Onderzoek De vraag naar woningen is groot – dat weet iedereen. Toch is het realiseren van een passend aanbod, met name in het sociale- en middenhuursegment, een uitdaging. Voor gemeenten zonder veel grond in eigendom kan het vereveningsfonds uitkomst bieden: een juridisch instrument waarmee ze toch kunnen sturen op het realiseren van betaalbare woningen. Platform31 bracht de ervaringen in drie gemeenten in beeld.
Het is binnen het grondbeleid een wat beladen term, ‘verevening’. Het heeft ook meerdere betekenissen. Zo kan het staan voor de afroming van de waardevermeerdering die optreedt wanneer de bestemming van een stuk grond verandert. De kenners zullen nog weten dat het kabinet Den Uyl in 1977 viel op het voornemen om wijzigingen in de grondpolitiek aan te brengen, inclusief een voorstel om anders om te gaan met de waarde van de grond bij onteigening. De afgelopen tijd hebben we op Gebiedsontwikkeling.nu een revival van dat debat meegemaakt, met discussies over instrumenten als de planbatenheffing. Steeds gaat het erom bij wie de waardevermeerdering van grond neerslaat.
Een andere betekenis van verevening heeft betrekking de grondexploitatie zelf: het schuiven met grondopbrengsten zodat ook minder renderende functies (meestal de sociale woningbouw) haalbaar worden. De winsten die dan op de uitgifte van duurdere woningen worden gemaakt, komen dan ten goede aan de verlieslijdende sociale kavels. Het heeft wel iets van Robin Hood.
Extra sociale huur elders
In een nieuwe publicatie beschrijft Platform31 een instrument dat bij die laatste gedachte aanhaakt: het vereveningsfonds. Een dergelijk publiek fonds stelt gemeenten in staat om bij nieuwbouwprojecten afspraken te maken met initiatiefnemers wanneer de betaalbaarheidsnorm (bijvoorbeeld een verplicht percentage sociale huurwoningen) niet gehaald wordt. Dat kan via uitruil (bijvoorbeeld het realiseren van sociale woningbouw op een andere locatie) of via een financiële afdracht aan het fonds. Dit kan zowel privaatrechtelijk als publiekrechtelijk worden vastgelegd, waarbij in de praktijk nog het meeste gekozen wordt voor de privaatrechtelijke route.
Een voorbeeld: gemeente X hanteert in haar woonvisie een norm van 30 procent sociale huur per nieuwbouwproject. Als een initiatiefnemer deze norm niet kan realiseren vanwege de financiële haalbaarheid van het project, kan de gemeente voorstellen om op een andere locatie extra sociale huur te realiseren, of een financiële bijdrage te vragen. De hoogte van deze bijdrage verschilt per gemeente en kan vast of dynamisch zijn – maar is altijd marktconform om te voorkomen dat ontwikkelaars het even ‘afkopen’. Het fonds werkt ook andersom: als een ontwikkelaar méér sociale huur bouwt dan vereist, kan hij hiervoor gecompenseerd worden vanuit het fonds.
In Alphen aan den Rijn wordt de afdracht als marktconform ervaren en werkt de systematiek goed
In het rapport zijn drie gemeenten besproken die ervaring hebben met het vereveningsfonds: Assen, Gouda en Alphen aan den Rijn. De aanpak verschilt, maar alle drie laten zien dat het fonds bijdraagt aan meer betaalbare woningen:
Assen: aan het begin
De gemeente Assen ervaart het vereveningsfonds als een effectief en laagdrempelig instrument om de sociale-huur nieuwbouwnorm te realiseren, zonder negatieve gevolgen voor de kwaliteit of hoeveelheid van nieuwbouw. Hoewel er nog weinig daadwerkelijke financiële verevening heeft plaatsgevonden, werkt het beleid dankzij vaste, marktconforme tarieven en een heldere communicatie goed in de praktijk.
Intern draagvlak en samenwerking blijven aandachtspunten, maar de administratieve lasten zijn beperkt en de gemeente ziet ook in de toekomst geen grote obstakels, zelfs niet bij een publiekrechtelijke doorontwikkeling. Door het startkapitaal dat de gemeente aan het begin heeft ingelegd, kon zij een project van woningcorporatie Actium voor sociale woningbouw ondersteunen, waardoor dit toch gerealiseerd is.
Alphen aan den Rijn: eerste successen
De gemeente Alphen aan den Rijn heeft positieve ervaringen met het vereveningsfonds. Heldere kaders en gelijke behandeling van ontwikkelaars blijken essentieel voor het vertrouwen van de markt. De afdracht wordt als marktconform ervaren en de systematiek werkt goed, wat de gemeente motiveert om het fonds in de toekomst ook toe te passen op middenhuur en goedkope koopwoningen. Daarbij stimuleert het fonds ook de samenwerking tussen ontwikkelaars en woningcorporaties. Zo leidde een project waarbij sociale huur niet haalbaar was, tot een financiële afdracht aan het fonds. Dit bedrag werd later succesvol ingezet om een ander project met 100 procent sociale huurwoningen te realiseren, waardoor op deze manier alle projectontwikkelingen hun bijdrage leveren. Voor een goede uitvoering hanteert de gemeente aanvullende kwaliteitswaarborgen, zoals minimale woninggrootte (50 m²) en een instandhoudingstermijn van twintig jaar. Tegelijk ziet Alphen risico’s in stijgende bouwkosten, dure parkeeroplossingen en ‘krimpflatie’, wat zorgen oproept over de woonkwaliteit.
Gouda: meer grip op de markt
De gemeente Gouda ziet het vereveningsfonds als een instrument om een transitie in te zetten. Waar voorheen onder het oude beleid geen sterke regie mogelijk was vanuit de gemeente, willen ze naar nieuw beleid met sterke sturing.
Hoewel het vereveningsfonds nog geen financiële transacties heeft verwerkt, zijn de eerste ervaringen positief: het biedt flexibiliteit, helpt bij het afdwingen van de woon-zorgvisie en wordt ondersteund met duidelijke communicatie en anterieure overeenkomsten.
De overgang naar striktere sturing kent echter ook uitdagingen, zoals interne afstemming, weerstand van ontwikkelaars en vertraging bij kleinere projecten. Daarnaast ontstaat spanning tussen de kwantiteit en kwaliteit van woningen: er worden meer maar kleinere en soberder woningen gerealiseerd, wat zorgen oproept over de toekomstwaarde van de woningvoorraad.
De gemeente onderzoekt aanpassingen zoals boven- en ondergrenzen voor verevening en zoekt daarbij ook naar balans tussen financiële haalbaarheid, ruimtelijke eisen en behoud van kwaliteit.
Tips voor gemeenten
Het rapport benoemt acht tips voor gemeenten die ook een vereveningsfonds willen instellen.
1 Leg het gewenste woningbouwprogramma met betaalbare woningnorm vast
Stel op basis van onderzoek een duidelijke norm op voor het aandeel sociale, midden- en vrijesectorwoningen in nieuwbouwprojecten en leg dit vast in beleid.
2 Borg kwaliteitseisen en instandhoudingtermijn in het omgevingsplan
Leg minimale kwaliteitscriteria en een verplichte instandhoudingsperiode juridisch vast om langdurige beschikbaarheid van goede betaalbare woningen te garanderen.
3 Laat elk bouwproject bijdragen aan de realisatie van voldoende betaalbare woningen
Zorg dat elk project – groot of klein – bijdraagt aan betaalbare woningbouw via realisatie op locatie of compensatie, bijvoorbeeld via een marktconforme afdracht aan een fonds.
4 Hanteer marktconforme tarieven
Gebruik realistische grond- en fondstarieven zodat ontwikkelaars gestimuleerd worden om samen met corporaties betaalbare woningen te realiseren.
5 Wees voorzichtig met een startkapitaal
Een gemeentelijk startkapitaal kan woningbouw stimuleren, maar vermijd subsidies voor niet-DAEB-woningen om risico op staatssteun te voorkomen.
6 Bestuurlijk lef en standvastigheid zijn nodig
Zorg voor heldere en gedragen regels rondom betaalbare woningbouw en communiceer deze consequent om geloofwaardigheid en effectiviteit te waarborgen.
7 Stem regionaal af
Regionale afstemming voorkomt concurrentie tussen gemeenten en bevordert een eerlijke verdeling van betaalbare woningen in de hele regio.
8 Start gewoon
Begin pragmatisch met een verordening of privaatrechtelijke afspraken en verbeter het fonds gaandeweg op basis van ervaring.
Hoewel een vereveningsfonds op het eerste gezicht een aantrekkelijk instrument lijkt voor gemeenten zonder veel grondbezit, zijn er ook enkele risico’s aan verbonden. Zo kan het fonds een prijsopdrijvend effect hebben, doordat de extra kosten voor betaalbare woningbouw worden doorberekend in duurdere nieuwbouwsegmenten. Daarnaast kan de kwaliteit van woningen onder druk komen te staan, bijvoorbeeld door hogere dichtheden of compromissen in de ruimtelijke kwaliteit om projecten financieel haalbaar te houden.
‘Modern nieuwbouwwijk in Nederland met eigentijdse gezinswoningen’ door fokke baarssen (bron: shutterstock)
Een ander risico is dat er op andere bouwlocaties onvoldoende compensatie mogelijk is, waardoor de betaalbaarheidsdoelstellingen alsnog niet worden gehaald.
Gemeenten kunnen deze risico’s echter grotendeels beheersen door vooraf duidelijke kwaliteitseisen vast te leggen, bijvoorbeeld in de doelgroepenverordening of het omgevingsplan.
Omgevingswet biedt nieuwe kansen
Hoewel het vereveningsfonds als instrument niet nieuw is, is het onder de Omgevingswet wel aantrekkelijker geworden. De wet biedt zowel juridisch als beleidsmatig meer mogelijkheden om verevening effectief toe te passen. Enkele belangrijke voordelen:
- Sterkere juridische borging: de Omgevingswet biedt gemeenten meer ruimte om bijdragen aan een fonds publiekrechtelijk op te leggen. In de praktijk kiezen gemeenten tot nu toe vaak voor de privaatrechtelijke route, via anterieure overeenkomsten, maar dat hoeft niet langer de enige weg te zijn.
- Gerichtere sturing via nieuwe instrumenten: met het omgevingsplan kunnen gemeenten specifieker regels stellen en verevening koppelen aan meerdere maatschappelijke opgaven, zoals klimaatadaptatie in combinatie met woningbouw.
- Stimulans voor regionale samenwerking: de Omgevingswet bevordert intergemeentelijke afstemming en maakt het eenvoudiger om verevening op regionale schaal te organiseren. Dit nodigt gemeenten uit om verder te kijken dan de eigen grenzen en gezamenlijk ruimtelijke opgaven aan te pakken.
Goed alternatief
Het vereveningsfonds is een waardevol juridisch instrument waarmee gemeenten kunnen sturen op de realisatie van betaalbare nieuwbouw, vooral wanneer zij zelf weinig grond in bezit hebben. Gemeenten met veel grond kunnen via de grondprijs sturen, maar voor gemeenten zonder die positie biedt het fonds een goed alternatief.
Het fonds heeft niet alleen voordelen voor gemeenten, maar ook voor woningbouwcorporaties. Doordat er druk ligt op het realiseren van meer sociale woningen, worden ontwikkelaars gestimuleerd om in gesprek te gaan met corporaties over samenwerking. In projecten waar corporaties extra betaalbare woningen willen toevoegen, kan de gemeente via het fonds financieel bijdragen en zo de haalbaarheid vergroten.
Dus mits goed ingericht, biedt het vereveningsfonds kansen om de woningbouwopgave eerlijker én effectiever te verdelen.
Het rapport van Platform31 is hier te vinden.
Cover: ‘Heerhugowaard’ door Rudmer Zwerver (bron: shutterstock)
Door Ineke Lammers
Impactmanager bij Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling
