Opinie COLUMN Het aantal miljonairs in ons land is tot recordhoogte gestegen, berichtte het CBS eerder deze maand. Een één met zes nullen spreekt tot de verbeelding. Persoonlijk denk ik dan meteen “als ik toch die lotto eens zou winnen…”. Maar ook in mijn zakelijke omgeving hoor ik “het magische miljoen” met steeds meer regelmaat voorbij komen. We hebben 1 miljoen nieuwe woningen nodig om de schreeuwende woningtekorten en gierende prijsstijgingen een halt toe te roepen, zo luidt de inmiddels breed geaccepteerde opvatting. En dan natuurlijk bij voorkeur in bestaand stedelijk gebied. Mooi streven, maar ik acht de kans op het winnen van de lotto toch aanmerkelijk groter…
De meeste projecten waar ik aan werk zijn (binnen-)stedelijk. Zo ben ik momenteel op een superlocatie in een van de grote steden betrokken bij de transformatie van enkele voormalige kantoorgebouwen. Het idee is dat daar straks woningen en wat commerciële functies zoals een hotel of een grand-café in komen. Hoeveel woningen het zullen worden hangt af van onder meer de bouwtechnische mogelijkheden van de deels monumentale gebouwen, de (uiteenlopende) eisen van de (verschillende afdelingen van de) gemeente, de inspraak van de buurt en natuurlijk van marktontwikkelingen en wensen van afnemers. Maar veel meer dan honderd zullen het er niet zijn.
Voor die pakweg honderd woningen zijn vele tientallen mensen druk aan het werk. Mijn collega’s uit uiteenlopende disciplines als marktonderzoek, juridische zaken en projectmanagement, maar ook ingehuurde adviseurs, zoals stedenbouwkundigen, civiele ingenieurs, bodemonderzoekers, marketeers en communicatiemensen. Aan gemeentelijke zijde werken minstens zoveel experts op gebied van milieu, verkeer, bouwzaken, wonen, energie, monumenten, welstand, sociale zaken etc.
De woningen in dit project – op een populaire locatie en in monumentale gebouwen - zullen niet goedkoop worden. Ze móeten ook wel wat opleveren, want de investering is fors. Zonder diep in de buidel te tasten verwerf je als ontwikkelaar tegenwoordig geen stedelijke positie meer. Tel daar al die uren van al die mensen die eraan werken én de voorwaarden waaraan voldaan moet worden bij op. En deel dat vervolgens door het relatief lage aantal woningen. Dan snap je waarom binnenstedelijk bouwen zo vaak leidt tot dure woningen. En waarom het me niets zou verbazen als er ook in dít project straks woningen van meer dan 1 miljoen euro zullen zitten.
Ik zie momenteel een merkwaardige paradox. We willen de bouwproductie opkrikken om de prijzen betaalbaar te houden, maar als we kijken wat er in de grote steden gebeurt, dan zien we stijgende bouwproductie juist samengaan met stijgende prijzen.
Zolang er mensen zijn die dat kunnen en willen betalen, voorzien we hiermee natuurlijk wel in een binnenstedelijke vraag. Het CBS-bericht over toename van het aantal miljonairs is in dat opzicht hoopgevend. Bovendien vind ik het fantastisch om te werken aan bijzondere binnenstedelijke miljoenenprojecten. Maar laten we ons niet wijsmaken dat we op die manier een miljoen nieuwe woningen gaan bouwen. En al helemaal niet betaalbaar.
Cover: ‘Hans-Hugo Smit’ (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)
Door Hans-Hugo Smit
Sectoranalist Bouw & Gebiedsontwikkeling bij Rabo Real Estate Finance.
