“Vehicle City”, Flint, Stad in Michigan door Rinske Brand (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Het verhaal van Flint, de stad die weigerde dood te gaan

28 november 2023

7 minuten

Casus In de recente geschiedenis werd de stad Flint in de Amerikaanse staat Michigan geteisterd door opeenvolgende crises. Net toen de stad het absolute dieptepunt bereikt had, kwam er een keerpunt. Een non-profit ontwikkelorganisatie wist in 25 jaar tijd downtown Flint te transformeren van spookstad naar een opnieuw bruisend stadshart. Het programmeren van kunst, cultuur en festivals vervult hierbij een sleutelrol.

Het verhaal van Flint is zoals dat van veel andere Amerikaanse industriesteden. De opkomende auto-industrie zorgde begin 20e eeuw voor een onstuimige groei van de stad. In de jaren 50 van de vorige eeuw was ‘Vehicle City’ Flint, thuisbasis van General Motors, nog een van de rijkste steden van het land. Met straten vol luxe huizen en een overdaad aan musea en culturele instellingen. Maar met de decimering van de auto-industrie kwam de stad in een vrije val. De eerste exodus vond plaats in de jaren 70 en in de jaren 10 van de huidige eeuw werd Flint opnieuw geraakt door crises. De bekendste is de watercrisis uit 2014 toen het drinkwater gevaarlijk hoge concentraties lood bleek te bevatten. De stad kromp de afgelopen 50 jaar van 200.000 inwoners naar 80.000 en sindsdien worstelt de stad met haar levensvatbaarheid.

Nieuwe vormen van kunst en cultuur

Het stadscentrum veranderde in die tijd in een spookstad. Praktisch alle panden aan de hoofdstraat Saginaw Street stonden leeg en waren verpauperd. Er was geen enkele reden om naar het centrum te komen; sterker nog, downtown stond bekend als no-go area. Toen in 1998 het pand met de allerlaatste grote winkel aan de hoofdstraat in vlammen opging, kwam Greg Fiedler, directeur van de Greater Flint Arts Council, in actie. Zijn organisatie ondersteunt opkomende kunst- en cultuurinitiatieven in Flint vanuit het geloof dat juist nieuwe vormen van kunst en cultuur kunnen helpen de stad en de lokale gemeenschap te transformeren.

Omdat dit ontwikkelbedrijf geen winstoogmerk heeft, wordt alle winst meteen geïnvesteerd in andere ontwikkelingen

Het pand van de Arts Council grensde aan het afgebrande pand en kwam ook op de slooplijst terecht. Greg wilde in eerste instantie eigenlijk alleen zijn eigen pand redden, dat ook een grote historische muurschildering bevatte. Hiervoor zette hij een zeer succesvolle buurtactie op. Deze actie werd opgemerkt door William S. White, directeur van de Charles Stewart Mott Foundation. Dit is een particuliere stichting van industrieel Charles Stewart Mott, een van de oprichters van General Motors. In de VS nemen dit soort filantropische instellingen taken op zich die in veel Europese landen bij de overheid liggen. Zij drukken een enorme stempel op de ontwikkeling van Amerikaanse steden.

Panden opkopen

Mr. White vroeg Greg om te onderzoeken hoe het neerwaartse spiraal van Flint gekeerd kon worden. Met een schenking van de stichting kon Greg, met een paar anderen, onderzoeken hoe andere steden zichzelf succesvol opnieuw hadden uitgevonden. Uiteindelijk vonden zij een goed voorbeeld in Asheville, North Carolina. Hier kocht een non-profit ontwikkelorganisatie leegstaande panden op om opnieuw een aantrekkelijk stadscentrum te maken. Met dit idee gingen zij terug naar de Mott Foundation en in 1999 werd de non-profit Uptown Reinvestment Corporation opgericht. De missie van deze organisatie is het uitvoeren van een herontwikkelingsstrategie voor het stadscentrum waarbij zowel private als publieke partners betrokken zijn; overheid, onderwijs, bedrijfsleven en liefdadigheidsinstellingen.

Tot haar taken behoren: het revitaliseren van het stadscentrum als aantrekkelijk gebied voor bedrijven, werkgelegenheid en entertainment, het ondersteunen van bestaande bedrijven, het bevorderen van ondernemerschap en het verhogen van het aantal inwoners in het stadscentrum. Omdat dit ontwikkelbedrijf geen winstoogmerk heeft, wordt alles wat verdiend wordt meteen weer geïnvesteerd in andere ontwikkelingen.

Capitol Theater, Flint door Rinske Brand (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

‘Capitol Theater, Flint’ door Rinske Brand (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Op dat moment stonden in Saginaw Street 15 panden leeg, een leegstand van ruim 90 procent. Veel speculerende pandeigenaren wachtten toch nog op betere tijden, die nooit zouden aanbreken. Met een schenking van 800.000 dollar van de staat Michigan kon de nieuw opgerichte organisatie Uptown Reinvestment Corporation uiteindelijk tien van deze panden kopen. Met de eerste schapen over de dam, kwamen meer panden los. Zo doneerde een bank een gebouw dat ze niet meer nodig hadden. Een ander pand kon voor 10.000 dollar worden aangekocht. Een voor een werden de panden herontwikkeld, vaak met geld van de Mott Foundation of de State of Michigan.

Geïnspireerd door het succes van deze ontwikkelingen, kwamen ook zes lokale commerciële ontwikkelaars in actie. Zij richtten in 2002 samen een commercieel ontwikkelbedrijf op, onder de naam Uptown Developments LLC. Het doel van deze organisatie is vastgoed in het centrum van Flint te verwerven en te renoveren. Ook zij begonnen downtown te investeren. Dit trok vervolgens nieuwe bedrijvigheid aan. Kunstgaleries kwamen naar de straat, winkels werden geopend en horecaondernemers namen hun intrek.

Betaalbaar voedsel

Na de panden in Saginaw Street volgde onder meer het pand van Flint Farmers Market. De Flint Farmers Market werd opgericht in 1937 en fungeerde decennialang als een belangrijke ontmoetingsplaats voor de lokale gemeenschap. Dit soort weekmarkten zijn belangrijke ankers in veel Amerikaanse steden, om meerdere redenen. Zo zijn supermarkten binnen de stadsgrenzen schaars in leeggelopen steden zoals Flint en is vers en betaalbaar voedsel moeilijk te verkrijgen voor de vaak verarmde bevolking. Medio 2002 nam Uptown het beheer van de markt over.

Een van de eerste acties was het verhuizen van de markt naar een meer centraal gelegen locatie: de oude drukkerij van de ter ziele gegane lokale krant. Het gebouw waar vroeger de drukpersen stonden, werd speciaal voor deze markt herontwikkeld. Ook kwam er extra parkeerruimte en een overdekte buitenruimte speciaal voor lokale boeren. De bezoekersaantallen van de markt namen direct toe en overtroffen in de eerste paar weken het totale bezoekersaantal van het gehele jaar daarvoor. Er kwam weer nieuw leven in downtown Flint.

De kers op de taart was de komst van hotelketen Hilton naar het centrum van Flint

Nu de gebouwen in de lift zaten, werd het tijd om de focus te leggen op de terugkeer van mensen naar het centrum. Het team van Uptown heeft veel moeite gedaan om partnerships met verschillende onderwijsinstellingen aan te gaan, waaronder de University of Michigan. Voor de universiteit herontwikkelde Uptown het verlaten Hyatt hotel, dat tegenover de markt ligt, tot studentenunits. Dit werd gedaan met een lening van 25 miljoen dollar verstrekt door de Mott Foundation. Deze lening veranderde later in een subsidie en hierdoor kon het gebouw aan de universiteit worden geschonken.

Zo trekt Flint steeds meer studenten naar de stad en dat levert meteen een goede basis voor het toenemende aantal koffietentjes, cafés, restaurants en clubs. Op dit moment wonen en studeren er 13.500 studenten in Flint, waaronder ook studenten van de Kettering Universiteit en het Mott Community College. Dat is bijna een vijfde van de totale bevolking van 80.000 mensen.

Het stadscentrum, Filnt door Rinske Brand (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

‘Het stadscentrum, Filnt’ door Rinske Brand (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


De kers op de taart was de komst van hotelketen Hilton naar het centrum van Flint. De keten betrok in 2019 een door Uptown herontwikkeld Art Deco bankgebouw. Eindelijk heeft Flint weer een luxe hotel en dat wordt gezien als een belangrijke mijlpaal in de weg terug naar boven. In het kielzog volgde de ontwikkeling van een aantal appartementengebouwen, waaronder ook nieuwbouwpanden. Voor alle woonprojecten is inmiddels een wachtlijst.

Creative placemaking

Op dit moment bevinden zich nog slechts twee panden in Saginaw Street in de oude verpauperde staat. Deze eigenaren zijn nog steeds niet bereid te verkopen. De rest is opgeknapt en de begane grond is gevuld met winkels en horeca. Veel van deze ondernemers hebben nog wel de uitdaging om voldoende omzet te draaien. Daarom is voor Flint ‘creative placemaking’ erg belangrijk. Kunst, cultuur, festivals en events zijn de gangmaker van het centrum. Zo vindt elke maand de zeer succesvolle Art Walk plaats en de zomer kent een overvolle festivalkalender. Greg licht toe: “Wij hebben hier geen stranden of andere toeristische attracties. Maar we hebben wel een aantal toonaangevende culturele instellingen, behorend tot de beste van het land. Kunst en cultuur zit in ons DNA en dat zetten we nu in.”

Greater Flint Arts Council, Flint door Rinske Brand (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

‘Greater Flint Arts Council, Flint’ door Rinske Brand (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Want van die kracht heeft Flint haar visitekaartje gemaakt. De ontelbare festivals en culturele activiteiten trekken jaarlijks duizenden bezoekers. Uit Flint, uit de regio, uit het land en soms uit andere landen. Daar profiteren de winkels, cafés en restaurants van. Sterker nog, ze hebben deze activiteiten nodig voor hun eigen voortbestaan. Kunst en cultuur zijn belangrijke motoren voor de commerciële groei van Flint. Inmiddels kent de stad zelfs een ‘festival incubator’ waar talentvolle organisatoren geholpen worden hun festival op te schalen. De Mott Foundation speelt ook hier een grote rol in door dit soort culturele en placemakinginitiatieven te financieren.

In 25 jaar tijd wist Flint het tij te keren. Van een spookcentrum naar een bruisende binnenstad, vol winkels, restaurants en clubs. Flint, ‘the city that refuses to die’, kwam er op initiatief van de lokale gemeenschap weer bovenop door op slimme wijze zowel financiering als mensen te mobiliseren.


Cover: ‘“Vehicle City”, Flint, Stad in Michigan’ door Rinske Brand (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Rinske Brand

Door Rinske Brand

Rinske Brand houdt zich bezig met de menselijke kant van gebiedsontwikkeling, is expert cultuurgedreven gebiedsontwikkeling en oprichter van BRAND The Urban Agency


Meest recent

Dubbele Dijk door Provincie Groningen (bron: Provincie Groningen)

Slim gebruik van slib transformeert de Groninger waddenkust

Voor de kust van Groningen zit te veel slib in het water van de Eems-Dollard. Maar waar het op de ene plek tot last is, biedt het op de andere kansen – heel dichtbij zelfs. Voor natuur, landbouw en dijkversterking.

Uitgelicht
Casus

22 juli 2024

Tentoonstelling door John Lewis Marshall (bron: John Lewis Marshall)

AI-expo Onmetelijk Belangrijk: een verkenning naar zachte ontwerpwaarden

Hoe kan artificiële intelligentie architecten en stedenbouwers helpen om te ontwerpen vanuit zachte waarden? Die vraag staat centraal in de tentoonstelling ‘Onmetelijk Belangrijk’. Redacteur Kaz Schonebeek nam een kijkje.

Verslag

19 juli 2024

Laadpalen voor elektrische auto's door Ton Hazewinkel (bron: shutterstock)

Hub hub hub, de nieuwe crux in gebiedsontwikkeling

Mobiliteitshubs kunnen met hun complete aanbod aan diensten inspelen op tal van behoeften aan stedelijke mobiliteit. En daarmee vormen ze een eigentijdse draaischijf binnen gebiedsontwikkelingen. Theo Stauttener brengt de meerwaarde in beeld.

Analyse

19 juli 2024