Rotterdam_ Vuilcontainers/Dumpsters" (CC BY 2.0) by FaceMePLS

Hernieuwde aandacht voor kwetsbare wijken

20 februari 2020

4 minuten

Opinie Omdat niemand in een 'zwakke' wijk wil wonen, pleit columnist Agnes Franzen voor meer investeringen door alle betrokkenen in zowel het fysieke als het sociale domein. Maar, waarschuwt zij: "Een heldere rolverdeling is hierbij essentieel."

Het aantal kwetsbare wijken neemt toe, blijkt uit onderzoek in opdracht van Aedes naar de leefbaarheid in wijken met veel corporatiewoningen. De sociale segregatie neemt toe, de leefbaarheid neemt af, de criminaliteit stijgt, er is een gebrek aan samenhang, en mensen spreken elkaar niet meer. De grote uitdaging is hoe we de slinger van benodigde maatregelen en investeringen voor deze wijken weer in beweging krijgen. Want wie wil graag horen dat hij of zij in een zwakke wijk woont?

De novelle voor de nieuwe Woningwet in 2015 beoogde verbetering van het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een louter maatschappelijke taak. Dat is een taak die echter maar zeer beperkt kon worden uitgevoerd. Voor 2015 droegen veel corporaties bij aan het realiseren van wijken met een diversiteit aan huur- en koopwoningen. Na de invoering van die nieuwe Woningwet zijn corporaties echter voorzichtig geweest met herstructurering van sociale woningcomplexen tot vrijesector- of koopwoningen, zeker in kwetsbare wijken waar marktpartijen niet wilden investeren.

De disciplinerende impact van de bijbehorende verhuurdersheffing van de Woningwet beperkte de investeringsruimte voor veel corporaties. Daarom is het goed dat woningcorporaties met ingang van dit jaar voor betaalbare huurwoningen een heffingskorting kunnen aanvragen. In aansluiting hierop vragen corporaties aan de overheid om de markttoets af te schaffen, zodat woningcorporaties ook middenhuurwoningen kunnen bouwen in wijken waar nu te veel sociale huurwoningen staan. Dit maakt dat de slinger weer gaat bewegen, ook voor andere partijen.

Een eerste voorbeeld is de recent getekende intentieverklaring tussen de gemeente Amsterdam, de leden van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN), Vastgoed Belang en NEPROM, om samen te zorgen voor meer betaalbare woningen. Ze maken afspraken over de bouw van nieuwe woningen voor middeninkomens, het betaalbaar houden van bestaande woningen en het toewijzen van huurwoningen aan beroepsgroepen als leraren en zorgverleners.

Gewenste grondopbrengst

Wat valt hieruit te leren? Als eerste dat de gemeente gaat voor een acceptabel rendement voor betrokken partijen door passende grondprijzen te rekenen. Een mogelijke tweede les is om in te zetten op afspraken op stedelijk niveau tussen corporaties, gemeenten, beleggers en marktpartijen, en hierbij de kwetsbare wijken ook op de agenda te zetten.  

Een andere locatie waarvan we kunnen leren, is de locatie Valkenburg. Hier was jarenlang sprake van touwtrekkende partijen, waardoor de ontwikkeling van dit gebied stagneerde. De gemeente Katwijk wilde voor dit gebied 5 duizend woningen realiseren met 25 procent sociale woningbouw en 20 procent woningbouw voor de middeninkomens. Dit stond echter onder spanning met de hoge grondprijs die door het Rijksvastgoedbedrijf werd gevraagd. Om deze impasse te doorbreken heeft de gemeente Katwijk voorgesteld om 600 extra woningen te bouwen voor de middengroepen. Met deze aanpak krijgt het Rijk de gewenste grondopbrengst en kan worden ingezet op doorstroom uit kwetsbare wijken en gemengde nieuwbouwwijken.

Gerechten delen

Maar er moet niet alleen naar de fysieke kant worden gekeken. Voor de huidige kwetsbare wijken is het belangrijk te erkennen dat de sociale vraagstukken een groot deel van het probleem zijn. Denk aan de samenstelling naar inkomen, culturele achtergrond en de zorgvraag. Ook is in deze wijken vaak sprake van werkeloosheid, schulden en (fysieke en psychische) klachten bij inwoners. Door in te zetten op een wijk met diverse woningen (waaronder middeninkomens), verdwijnen de sociale problemen in de wijk niet direct, maar ze worden wel overzichtelijker. Ook wordt de doorstroom naar middenhuurwoningen gestimuleerd.

Kwetsbare wijken in ontwikkeling vragen echter om meer. De documentaire van Felix Rottenberg over de Akbarstraat in de Amsterdamse Kolenkitbuurt, voorheen een achterstandswijk, laat zien dat de sociale contacten tussen diverse culturen niet op voorhand toenemen door het toevoegen van koopwoningen en woningen met hogere huren. De documentaire maakt duidelijk dat we nog een lange weg te gaan hebben in de omgang met elkaar van diverse culturen.

Een leerzaam voorbeeld is het Verhalenhuis Belvédère in Rotterdam, in de gemengde wijk Katendrecht. Het betreft een coöperatie van lokale ondernemers die mensen uit diverse culturen willen verbinden via het uitwisselen van persoonlijke verhalen van individuen en gemeenschappen. Denk aan het delen van gerechten, migrantenverhalen, sociale foto’s en groepsportretten, evenementen, tentoonstellingen en openbare feesten.

Kortere wachttijd

Verschillende partijen kunnen bijdragen aan de kwetsbare wijken. Een heldere rolverdeling is hierbij essentieel. Laat de corporaties hiervoor van elkaar leren en de investeringsslinger voor de kwetsbare wijken samen met andere partijen weer in beweging brengen. Zorg dat gemeenten de fysieke kant niet vergeten en ook kijken naar de ligging in de stad, naar de omringende wijken en de nabijgelegen voorzieningen. Hoe is de bereikbaarheid, is er sprake van goed openbaar vervoer of slechte verbindingen naar wijkvoorzieningen en het centrum? En hoe ziet de aanpak van de energietransitie eruit?

Inzet op verschillende woningtypen is zeker niet de ultieme oplossing voor kwetsbare wijken, maar het draagt wel bij aan een kortere wachttijd voor middenhuurwoningen en het niet nog verder achteruitgaan van de leefbaarheid in de kwetsbare wijken.

Cover: "Vuilcontainers/Dumpsters" (CC BY 2.0) by FaceMePLS


Deze blog verscheen eerder op  ROmagazine.nl


Cover: ‘Rotterdam_ Vuilcontainers/Dumpsters" (CC BY 2.0) by FaceMePLS’


Agnes Franzen door Ineke Oostveen (bron: Agnes Franzen)

Door Agnes Franzen

Strategisch adviseur SKG/TU Delft en medeoprichter/hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu (2010-2017)


Meest recent

Leusden Maanwijk door Heijmans (bron: Heijmans)

Maanwijk Leusden: technologie ondersteunt het gezond en samen leven

Technologie in de woning is al lang niet meer bijzonder. In de buurt is dat anders. Ontwikkelaar Heijmans gebruikt techniek om het samen-leven in Maanwijk (Leusden) te faciliteren zodat er een gezonde, duurzame én moderne wijk ontstaat.

Casus

30 januari 2023

Kinderen op fiets, Amsterdam door Dutch_Photos (bron: shutterstock.com)

Ja, Amsterdam is een 15-minuten-stad. Maar nee, zeker (nog) niet overal en voor iedereen

De 15-minuten-stad blijft een populair concept binnen gebiedsontwikkeling. Mag een stad als Amsterdam die titel ook dragen? Ja, blijkt uit onderzoek, maar een fiets, een woning in het centrum en een westerse achtergrond zijn wel van belang.

Onderzoek

27 januari 2023

Aerial top down view on PUUR21 new housing construction project part of urban development in Zutphen with Noorderhaven neighbourhood door Wirestock Creators (bron: Shutterstock)

Nieuwe EU-doelstelling ‘No Net Land Take’: stok achter de deur of schiet het zijn doel voorbij?

Nóg een ruimtelijke uitdaging erbij! De Europese Commissie heeft voor 2050 het doel ‘No Net Land Take’ gesteld, waarmee verstedelijking een halt wordt toegeroepen. De maatregel kan verregaande gevolgen hebben voor gebiedsontwikkelend Nederland.

Verslag

27 januari 2023