebied. Dat schrijven economen van Rabobank in hun vandaag verschenen studie De Nederlandse woningmarkt in regionaal perspectief - Waar en hoe wij wonen en waarom daar.
'In dunbevolkte gebieden is het vooral zaak zuinig te zijn op de groene ruimte. Het is met name de dichtbevolkte romp van het land waar de woningbehoefte het grootst is en waar deze ook het meest zal toenemen. '
De Nederlandse woningmarkt kent op regionaal niveau forse verschillen. Zo is er een grote variatie in prijsontwikkeling tussen delen van de Randstad en bijvoorbeeld de randen van ons land. Op langere termijn bestaan er daarnaast grote verschillen tussen de periferie en de drukbevolkte romp van Nederland als het gaat om de behoefte aan woonruimte. Om de verwachte bevolkingsgroei onderdak te kunnen bieden, zal het woningbestand in ons land tot 2040 met bijna een miljoen eenheden moeten toenemen.
De bevolkingsontwikkeling zal net als in het verleden forse regionale verschillen laten zien. Tegenover regio's met een sterke groei zoals de Randstad staan stagnerende of 'krimpende' regio's zoals Limburg. Om regionale overschotten of tekorten aan woningen te voorkomen, zou de bouw van woningen moeten aansluiten bij deze regionale variatie in de ontwikkeling van de behoefte. Dat houdt in dat in regio's waar het aantal huishoudens dankzij de economische dynamiek of de kwaliteit van het woon- en leefklimaat sterk zal toenemen uitbreiding van de woningvoorraad zal moeten plaatsvinden.
Het huidige tekort aan woonruimte doet zich in ons land vooral voor in gemeenten waar een instelling voor hoger onderwijs is gevestigd. Dat is het gevolg van de forse omvang van de huidige cohorten jongvolwassenen en hun verhuisgedrag. Jongvolwassenen - veruit de meest beweeglijke leeftijdscategorie - verhuizen per saldo vanuit de voorsteden en het landelijke gebied naar de studentensteden. In de fase van gezinsvorming keren zij de stad echter weer de rug toe en vestigen zij zich in voorsteden en in het landelijke gebied. In de jaren twintig van deze eeuw zullen de huidige jongvolwassenen de fase van gezinsvorming bereiken en een woning gaan zoeken in suburbane woonmilieus. In deze woonmilieus is nu sprake van een sterke vergrijzing, waardoor hier maar weinig woningen op de markt komen. Zodra deze vergrijzing overgaat in sterfte - juist op het moment dat de suburbanisatie van gezinnen gaat toenemen - zal het aantal woningen dat in de suburbane woonmilieus beschikbaar komt echter toenemen.
In regio's waar de bevolkingsomvang (verder) zal afnemen, moet de woningvoorraad echter kleiner worden. In deze regio's is wel nieuwbouw nodig om de kwaliteit van de woningvoorraad te verhogen. Maar de nieuwbouw moet achterblijven bij de sloop, om zo de voorraad woningen terug te brengen.
De toename van de bevolking zal het grootst zijn in het dichtst bevolkte deel van het land, waar de schaarste aan ruimte nu al het grootst is. In deze meest verstedelijkte gebieden is ook de onderbenutting van de woningvoorraad door leegstand het sterkst. Bovendien is in vrijwel het gehele land sprake van onderbenutting van maatschappelijk en commercieel vastgoed.
Door 'inbreiding' - woningbouw in bestaand stedelijk gebied - kan daar waar de ruimte schaars is en het buitengebied door ruimtelijk beleid wordt beschermd tegen verstedelijking, toch worden voorzien in een deel van de behoefte aan woonruimte. Helaas schiet de inbreidingscapaciteit in de Randstad tekort, waardoor daar toch uitbreiding van het stedelijke areaal noodzakelijk is. Het kan echter al veel helpen als reeds bestaand en onbenut vastgoed - zoals bedrijfsgebouwen - wordt ingezet om het tekort aan woonruimte terug te dringen.
Zie ook:
Cover: ‘Thumb_woningmarkt algemeen_0_1000px’
