Het tweede leven van de Leidse Meelfabriek

Toen Van der Wiel aan zijn avontuur begon, was hij net dertig. Tijdens een bezoek aan New York in 1985 maakte hij in zijn eentje een wandeling in het Meatpacking District. Toen enkele jongeren probeerden hem te beroven, vluchtte hij een voormalig fabriekspand in, dat tot zijn verrassing was omgebouwd tot woning en atelier. Zoiets had hij nooit eerder gezien en dat gaf hem een eureka-gevoel. Terug in Nederland ging hij op zoek naar een geschikte locatie om een dergelijk stadsmilieu te realiseren en toevallig werd in die tijd bekend dat de Leidse meelfabriek in 1988 om economische redenen zou sluiten. Hij klopte meteen aan bij de directie met een plan voor herbestemming, die daar wel oren naar had. Maar daar dacht de gemeente Leiden heel anders over.

Slopen of behouden

“Toenmalig wethouder Van Rij zag niets in mijn plan om de fabriek te behouden,” zegt Van der Wiel. “Hij wilde alles slopen en vervangen door nieuwbouw.” Herbestemming van leegstaande fabrieken kwam in die tijd nog niet of nauwelijks voor. Een eerste aanvraag door de Stichting Industrieel Erfgoed Leiden (STIEL) om van De Meelfabriek een Rijksmonument te maken, was gestrand op het bezwaar dat een nieuwe functie voor het complex onhaalbaar zou zijn. Een monument moest toekomstbestendig zijn.

Een tweede poging had meer succes, toen Van der Wiel met zijn plan voor herbestemming aanklopte bij directeur Fons Asselbergs van de Rijksdienst Monumentenzorg. Die wilde meewerken, op voorwaarde dat er een goede architect aan te pas zou komen. Na een zoektocht van anderhalf jaar en na bemiddeling van Rijksbouwmeester Jo Coenen kwam Van der Wiel terecht bij de Zwitserse architect Peter Zumthor: “Hij was de enige die begreep wat ik bedoelde. Met zijn inbreng hebben we kunnen aantonen dat niet de gevels, maar de dragende constructies van staal en beton de Meelfabriek bijzonder maken.” Op grond daarvan is het complex grotendeels tot Rijksmonument verklaard.
Van der Wiel: “Dit betekende dat we binnenin de gebouwen mochten verbouwen en dat ook de gevels vervangen mochten worden door glas. Voor een Rijksmonument is dat uniek. Een verschil met bijvoorbeeld de Amsterdamse Westergasfabriek, die het moet hebben van de mooie gevels en niet zozeer van het binnenwerk.” Twee panden die niet in aanmerking kwamen voor de monumentale status, zijn gesloopt en vervangen door nieuwe woontorens in bijpassende stijl.

Creatief brein

Dankzij de status van Rijksmonument kwam De Meelfabriek in aanmerking voor leningen van het Nationaal Restauratiefonds van het ministerie van OC&W. Anders was de financiering een groot probleem geworden, want van “risicomijdende banken” moest de ontwikkelaar het niet hebben. Ondanks diens cruciale inbreng voor het verkrijgen van de monumentenstatus, verbrak Van der Wiel de samenwerking met architect Zumthor al vóór de start van het bouwproces. De Zwitser was graag doorgegaan, maar had te weinig tijd. Van der Wiel vroeg Noordwijker Bart Akkerhuis, die een architectenbureau in Parijs heeft en het vak leerde bij Renzo Piano, het stokje over te nemen. Akkerhuis die geldt sindsdien als het creatieve brein achter de herontwikkeling van De Meelfabriek.

Sinds de aankoop van het industriële complex op anderhalve hectare grond heeft Van der Wiel zo’n 250 miljoen euro geïnvesteerd in het project, maar het duurde lang voordat hij aan de slag kon. Pas in 2015 was het bestemmingsplan onherroepelijk en in 2017 kreeg hij de eerste bouwvergunning. De gemeente lag lange tijd dwars. Remko Slavenburg, van 1995 tot 2019 als stedenbouwkundige verbonden aan de gemeente Leiden: “We hadden geen ervaring met grootschalige ontwikkelingen in de binnenstad. Wel buiten de singels, zoals met de projecten Nieuw Leyden en Bio Science Park. In het centrum was het beleid meer gericht op de bescherming van monumentale panden uit de 17de eeuw en daar is Leiden erg goed in. Bovendien stond de gemeente vanouds argwanend tegenover ontwikkelaars met grootschalige plannen, bang dat die alleen uit waren op veel geld verdienen, dus werd hen soms het leven zuur gemaakt. Dat wantrouwen was wederzijds; ontwikkelaars liepen een beetje om Leiden heen.”

Vernieuwde binnenstad

De gemeente ging pas overstag, toen ze inzag dat monumenten een nieuwe toekomst krijgen met ontwikkelbare plannen die zowel gericht zijn op behoud van cultureel erfgoed als op nieuwe, commerciële bestemmingen. Die visie kreeg vorm in het programma ‘Verder met de binnenstad’, dat begin deze eeuw werd vastgesteld met achttien speerpunten. Diverse delen van de binnenstad gingen op de schop, zoals het Stationsgebied en de Catharinasteeg. Verder kwamen er meer parkeergarages en groenvoorzieningen. Slavenburg: “Dit programma bood ruimte voor grootschalige ontwikkelingen binnen de singels. Voor de gemeentelijke organisatie was dat een cultuuromslag, die ook impact had op De Meelfabriek. Die werd niet langer beschouwd als geïsoleerd bolwerk, maar als integraal onderdeel van de vernieuwde binnenstad.”

“Van cruciale betekenis is de ligging aan het Singelpark, die bestaande parken via nieuw aangelegde bruggen aan elkaar koppelt. Een burgerinitiatief, dat de gemeente als speerpunt heeft overgenomen. Verder heeft de gemeente het aangrenzende Lakenpark heringericht en de Zeeheldenbuurt aan de overkant van de Zijlsingel opgeknapt. De oostrand van het centrum lag er begin deze eeuw nogal verlaten bij en is nu al een beetje opgeleefd met De Meelfabriek als middelpunt, maar het is nog geen bruisend centrum. Eerst moet het hotel klaar zijn. Dan kun je tussen de gebouwen doorsteken naar het plein, waar nu nog bouwketen staan. En dan is het nog de vraag of deze plek de harten van de Leidenaren en andere bezoekers verovert en een ‘place to be’ wordt. Jammer dat Van der Wiel openbare voorzieningen als hotel, restaurant en wellness voor het laatst heeft bewaard, al is het gezien de marktomstandigheden begrijpelijk dat hij de woningbouw voorrang heeft gegeven.”

Studentenhuisvesting

Van der Wiel stelt daar tegenover dat hij juist is begonnen met sociale woningbouw, omdat de gemeente dit belangrijk vond. Hiervoor heeft hij een stuk grond verkocht aan DUWO studentenhuisvesting. In 2018 werden de eerste 58 appartementen opgeleverd met een ondergrondse parkeerkelder. Daarna heeft hij de parkeergarage verder uitgebreid en gedeeltelijk bestemd voor buurtbewoners, een andere prioriteit van de gemeente. De aanleg van een tuin op het dak van de garage had meer voeten in de aarde, omdat daarvoor geen vergunning was, maar uiteindelijk ging de gemeente ook hierin mee, omdat de door landschapsarchitect Piet Oudolf ontworpen tuin perfect aansluit op het Singelpark. “Om geen ruzie met de gemeente te krijgen, moest ik voorzichtig manoeuvreren. Overigens heeft ons project de gemeente niks gekost. Integendeel, ik heb enorme bedragen aan leges betaald en een parkeerprobleem opgelost.”

In 2018 werd ook het gerestaureerde Directiekantoor opgeleverd, dat ternauwernood aan de sloop wist te ontsnappen. Waar ooit de directie van Meelfabriek ‘De Sleutels’ zetelde en een laboratorium en proefbakkerij waren gevestigd, hebben nu zeven creatieve bedrijven onderdak gevonden. In 2020 volgden het gerestaureerde Molengebouw en Riffellokaal met loftwoningen en winkels. Eind 2024 kwam het verbouwde Meelpakhuis gereed met reeds opgeleverde appartementen en de nog in te vullen commerciële en culturele bestemmingen op de begane grond en eerste verdieping. De restauratie van de resterende monumenten staat in de startblokken. Allereerst het Ketelhuis, het oudste gebouw, dat dateert uit 1884 en fungeerde als meelpakhuis. Het transformeert naar woonruimte in combinatie met kunst en cultuur op de begane grond. In de Schoonmakerij, waar ooit het graan werd gewassen, komen een City Spa, zwembad, sportfaciliteiten en wonen & werken op de bovenste lagen.

Overleg met musea

Sluitstuk van de gebiedsaanpak vormt de transformatie van de silogebouwen, een van de lastigste bouwkundige opgaven van het project. Zo moet de betonnen cellenstructuur van de silogebouwen worden open gezaagd en omgevormd tot bijzondere kamers en shortstay-appartementen. Hier komt Hotel De Meelfabriek, ‘een ontmoetingsplek voor zakelijk en privé, van ontbijt tot borrel, diner en overnachting’. Van der Wiel: “Het moet niet zozeer chique zijn, als wel bijzonder.” Bijzonder qua inrichting in ruimtes waar vroeger het meel werd opgeslagen, maar ook bijzonder qua uitstraling naar de omgeving. Hij overlegt met musea of ze kunstwerken die nu in depots zijn opgeslagen, hier willen tentoonstellen.

Wie het hotel gaat exploiteren, is de vraag. Van de kandidaten die zich aandienden, is tot nu toe niemand door de ballotage gekomen. Toch verwacht Van der Wiel dat de laatste fase van de transformatie in 2028 kan worden afgerond. “Ik blijf tot het helemaal goed is.” Hij blijft sowieso aan de plek verbonden, want binnenkort verruilt hij zijn Noordwijkse herenhuis voor een loft in het gerestaureerde Meelpakhuis – met een riant uitzicht over de binnenstad en omgeving.

Duurzame gebouwen

Van der Wiel heeft zich nooit laten opjagen. “Als ik van tevoren had geweten hoe lang het zou duren, was ik er misschien niet aan begonnen. Maar op een gegeven moment zit je er zo diep in dat je niet meer terug kan. Vastgoedontwikkeling is vaak een kwestie van hit and run: snel bouwen, verkopen en wegwezen. Dat is voor mij niet genoeg. Ik wil niet alleen geld verdienen, maar ook iets toevoegen aan de maatschappij. Dat heb ik van huis uit meegekregen.”

Trots is hij op het duurzame karakter van alle gebouwen. Zelfs de monumenten worden gasloos verwarmd dankzij isolatie, koude-/warmteopslag in combinatie met moderne warmtepomptechnieken en waar mogelijk zonnepanelen. Bij de bouw zijn veel kosten bespaard door gebruik te maken van bestaande funderingen en constructies.

Van der Wiel houdt niet van half werk. Hij heeft duidelijk voor ogen wat het moet worden en wacht net zo lang tot hij dat kan realiseren. Het gaat hem niet alleen om de gebouwen, maar ook om de gebruikers. Als eigenaar van de grond en de gebouwen kan hij zelf bepalen wie zich hier mag vestigen. De meeste van de circa 185 appartementen zijn inmiddels opgeleverd, maar diverse bedrijfsruimten moeten nog worden ingevuld. Kandidaten genoeg, zo geeft hij aan: “Uit 427 aanmeldingen heb ik er een aantal uitgepikt.”

Bij de selectie gaat Van der Wiel af op zijn gevoel. Winkelketens komen er niet in. Van potentiële huurders verwacht hij dat ze zich verbinden aan de ziel van deze plek. Dat vindt hij belangrijker dan een maximale huuropbrengst. Zo krijgen ook start-ups een kans die zich geen hoge huur kunnen veroorloven. Huurders van het eerste uur zijn bijvoorbeeld koffiebar Grutsk en Cadeau Lokaal, waar mensen met afstand tot de arbeidsmarkt werken. Die laatste wil hij ook inzetten voor een interne pakketbezorgingsdienst. Hij is nog naarstig op zoek naar een ambachtelijke bakker, want die mag niet ontbreken in een voormalige meelfabriek.

Traagheid als strategie

Architect Krijn Tabbers is partner van architectenbureau VVKH, dat sinds zeven jaar op uitnodiging van Van der Wiel in het voormalige directiekantoor van De Meelfabriek is gevestigd. “We hebben het ontwerp gemaakt van het nieuwe trappenhuis in dit pand, waar nog zes andere creatieve bedrijven zitten, maar verder zijn we alleen huurder en hebben we geen rol in de ontwikkeling van dit gebied. Het is wel heel bijzonder om daarop mee te liften. Het is een inspirerende omgeving, ook voor klanten die bij ons over de vloer komen. Al moeten we langer tegen de bouwketen aankijken dan ons lief is. Alles gaat stapje voor stapje. Het komt niet altijd even efficiënt over. Maar misschien is die traagheid ook wel een bewuste strategie. Ab wacht liever een jaar dan dat hij een compromis sluit. Waar andere ontwikkelaars al blij zijn als één ding helemaal lukt, neemt Ab met minder geen genoegen. Hij heeft een duidelijke visie op wat het project moet worden.”

Tabbers is tevens voorzitter van het Rijnlands Architectuur Platform, dat in 2023 de Rijnlandse Architectuur Prijs uitreikte voor de hele ontwikkeling van De Meelfabriek, inclusief alles wat nog in aanbouw was. Opmerkelijk, omdat doorgaans slechts afgeronde projecten in aanmerking komen. Op de shortlist stonden alleen het gerestaureerde Molengebouw-Riffellokaal en de nieuw gebouwde Singeltoren, beide ontworpen door Studio Akkerhuis. Juryvoorzitter Ton Venhoeven noemde het “uniek” dat de prijs niet ging naar een gerealiseerd ontwerp, maar naar een project dat nog in ontwikkeling was. Hij vond het nu al “bloedstollend mooi.”

Balans gevonden

Tabbers was niet betrokken bij de jurering, maar kan zich geheel vinden in het oordeel. “Ongelooflijk dat één man zo bepalend is geweest voor een ontwikkeling en de kwaliteit hoog heeft weten te houden. Hij heeft een balans gevonden tussen het behoud van oude, karakteristieke elementen en nieuwe toevoegingen. Toen ik hier vanochtend kwam aanfietsen, zag ik de zon schijnen door de glazen gevel van het Meelpakhuis met de verzonken paddenstoelvormige kolommen, een modernistisch beeld tegen een historische achtergrond. Dan realiseer je je hoe bijzonder het moet zijn om zo’n toren te mogen ontwerpen, met de stad aan je voeten. Als architect kan ik daar extra van genieten.”